一度被視為“曲線購房”途徑之一的法拍房，隨著數(shù)量逐年上漲，隨之曝光的問題也越來越多。在樓市調控的深入下，法拍房正走上糾偏的道路。

21日上午，最高人民法院在全媒體新聞發(fā)布廳舉行全國法院執(zhí)行領域突出問題集中整治建章立制成果新聞發(fā)布會。會上還發(fā)布了《最高人民法院關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》《最高人民法院關于人民法院強制執(zhí)行股權若干問題的規(guī)定》和一批涉執(zhí)信訪案例，并回答記者提問。

這其中，記者發(fā)現(xiàn)，最高院新出臺的這兩份文件涉及到法拍房的問題。比如，以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡司法拍賣方式。拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

此外，針對股權執(zhí)行中的評估難問題，最高院這次明確，在評估機構無法出具評估報告時，人民法院可以結合案件具體情況和股權實際情況進行“無底價拍賣”，但起拍價要適當高于執(zhí)行費用。

法拍房明年起被限購

這不是最高院第一次糾偏法拍房問題。

就在前兩天，12月19日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布了《關于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，這一《規(guī)定》明年1月1日起施行?！兑?guī)定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。如果出現(xiàn)流拍，不具備購房資格的申請執(zhí)行人等當事人請求以該房抵債，人民法院不予支持。

這意味著：不具備被拍賣房產(chǎn)所在地購房資格的購買人無法參與法拍房競買，過去那種通過買法拍房鉆限購政策漏洞的辦法行不通了。

這是全國首個系統(tǒng)性的司法拍賣房政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這對于促進司法拍賣房市場的健康等有積極的作用，主要在于三個方面：

1、落實限購政策。

此次政策最大的亮點在于，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。換句話說，對于落實房產(chǎn)限購的城市，其法拍房也要納入其中。這兩年，一些重點城市都推出了限購政策，但是其中部分城市的房產(chǎn)并不包括法拍房。這也使得此類城市法拍房的交易比較活躍，因為可以規(guī)避或回避限購政策。所以從這個角度看，此次政策規(guī)定，若是競買人本身是受限購政策影響的，那么其競拍法拍房也是不允許的。此類政策，將促進此類法拍房市場的更快降溫，也打擊了借法拍房來變相炒房的現(xiàn)象。

2、購房資格的界定更為清晰。

此次政策明確，人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料。換句話說，此次對于購房資格的審核，明確了界定的時間點，即從認購到最后成交。這樣做，也是為了防范交易中扯皮的現(xiàn)象，換句話說，在提交交易申請和交易成功中，購房者本身都需要具備購房資格，這樣能夠更清晰認定限購資格。換句話說，一些購房者可能在認購初沒有購房資格，而認購后可能具備了購房資格，但根據(jù)此次政策規(guī)定，此類購房者本身也無法競拍法拍房。

3、各種鉆政策漏洞的行為將杜絕。

此次政策明確，司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執(zhí)行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。同時，政策規(guī)定，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務，也將面臨管控。類似規(guī)定和實踐中各類鉆漏洞的做法有關系。比如說，有部分買賣雙方為了回避限購政策，希望通過法拍房的形式來進行交易。但是為了防止別的競拍人參與，中間進行了阻擾，最后變相使得法拍房流拍，最終以債務索取的方式過戶房產(chǎn)。類似交易都和逃避限購等政策有關，當前最高法政策規(guī)定下，類似鉆政策漏洞的現(xiàn)象將被杜絕。

法拍房風險上熱搜

法拍房是法院強制拍賣的房屋。同樣是商品房，法拍房基本不限購，不少法拍房甚至能達到同類產(chǎn)品5～7折的價格水平，對購房者的吸引力較強，造成法拍房市場過熱的現(xiàn)象。

自司法部2017年開通法拍房網(wǎng)絡拍賣渠道后，法拍房數(shù)量連年上升，2020年，全國法拍房成交量達百萬套。有數(shù)據(jù)顯示，廣州的住宅法拍房掛牌數(shù)量最多，超過1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其后，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右。

隨著法拍房數(shù)量的逐年上漲，隨之呈現(xiàn)的問題也越來越多，備受爭議。今年6月，“深漂”陽女士在網(wǎng)上成功競得位于深圳市龍崗區(qū)中心城區(qū)的一套法拍房。陽女士告訴記者，該房產(chǎn)起拍價為223萬元，當時市場價約為320萬元。經(jīng)過50余輪的競價后，她以最高應價286萬勝出。然而辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權，她發(fā)現(xiàn)房子里面已經(jīng)有一個住戶。如今，距離拍下房子已經(jīng)過去了5個月，陽女士消耗了大量時間和精力，但還是沒能如愿住進自己的房子。這場法拍房糾紛最近上了“熱搜”，但關于購置法拍房的麻煩遠不止這一例。

事實上，法拍房的房源，大多來自于強制執(zhí)行拍賣，這些房源通常問題頗多：多次抵押、惡意租賃、非法侵占、戶籍霸占、暗藏天價過戶稅……而隨著法拍房被越來越多人知曉，網(wǎng)絡拍賣讓信息越來越公開透明，“撿漏”的概率大大降低了。優(yōu)質房源成交價和在市場上買差不多，而劣質房源則因為坑太多，一而再、再而三地流拍，沒人敢要。有業(yè)內人士提醒購房者：不要因為低于市場價，而忽略房子本身的居住因素，比如戶型、朝向、采光、樓層、周邊配套、地理位置是否偏遠等等，畢竟我們買房子是用來住的，還是要跟自己的生活習慣密切相關。“法拍房”這個漏可以撿，但必須謹慎！

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