深圳樓市張慧敏攝

本報記者張慧敏李未來深圳報道

近期，深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大關。

有專家表示，深圳樓市今年最后兩個月和明年的第一季度，市場會溫和回升，不過不可能迎來趨勢反轉，一方面受制于二手房參考價，另一方面，房地產貸款集中度管理還是一個“緊箍咒”。

相關數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳近六成的房源接近參考價成交。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳市二手房價格繼續(xù)下跌，跌幅為0.2%。自今年5月以來，深圳市二手房價格已經(jīng)連續(xù)7個月環(huán)比下跌。

二手房市場回暖？

近日，《華夏時報》記者多方了解到，深圳市二手房現(xiàn)回暖跡象。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月下旬到11月，二手房帶看量和客源量均有所回升，11月門店成交量環(huán)比呈現(xiàn)上漲。在市場全面向好的影響下，預計12月二手房過戶量有望突破2500套。

在深圳市從事二手房贖樓工作的相關人士對《華夏時報》記者表示，此前二手房參考價的影響確實較大，特別是今年3月份，二手房成交量急速下滑，其公司的業(yè)務量也隨之下滑，不過近期，市場有所回溫，從11月開始，其公司的二手房贖樓業(yè)務也明顯增加。

深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，環(huán)比增加32%，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大關。今年4月開始，深圳市的二手房成交套數(shù)一路下跌，10月，深圳市二手房成交1605套，與1月的成交量7008套比起來，深圳市二手房市場可以說是冷到了極點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，觸底反彈的趨勢是毫無疑問的。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷售規(guī)模是3000-6000套，過去幾個月，深圳二手房成交量連續(xù)低于2000套，這本身是不正常的。

李宇嘉表示，深圳樓市今年最后兩個月和明年的第一季度，市場會溫和回升，不過不可能迎來趨勢反轉。一方面，二手房參考價對房價上漲的制約仍然較大；另一方面，房地產貸款集中度管理還是一個“緊箍咒”，大多數(shù)銀行房地產貸款額度空間并不大，信貸釋放的空間絕對不可能像過去那么大；而且這幾年建立的長效機制、調控政策也不可能松綁。

限制仍然存在

二手房參考價對深圳二手房市場的影響之大，是無可置疑的。今年2月，深圳市發(fā)布二手房參考價，此后，銀行按照參考價發(fā)放貸款。然而，因為二手房參考價普遍比實際成交價低，因此，成交價與參考價的之間的差額需要買方在付首付款的同時付清，這無疑增加了購房者的資金壓力。

例如，龍華區(qū)上塘地鐵站附近潛龍曼海寧花園北區(qū)一總面積為47.02平的住宅，參考價7.3萬元/平，參考總價344萬元，業(yè)主掛牌價為415萬元。若該房源按照415萬元成交，買方首付三成，那么，買方需要一次性付清124.5萬元的首付，以及參考價與掛牌價之間相差的70萬元，一共194.5萬元。

深圳市一房產中介對《華夏時報》記者表示，如果想購買上述房產，一次性需要支出200萬元左右，而200萬元，完全可以在新房市場買一套80平左右的緊湊小三房。例如龍華區(qū)5號線附近的中海明德里，均價7萬元/平，若買一套83平的住宅，總金額為581萬元，需一次性付清的首付為174.3萬元。

另外，盡管近期深圳有銀行下調了房貸利率，但是，并非所有銀行都進行了下調。

12月14日，《華夏時報》記者了解到，廣發(fā)銀行、平安銀行等深圳多家銀行在近期都下調了房貸利率。調整之后，廣發(fā)銀行首套房的房貸利率低至4.95%，二套房的房貸利率低至5.25%，而此前，深圳的主流房貸利率為首套5.1%，二套5.6%。

不過，也有銀行的房貸利率仍然沒變。招商銀行和建設銀行的個貸經(jīng)理均對《華夏時報》記者表示，其銀行首套房的房貸利率為5.1%，二套房的房貸利率為5.6%，其目前還沒接到房貸利率下調的通知。

二手房價繼續(xù)下跌

盡管成交量有所回溫，但依舊改變不了深圳房價繼續(xù)下跌的事實。12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月全國70城房價指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳市二手房價格繼續(xù)下跌，跌幅為0.2%。值得注意的是，自今年5月以來，深圳市二手房價格已經(jīng)連續(xù)7個月環(huán)比下跌。

據(jù)悉，近期業(yè)主掛牌房源增多，由于成交量長期低迷，有不少業(yè)主下調了掛牌價格。根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，今年7月以來，深圳二手住宅偏離指導價10%以內的房源成交占比上升明顯，11月，偏離指導價10%以內的房源，成交占比已高達56%。也就是說，近六成的房源接近參考價成交。

深圳市寶安區(qū)一房產中介對《華夏時報》記者表示，盡管11月二手房成交量有所上升，但市場仍然低迷，他表示，個別業(yè)主急用錢，確實有按照參考價賣房的情況。“核心地段的小區(qū)，價格方面變化不大?！痹撝薪檠a充道。

深圳市龍華區(qū)一房產中介向《華夏時報》記者提供的資料顯示，龍華區(qū)上塘地鐵站附近一住宅，近期業(yè)主將掛牌價下調了10萬元，幾天之后，該業(yè)主下架了該房源，業(yè)主表示，“暫不出售，昨天出租出去了，現(xiàn)在市場行情也不太好，等租客到期以后再考慮了?！?/p>

責任編輯：張蓓主編：張豫寧

關鍵詞： 二手