2021年底，中共中央政治局會議強調“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,釋放維穩(wěn)信號，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。同時，央行全面降準，為市場提供流動性。預計未來行業(yè)環(huán)境改善預期將進一步明確，但整體穩(wěn)健的貨幣政策方向不變，“房住不炒”基調仍不變。年底，天津多個項目營銷力度加強，部分項目降價幅度較大。隨即天津住建委約談主要房企，發(fā)布“限跌令”，明確要求項目單次降價不允許超過15%、資金要進監(jiān)管賬戶、全力保交付，有利于避免惡意降價、降標降本等現(xiàn)象發(fā)生，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障購房者權益，提振市場信心。在“限跌令”的作用下，11月部分區(qū)域價格趨于平穩(wěn)。下面來看下1-11月天津房企表現(xiàn)。

▍銷售業(yè)績TOP10

2021年1-11月，天津房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10共成交837.62億元。TOP10門檻值為50.94億元。其中融創(chuàng)以150.96億元的銷售業(yè)績強勢蟬聯(lián)金額榜首位，中海以107.62億元居榜單第二，新城位列第三。

2021年1-11月，天津房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP10共成交506.84萬平米，保利以72.41萬平米的業(yè)績榮膺面積榜冠軍，融創(chuàng)位居第二席。

▍項目銷售金額TOP20

2021年1-11月，天津商品住宅銷售金額TOP20項目共成交398.24億元，入榜門檻為13.09億元。其中融創(chuàng)梅江壹號院攬金36.04億元，仍為榜單冠軍;融創(chuàng)南開宸院位列第二，共成交30.87億元;中海天空之境以28.28億元的銷售業(yè)績躍居榜單第三。

未來城自開盤以來，持續(xù)熱銷，項目以墨爾本網(wǎng)狀生活圈為靈感，締造立體式街區(qū)路網(wǎng)，通過T型高線主軸+組團小街區(qū)制度，讓公共配套資源充分遍布出行動線，城市資源均衡分布，沒有過度集中，組團之間資源互補，構建內部1公里便捷體系，締造人口與城市高度融合，商業(yè)、就業(yè)、教育、生態(tài)、居住，可循環(huán)的宜居生活鏈。

▍商品住宅市場分析

供需分析

2021年11月，商品住宅供應面積67.5萬平米，環(huán)比下降4成有余，同比下降近6成;共成交96.54萬平米，與上月基本一致，同比下降2成。成交價格16638元/平米，與上月保持一致，同比小幅下跌1.25%。11月，新開盤項目較多，且仍有多數(shù)項目維持上月營銷活動，使得當月全市價格基本未變。

整體來看，11月天津市場表現(xiàn)依舊欠佳，不及去年同期。受部分樓盤降價幅度過大、影響市場情緒，市住建委發(fā)布限跌令，明確要求項目單次降價不允許超過15%、資金要進監(jiān)管賬戶、全力保交付，有利于提振市場信心。預計下月，降價樓盤數(shù)量將有所減少。

庫存

可售面積：受供應面積下降明顯、市場成交量保持平穩(wěn)影響，可售面積結束連續(xù)兩個月增長趨勢，降至2151.11萬平米，環(huán)比下降1.25%;

出清周期：截至11月底，出清周期為20.51個月，連續(xù)第三個月延長，市場去化壓力增大。

區(qū)域成交

11月，四大片區(qū)市場份額幾無變化，環(huán)城四區(qū)成交38.51萬平米，占比40%;遠郊五區(qū)成交26.77萬平米，占比28%;濱海新區(qū)成交20.9萬平米，占比22%;市內六區(qū)成交10.34萬平米，占比11%。但供應占比變化較大，環(huán)城四區(qū)供應27.89萬平米，占比提升至41%。

各區(qū)成交價格

11月，多數(shù)區(qū)成交價格環(huán)比漲跌幅在5%以內。和平、津南、寶坻成交價格環(huán)比漲跌幅較為明顯。當月和平區(qū)招商津灣天璽特惠，成交均價僅31000元/平米，使得該區(qū)整體價格環(huán)比下跌顯著。津南區(qū)高價位融創(chuàng)云潮府、中海錦城成交面積占比下降，使得當月價格有所下跌。當月，寶坻恒大花溪小鎮(zhèn)成交面積占比下降顯著，使得該區(qū)價格有所上漲。

▍住宅用地市場分析

天津發(fā)布第三次集中供地公告，共推出11宗住宅用地，土地面積83.03萬平米，規(guī)劃建筑面積136.87萬平米，起始樓面價5607元/平米，土地起價總價為76.74億元。供地宗數(shù)較第二次減少50宗，規(guī)劃建面較第二次下降77.40%。

從區(qū)域來看，僅4區(qū)有地塊推出。濱海新區(qū)供地面積最多，共推出4宗地塊，規(guī)劃建面57.68萬平米，全市占比42%;其次為北辰區(qū)，規(guī)劃建面全市占比27%;靜海區(qū)全市占比25%;河西區(qū)規(guī)劃建面7.72萬平米，占比6%。

根據(jù)要求，房企繳納保證金后才掛地，因此此次所有地塊大概率將順利出讓。假設第三批次土地均成功出讓，從成交宗數(shù)、規(guī)劃建面、土地金額都可以看出，天津兩集中呈現(xiàn)明顯的趨勢：一鼓作氣，再而衰，三而竭。

第一批土拍，成交宗數(shù)、參拍企業(yè)數(shù)量、溢價宗數(shù)均為歷次最高;而第二批熱度則明顯下降;第三批單從供地數(shù)量、規(guī)模方面就不及第二次，即使第三批次地塊均成功出讓，依然走不出衰竭的趨勢。

▍總結及預期

信貸環(huán)境利于剛需、改善，限跌令轉變市場預期

2021年底，中共中央政治局會議強調“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,釋放維穩(wěn)信號，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。同時，央行全面降準，為市場提供流動性。預計未來行業(yè)環(huán)境改善預期將進一步明確，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策有望迎來微調，但整體穩(wěn)健的貨幣政策方向不變，“房住不炒”基調仍不變。

10-11月天津多個樓盤開啟促銷模式，隨即天津住建委發(fā)布“限跌令”，這對于維護市場信心、保障購房者權益起到積極作用，亦利好年底市場。

營銷大戰(zhàn)迎來降溫，市場成交量價有望回歸常態(tài)

在9、10月供應大增之后，本月市場供應下降明顯，供應量同環(huán)比均減少明顯。臨近年底，各大房企為沖刺全年業(yè)績，項目促銷力度較大，在一定程度上帶動新房市場持續(xù)恢復，但仍不及去年同期水平。11月住建委發(fā)布“限跌令”，對于穩(wěn)定房價起到積極作用，當月各區(qū)價格降幅明顯收窄，趨于穩(wěn)定。預計12月，在“限跌令”的指導下，促銷樓盤降價幅度將進一步收窄，市場成交量價有望回歸常態(tài)。

第三批供地開啟，數(shù)量、規(guī)模遠不及前兩次

第三次集中掛地共推出11宗地塊，較第二次大幅減少?？v觀數(shù)次土拍，可以看出呈如下趨勢：一鼓作氣，再而衰，三而竭。第一次土拍烈火烹油;第二次土拍冷冷清清;第三次集中供應從推地數(shù)量到起始金額，均明顯少于前兩次，土拍結果大概率將延續(xù)這個規(guī)律。

關鍵詞： 房住不炒 限跌令 房地產(chǎn) 天津房企