十九大以來，廈門市立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，多渠道籌集租賃住房房源，促進專業(yè)化、機構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展,建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺,改善租賃住房消費環(huán)境,推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。廈門市也先后入選首批培育和發(fā)展住房租賃市場、利用集體建設(shè)用地租賃住房以及中央財政支持住房租賃市場發(fā)展的“三試點”城市，在政策利好及龐大市場潛力等多重助力的推動下，吸引了諸多市場主體參與，眾多房企也紛紛涉足住房租賃市場，市場主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢。

廈門作為外來人口凈流入城市，每年外來人口凈流入約10萬人，住房租賃需求不斷攀升，但以個人為主的散戶仍占據(jù)絕對市場主導(dǎo)地位，機構(gòu)化租賃企業(yè)市場占比偏低。市場主體作為住房租賃市場發(fā)展的核心，如何破解當(dāng)前租賃企業(yè)面臨的困境，引導(dǎo)其繼續(xù)做大做強成為當(dāng)前工作的重點。

一、存在問題

（一）企業(yè)生存壓力較大

近年來，受政策利好頻出，企業(yè)紛紛試水住房租賃市場，不計成本搶占規(guī)模，推高房源獲取成本，致使行業(yè)整體經(jīng)營狀況較差，始終處于微利甚至虧損狀態(tài)，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)“暴雷”情形。此外，疊加新冠肺炎疫情反復(fù)的影響，租賃項目入住率大幅降低，進一步加劇企業(yè)運營壓力，隨著疫情逐漸轉(zhuǎn)好，項目入住率雖有所回升，但租賃企業(yè)拓展腳步逐漸放緩，市場整體步入調(diào)整階段。

（二）市場主體占比偏低

從規(guī)模上來看，目前機構(gòu)化市場運營房源總量約16萬間（套），僅占市場租賃房源總量的8.1%，傳統(tǒng)“二房東”、中介機構(gòu)依然占據(jù)市場主導(dǎo)作用，規(guī)模運營難度比較高。目前廈門地方國企在住房租賃市場業(yè)務(wù)拓展方面較為謹(jǐn)慎，發(fā)展意愿及運營能力偏弱，更多的是承擔(dān)服務(wù)園區(qū)、服務(wù)企業(yè)職責(zé)，“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用未得到充分顯現(xiàn)。

（三）房源拓展存在困境

相較于一線城市及其他住房租賃試點城市，房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)、酒店運營主體及創(chuàng)業(yè)機構(gòu)在廈門的項目拓展較為困難。一方面，盤活存量房源、商辦改租、工改租以及利用農(nóng)村集體用地發(fā)展租賃渠道均存在不同程度限制；另一方面，資產(chǎn)所有者預(yù)期高致使拿房成本高企，企業(yè)房源拓展難度進一步增加。

（四）缺乏統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

一直以來，相關(guān)部門對租賃公寓消防驗收、空氣質(zhì)量、產(chǎn)品安全等缺乏相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如租賃公寓的消防等級應(yīng)遵循住宅還是酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一直成為租賃企業(yè)的建設(shè)報批難題。另外，隨著消防驗收職責(zé)劃歸建設(shè)局，在審批手續(xù)辦理時存在認(rèn)定不清晰的情況。由于缺乏改建政策，使得改建項目審批主體和流程都不明確。

（五）監(jiān)管體系仍需健全

從市場角度來看，廈門市租賃住房行業(yè)仍處于摸索階段，市場主體發(fā)展水平參差不齊。一方面，對于個人及“二房東”所運營的住房租賃項目存在一定監(jiān)管盲區(qū)，在備案及監(jiān)管方面嚴(yán)重缺失。另一方面，目前市場上前期較為缺乏政策引導(dǎo)及有關(guān)住房租賃市場規(guī)范發(fā)展的宣傳，使得廈門住房租賃市場主體自我監(jiān)管意識較弱，導(dǎo)致從政府端到主體端的市場監(jiān)管體系不健全。

（六）企業(yè)融資渠道單一

目前,雖然廈門住房租賃相關(guān)金融業(yè)務(wù)初顯雛形，但資金缺口大、融資成本高成為制約租賃主體發(fā)展的一大瓶頸。一方面以住房租賃專項債券為主要融資工具，缺少REITs等新型住房租賃融資模式，融資渠道較為單一。另一方面，銀行出于風(fēng)險控制，業(yè)務(wù)合作多為國企或主體信用優(yōu)良的企業(yè)，業(yè)務(wù)仍處于發(fā)展初期，信貸支持規(guī)?？傮w較小。為刺激租賃市場良性發(fā)展，租賃住房行業(yè)亟需金融創(chuàng)新，探索多元化融資方式。

二、行業(yè)發(fā)展趨勢

伴隨著消費升級、租賃群體多元化、租賃金融的日漸成熟、租賃市場的不斷規(guī)范，個人持有的租賃房源比例將逐步降低，專業(yè)化機構(gòu)將不斷崛起。

（一）供需結(jié)構(gòu)性錯配仍然存在

由于廈門島內(nèi)區(qū)域發(fā)展成熟，教育、醫(yī)療、商業(yè)等各類生活配套水平、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)高于島外，住房租賃發(fā)展在租賃需求、租金水平等方面呈現(xiàn)區(qū)域性失衡及供需結(jié)構(gòu)性錯配。島外產(chǎn)業(yè)集中區(qū)特別是勞動密集型的藍(lán)領(lǐng)公寓市場仍存在較大租賃需求，且有大量亟待挖潛的存量房源。從長期來看，廈門每年租賃市場規(guī)模約為200億，在政策持續(xù)利好的帶動下，機構(gòu)化租賃企業(yè)規(guī)模將不斷擴張，租賃企業(yè)在細(xì)分領(lǐng)域仍存在較大發(fā)展機遇。

（二）加杠桿擴規(guī)模暗藏金融風(fēng)險

租賃行業(yè)是慢周期的行業(yè)，專業(yè)化機構(gòu)的項目投資回收期通常在10年以上，尤其是目前自持地塊的土地成本仍然過高，以目前廈門租金水平來算，自持地塊租金回收周期長達20余年，盤活項目租金回收期也超過10年，如果用高杠桿的方式擴張規(guī)模，存在極高的資金鏈斷裂風(fēng)險。疊加去杠桿的政策環(huán)境，企業(yè)則將容易陷入運營困境從而引發(fā)暴雷。

（三）精細(xì)化運作提高運營效能

廈門不斷加大住房租賃市場的培育與發(fā)展，將會不斷促進租賃行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展并建立一系列標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，住房租賃行業(yè)將呈現(xiàn)精細(xì)化發(fā)展趨勢。在租賃產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)的細(xì)分程度進一步增加，產(chǎn)業(yè)形成有效閉環(huán)，對租賃主體的發(fā)展戰(zhàn)略及整體運營管理能力提出了新要求。面臨租賃市場進入深水區(qū)博弈的境況，企業(yè)在進行規(guī)模擴張的同時，也應(yīng)注重提升項目的運營管理能力。

（四）政策紅利疊加政府監(jiān)管趨嚴(yán)

伴隨著3年24億元的中央財政補貼住房租賃市場的落地，廈門的專業(yè)化機構(gòu)將獲得不同程度的資金獎補，用于拓展企業(yè)規(guī)模及提升產(chǎn)品服務(wù)。同時，在促進行業(yè)發(fā)展的同時，政府層面也將逐步加大對住房租賃市場的監(jiān)督與管控，不斷規(guī)范住房租賃市場。雙層因素加碼下，廈門住房租賃市場發(fā)展將進入深水區(qū)，租賃企業(yè)將面臨市場競爭更加激烈與監(jiān)管更加嚴(yán)格的雙重局面。

（五）租客需求多元倒逼運營能力提升

隨著經(jīng)濟和生活水平的發(fā)展，租賃群體也逐漸演變成為全人群、全生命周期的需求爆發(fā)，租賃需求也呈現(xiàn)用戶構(gòu)成多樣化、需求多樣化、消費升級和整體租賃市場活躍的四大變化趨勢，租賃需求的持續(xù)增長與住房品質(zhì)的需求升級，對未來各類住房租賃企業(yè)的運營及管理能力提出了更高的要求。

三、相關(guān)政策建議

（一）加快培育住房租賃規(guī)?；髽I(yè)

鼓勵住房租賃企業(yè)不斷做大做強,提升規(guī)?；?、專業(yè)化水平;鼓勵住房租賃企業(yè)通過新建、租賃、購買或盤活自有資產(chǎn)等方式多渠道籌集房源,支持其開展連鎖經(jīng)營和跨區(qū)經(jīng)營;鼓勵住房租賃企業(yè)開展委托經(jīng)營業(yè)務(wù),對于住房租賃企業(yè)委托管理社會閑置存量住房的,允許按照相關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范和要求改造后出租。

（二）規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型經(jīng)營

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營一體化的運作模式;鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；赓U經(jīng)營各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套住房,并通過完善公共配套設(shè)施、引入專業(yè)物業(yè)管理等措施,滿足周邊就業(yè)人員的居住需求,促進職住平衡。

（三）加大國有企業(yè)的培育力度

目前國企系企業(yè)仍市場化程度較低，應(yīng)重點鼓勵本地國有住房企業(yè)組建住房租賃公司,支持其通過新建租賃住房、盤活閑置存量住房、借助政府資產(chǎn)或自有資產(chǎn)進行改造等多種途徑,采取自行或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)代為經(jīng)營等方式,開展國有存量住房的規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)，讓優(yōu)質(zhì)房源快速進入市場，充分發(fā)揮國有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場穩(wěn)租期、穩(wěn)租金的“壓艙石”和“平衡木”作用。

（四）加大金融政策支持力度

鼓勵、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)各商業(yè)銀行等金融機構(gòu)創(chuàng)新貸款方式，加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，發(fā)揮信貸支持主渠道作用。支持符合條件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)利用發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品拓寬融資渠道。支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規(guī)模。鼓勵保險機構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,合理運用保險資金,為符合條件的住房租賃企業(yè)提供金融支持。

（五）加快住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈條建設(shè)

加快構(gòu)建涵蓋改造建設(shè)、裝修服務(wù)、金融產(chǎn)品、運營服務(wù)、智慧家居等多方面、全體系的住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈條，有效幫助住房租賃企業(yè)解決擴張難題，促進住房租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展。另一方面要積極鼓勵企業(yè)在推進規(guī)?；瘮U張的同時，著力提升租賃運營管理能力，提高租客滲透率，形成企業(yè)品牌競爭優(yōu)勢。

（六）建立租賃市場發(fā)展的良性生態(tài)

健全完善住房租賃政策法規(guī)體系，保障租賃雙方的權(quán)益，逐步建立改建、裝修、空氣等相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，減少相關(guān)審批環(huán)節(jié)，給住房租賃企業(yè)減負(fù)。推進住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展，放水養(yǎng)魚，努力營造良好的住房租賃市場營商環(huán)境，努力形成有利于住房租賃市場發(fā)展的良性生態(tài)循環(huán)發(fā)展體系。

關(guān)鍵詞： 廈門市