12月3日，萬科(000002.SZ)發(fā)布11月銷售及近期新增項目情況簡報。報告顯示，11月單月，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科前11月累計權(quán)益拿地金額為1261億元，相比前10月累計權(quán)益拿地金額1304億元，降低了43億元。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度較低，萬科業(yè)績也出現(xiàn)了短期下降，此時，萬科啟動了萬物云上市計劃。11月5日，萬科宣布，擬分拆萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。

關(guān)于萬物云“上市時機是否合適”以及“上市目的是否為萬科解決資金問題”的質(zhì)疑紛至沓來。對此，董事會主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上回應(yīng)，“募集的資金有自己的用途”、“目前上市可能比去年更合適，因為市場估值趨于理性。”

11月單月銷售金額同比降25.04%

12月3日，萬科發(fā)布11月銷售及近期新增項目情況簡報。報告顯示，2021年11月，萬科共實現(xiàn)合同銷售面積253.8萬平方米，同比下降35.79%，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。

不僅是11月，萬科今年從6月開始單月銷售金額都出現(xiàn)了不同程度的下降。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年6月至10月，萬科合同銷售金額為676.3億元、515.4億元、370.3億元、361.1億元、419.5億元，同比下降7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%。

從全年業(yè)績完成情況來看，2021年1-11月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積3458.3萬平方米，同比下降14.08%，累計合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。

此前，萬科在2020年底召開的一場2021年目標與行動大會上透露，2021年銷售規(guī)模為7900億元，對應(yīng)2020年7041.5億元的銷售額，增長12.19%。

從目前實際完成情況來看，前11月僅完成全年目標的71.42%。萬科若要完成全年目標，需要在最后一個月內(nèi)沖擊完成近2257.8億元的銷售金額。

不僅是銷售業(yè)績，萬科核心經(jīng)營指標也出現(xiàn)了下滑。據(jù)萬科2021年三季度報告顯示，今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。

對于這一份“不太理想”的成績單，董事會主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上表示，2018年，萬科主動控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)，當年控制下來的規(guī)模、速度，滯后反映到當期，自然會出現(xiàn)一個下滑。

對于盈利指標、尤其是毛利率的下降，他表示，地售比的提升，對毛利率造成的壓力是不斷增強的。從2017年到2020年，在主要城市的房價受限的狀態(tài)，地售比在不斷地提升，從26%升到了43%，增長了17個百分點。

實際上，毛利率下滑并非萬科的經(jīng)營問題，而是行業(yè)普遍現(xiàn)象。此前，億翰智庫的研究員于小雨指出，2017年、2018年房企獲取高價土地時，既對政策放寬有預(yù)期，又對房價上漲加了預(yù)期，但在地價房價的聯(lián)動調(diào)控下，政策放松和房價上漲的預(yù)期基礎(chǔ)都不存在。房價上漲空間受限，房企的利潤空間被壓縮。

前11個月權(quán)益拿地金額1261億元

公告顯示，萬科11月新增開發(fā)項目7個，分別位于煙臺、鄭州、南昌、東莞、蘇州、靖江，占地面積合計約40.4萬平方米，計容建筑面積90.7萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積60.6萬平方米，需支付權(quán)益價款68.36億元。以此計算，平均樓面地價為11280元/平方米。

根據(jù)公開資料統(tǒng)計，萬科10月新增開發(fā)項目6個，權(quán)益建筑面積232.9萬平方米，需支付權(quán)益價款112.08億元，平均拿地成本為4812.37元/平方米;9月新增開發(fā)項目10個，權(quán)益建筑面積143.9萬平方米，需支付權(quán)益價款104.84億元，平均拿地成本為7285.6元/平方米。相比前兩個月，11月新增項目的樓面地價有所上升。

其中，樓面地價最高的地塊為蘇州園區(qū)奧體項目。該項目為2021年6月1日南京安居以總價40.02億競得園區(qū)奧體02號地塊，成交樓面價25224元/平方米，溢價率15%。此后，萬科以28.02億元入股該項目，持股比例為70%。出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為公寓式酒店以及70年住宅，以多層、小高層為主;住宅需全裝修交付，裝修成本不低于2000元/平方米;地塊上住宅需要結(jié)構(gòu)封頂后方可申請銷售許可證。

此外，東莞碧波花園樓面地價也超過1.5萬元/平方米，據(jù)悉，該項目為萬科接手的云南城投臻園項目，權(quán)益建筑面積10.8萬平方米，權(quán)益地價為16.63億元，平均樓面地價為15398元/平方米。根據(jù)房天下平臺統(tǒng)計，項目所在東莞麻涌共11個樓盤在售/待售，項目售價在11000-24000元/平方米之間。

萬科并未在公告中披露11月拿地情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：2021年1-11月，萬科權(quán)益拿地金額為1261億元，位居行業(yè)第2，相比前10月權(quán)益拿地金額1304億元，降低了43億元。

事實上，從第三季度開始，萬科削弱了拿地的力度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬科權(quán)益拿地金額為962億元，位列行業(yè)第一名，月均拿地金額為160.3億元。隨著房企拿地銷售比不超過40%的監(jiān)管新規(guī)在7月26日出臺，萬科在土地擴張上的力度有所降低，根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科在7-11月權(quán)益拿地總金額為299億元，月均拿地金額降到59.8億元。

逐漸降低拿地力度的萬科已經(jīng)開始“謹慎收縮”，這也反映在2022年全年銷售目標上。在11月26日的臨時股東大會上，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬科制定年度業(yè)績目標的方式是制定一個最低的經(jīng)營目標，同時推一個卓越目標，2022年最低經(jīng)營目標比今年還要下調(diào)。

萬物云分拆上市

11月5日，萬科公告宣布，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。

根據(jù)萬科2021半年報顯示，期內(nèi)萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%;商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%;智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%;社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%;萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

針對萬物云上市是否是為萬科解決資金問題，郁亮在11月26日2021年第一次臨時股東大會上回應(yīng)，萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票也沒多大影響，募集的資金還是有自己用途的。物業(yè)上市解決萬科的資金問題是不存在的。

他還表示，萬物云目前上市可能比去年更合適，因為市場估值趨于理性。而在一個理性的資本市場中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個適當?shù)亩▋r。

除了正式公布萬物云分拆上市計劃之外，萬科在11月融資計劃還包括推進印力商置13.54億元ABS申請工作以及啟動58億元的保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃。

11月8日，據(jù)深交所固定收益信息平臺披露，萬科旗下印力商置13.54億元ABS狀態(tài)更新為“已受理”。

11月10日晚間，萬科宣布，重慶萬科擬通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃向平安資管申請融資，融資本金金額不超過人民幣58億元，期限最長15年，增信方式為萬科提供全額擔保。根據(jù)銀保監(jiān)會2020年出臺的新規(guī)，險資債權(quán)投資業(yè)務(wù)不得投資商業(yè)住宅項目，也就是說該筆融資只能運用于非住宅業(yè)務(wù)中。

自從11月9日銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會之后，房企債務(wù)融資方面有所松動。包括保利發(fā)展、招商蛇口、碧桂園、龍湖等規(guī)模性房企的境內(nèi)融資得到實質(zhì)進展。

據(jù)統(tǒng)計，2021年11月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%;其中，境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。

從萬科三季報來看，截至9月30日，持有貨幣資金1471.1億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和782.9億元，財務(wù)方面較為穩(wěn)健。不過，值得注意的是，2021年1-9月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為12.2億元，相比去年同期的333.8億元，大幅降低了96.35%;投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-275.6億元，同比大幅降低545.30%。

郁亮曾在2020年6月舉辦的股東大會上表示，“很多人指責我們太過保守，我們一定要做到現(xiàn)金為王，手有余糧，以更好地應(yīng)對各種各樣的挑戰(zhàn)。”如今，萬科正在將“手中余糧”換成土地和項目，是否能從容應(yīng)對挑戰(zhàn)，仍有待觀察。

關(guān)鍵詞： 境內(nèi)外債券融資 發(fā)行規(guī)模 萬物云 智慧城市