妄圖通過競(jìng)買“法拍房”逃避限購政策，甚至從中漁利的想法，可以休矣。

▲《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》將于2022年1月1日起施行。圖/最高人民法院官網(wǎng)截圖

文 | 丁雪輝

日前，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》。該規(guī)定明確提出，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競(jìng)買人，不允許競(jìng)拍“法拍房”。

對(duì)于商品房限購政策，大家已經(jīng)耳熟能詳。自2010年實(shí)施“國(guó)十條”樓市調(diào)控政策以來，住建部指定的北上廣等40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一施行商品房限購，各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多擁有兩套住房。不過，這么多年來，“法拍房”一直是限購政策中一個(gè)“灰色地帶”。

這一情況已經(jīng)引起了多地的重視。上海、廣州、廈門等地也已經(jīng)進(jìn)行探索，將“法拍房”列入了限購范圍。

此次最高人民法院以司法解釋的形式，明確規(guī)定受限購政策約束的競(jìng)買人不準(zhǔn)競(jìng)拍“法拍房”，不僅是對(duì)各地前期探索的充分肯定，更從司法角度堵上了樓市調(diào)控的漏洞。樓市調(diào)控政策至此完美閉環(huán)，對(duì)所有房產(chǎn)“全覆蓋”，再無例外。此后，妄圖通過競(jìng)買“法拍房”逃避限購政策，甚至從中漁利的想法，可以休矣。

其實(shí)，“法拍房”一直未明確列入限購范圍，既有現(xiàn)實(shí)原因，也有法理原因。

從現(xiàn)實(shí)情況看，過去幾年樓市調(diào)控的實(shí)踐證明，商品房限購等政策已經(jīng)成功穩(wěn)住了房?jī)r(jià)，“法拍房”作為一種非主流的房產(chǎn)交易模式，與體量巨大的商品房交易市場(chǎng)相比，幾乎可以忽略不計(jì)。另外，“法拍房”可能存在被原業(yè)主的債主占有，或者存在抵押、難以過戶等情況，因而購房者對(duì)“法拍房”也顧慮重重，并不怎么“感冒”。

從法理角度考慮，各地執(zhí)行商品房限購政策，所依據(jù)的是“國(guó)十條”等政府部門所作的行政規(guī)定，其本質(zhì)是通過行政權(quán)力的運(yùn)行來調(diào)控房?jī)r(jià)。而競(jìng)買“法拍房”作為一項(xiàng)司法拍賣行為，通過行政權(quán)進(jìn)行調(diào)節(jié)，與法理精神相悖。所以，“法拍房”成了游離于樓市調(diào)控外的“孤島”。

最近兩年，隨著樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，“法拍房”開始被購房者越來越多地關(guān)注，甚至有投機(jī)客把購買“法拍房”視為“撿漏”。雖然購買“法拍房”有風(fēng)險(xiǎn)，但其均價(jià)低，還不限購，即使轉(zhuǎn)手倒賣，也完全可以按照商品房進(jìn)行交易，實(shí)乃有利可圖。

所以，全國(guó)各地的“法拍房”都迎來“交易旺季”。以廣東為例，去年“法拍房”掛拍25878套，成交金額247億元；深圳的一套起拍價(jià)5191.13萬元的“法拍房”，甚至吸引了3.06萬次圍觀，經(jīng)過156輪競(jìng)價(jià)，最終以9191.13萬元成交，溢價(jià)率達(dá)77%。

毫無疑問，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，“法拍房”升溫與當(dāng)前形勢(shì)格格不入，而且還在一定程度上抵消了各地樓市調(diào)控的成果。此次“法拍房”限購，也是對(duì)樓市調(diào)控政策補(bǔ)漏。

“法拍房”限購的規(guī)定，也再次彰顯了“房住不炒”的基本立場(chǎng)，讓公眾對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定有了進(jìn)一步的信心。相關(guān)部門下一步要做的，就是把“法拍房”限購政策宣傳好，讓更多群眾知曉。同時(shí)，把“法拍房”限購的規(guī)定貫徹好，堅(jiān)決對(duì)不符合條件的競(jìng)買者說“NO”。

作者 | 丁雪輝(職員)

編輯 | 徐秋穎

實(shí)習(xí)生 | 黎志棟

校對(duì) | 劉軍

關(guān)鍵詞： 樓市