農(nóng)銀中國優(yōu)勢混合(001656)、農(nóng)銀智增定開混合(010201)基金經(jīng)理許拓

經(jīng)過連續(xù)三年時間的結(jié)構(gòu)性牛市，A股市場賽道投資模式極為盛行，投資者習(xí)慣于給各個公司貼標(biāo)簽，非賽道行業(yè)和非標(biāo)簽個股難以得到投資者的認(rèn)可，處于持續(xù)低估的狀態(tài)，反而可能是未來一段時間超額收益的重要來源。

任何一個大空間的行業(yè)都有其商業(yè)邏輯，階段性低迷往往醞釀著重大變化，尤其是長期的一致性預(yù)期和忽視，更容易使行業(yè)內(nèi)的主要公司起步估值處于極低位置，投資的風(fēng)險較低，一旦出現(xiàn)明顯變化，容易迎來戴維斯雙擊。

就當(dāng)前A股市場而言，房地產(chǎn)行業(yè)可能存在著這樣的投資機(jī)會。2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的主要政策導(dǎo)向是“房住不炒”，以致房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績在十三五期間有明顯增長，但市值鮮有變化，核心在于政策預(yù)期不斷壓低估值。

我們認(rèn)為，“房住不炒”應(yīng)該分開看，“房住”是肯定房地產(chǎn)行業(yè)為滿足人民群眾居住需求的主體作用，“不炒”即穩(wěn)定房價才是政策核心目標(biāo)，政策的本質(zhì)并非要遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而是希望其健康發(fā)展。

往后看十四五期間，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策已經(jīng)開始逐步轉(zhuǎn)向，隨著城鎮(zhèn)人口住房需求不斷得到滿足，城鎮(zhèn)化率增速逐步見高點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷量將緩慢穩(wěn)步下行。

但供給端由于格局優(yōu)化或?qū)⒏煜陆?，行業(yè)供需格局將得到明顯優(yōu)化，房價本身依舊有望隨貨幣發(fā)行而逐步企穩(wěn)，行業(yè)將進(jìn)入量縮價穩(wěn)格局優(yōu)化的新階段。

在此背景下，經(jīng)過本輪市場化的供給側(cè)改革，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式將逐漸發(fā)生變化，高質(zhì)量發(fā)展將成為新的商業(yè)模式，即周轉(zhuǎn)率下降、銷售凈利率提升。部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步加杠桿，品牌開發(fā)商和有自帶升值潛力的開發(fā)商將明顯受益，市占率有望大幅提升，未來有望獲得更為穩(wěn)定持續(xù)的增長，呈現(xiàn)一派新的行業(yè)局面。

(責(zé)任編輯：葉景)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)