12月2日，距離全年結束還有一個月，中指研究院率先發(fā)布了《中國房地產市場2021總結&2022展望》報告。從目前來看，隨著調控政策的持續(xù)顯效，下半年市場情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動力亦顯不足。受此影響，50個代表企業(yè)平均業(yè)績完成率僅為83%，以往可以達到90%。

報告預計，2022年房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。在業(yè)內人士看來，房地產金融政策進一步收緊的可能性不是太大了。預期未來的金融政策是鞏固成效，方向不變。

前11個月50個代表企業(yè)平均業(yè)績完成率為83%

2021年，在堅持“房住不炒”定位，實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期“三穩(wěn)”目標指導下，中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。從前三季度來看，各地累計加碼調控超400次，調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控“工具箱”不斷豐富。

隨著調控政策的持續(xù)顯效，市場情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動力亦顯不足。

中指研究院數據顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個百分點。尤其是下半年以來，市場快速轉變，百城新建住宅價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，其中二手住宅收窄幅度較大。11月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環(huán)比均出現下跌。

中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜表示，今年11月價格出現下跌是市場開始轉向的重要標志。二手房價格下跌持續(xù)兩個月，二手房通常是新房價格的前瞻指標，也表明未來新房價格還會進一步下行。

從房企來看，雖然代表房企積極營銷，加大優(yōu)惠力度搶收回款，但在下半年市場降溫的情況下，難改銷售業(yè)績下滑的現實。

黃瑜表示，截至11月30日，前100企業(yè)今年累計銷售額總共有10.7%的增長，其中，11月份則是下降28%。從銷售業(yè)績完成度上來看，企業(yè)壓力較大，其中50個代表企業(yè)平均完成率只有83%。而在過去幾年，其到11月底的業(yè)績完成率可以達到90%，而今年只有少數企業(yè)表現較好。

上半年與下半年冰火兩重天

值得關注的是，報告顯示，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內高位。下半年以來，新房和二手房市場齊降溫，尤其是二手房市場降溫更為明顯。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹也表示，今年房地產和往年真的完全不同。通常來講，房地產開發(fā)投資、新開工面積這樣的前端市場，會滯后于末端市場3-6個月。而今年上半年房地產前端和末端都是同漲，到了下半年又同跌，沒有滯后的變化。這在過去的房地產市場上很少見到。

秦虹將上述現象歸結為兩個原因，一是從去年8月份開始，“三道紅線”的管理以及從今年開始實施對商業(yè)銀行房地產貸款集中度管理，這意味著房地產行業(yè)資金的需求和供給兩端同時收緊，改變了房地產行業(yè)過去二十幾年來形成的高杠桿、高周轉、高毛利的發(fā)展模式。二是頭部企業(yè)債務違約帶來的連鎖反應。頭部房企的爆雷對整個房地產行業(yè)帶來了信用危機。其中，第一時間所有的金融機構、地方政府、購買者對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降。

“地方政府收緊了預售款的監(jiān)管，金融機構加強了風險的管控，甚至有的商業(yè)銀行不愿意給民營房企貸款。購房者也是一樣謹慎，當一些企業(yè)打折銷售的時候，三四線城市的房子賣不掉了，大家都在觀望?！鼻睾缛缡钦f。

這一市場變化，在土地市場表現得更為明顯，上半年市場活躍下房企積極拿地，市場熱度較高；下半年市場調整和資金壓力下，房企拿地意愿降低，各地流拍撤牌率上行。

據黃瑜介紹，中指研究院數據顯示，截至11月30日，今年排名前100企業(yè)的拿地金額同比下降17.7%。從拿地金額與銷售金額的比值上看，50個代表企業(yè)平均只占25%，而過去的平均值是40%。

業(yè)內：面對市場新周期要順勢而為

對于2022年的房地產調控，一直是行業(yè)產關注的焦點。報告認為，堅持“房住不炒”總基調不會變，健全房地產調控長效機制，調控政策保持穩(wěn)定性，短期存在改善預期。此外，“兩個維護”將得到更好地貫徹落實，各地“保交付”政策或將進一步完善，各地樓市“雙向”調節(jié)模式或貫穿全年。

秦虹表示，過去的金融政策已經取得了成效。這表現在房地產貸款在新增貸款中的比重下降，2016年達到了44.8%，而今年9月份新增貸款里投放到房地產的貸款已經降到了18.12%。這已經降到了2012年的水平。

因此，秦虹認為，房地產金融政策進一步收緊的可能性不是太大了。預期未來的金融政策是鞏固成效，方向不變。

而根據“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，報告預計，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。

雖然房地產行業(yè)整體進入了下行周期，但是黃瑜認為，整個房地產市場空間還在，在“十四五”期間仍然還會保持每年十幾萬億的市場。即使市場處于下行階段，但是仍然還有空間。不過，房企一定要認識到，市場已經進入了一個新的周期，順勢而為，要有新的心態(tài)和新的模式。比如，適度控規(guī)模，調節(jié)奏，保持有質量的增長，切忌盲目多元化。

對于多元化，黃瑜強調，“目前房地產企業(yè)都在談轉型，甚至有的說轉行，其實很有難度，很多失敗的案例不一定是地產行業(yè)問題，很多是盲目多元的問題。延伸過程中一定要做企業(yè)本身能做的事情，基于其現有資源可以做的事情，做相應地提升和轉型升級。比如，在物業(yè)行業(yè)，很多房地產企業(yè)都取得比較好的成績，物業(yè)資本市場也給房企帶來很多期待?！?/p>

新京報記者袁秀麗

編輯武新校對趙琳

關鍵詞： 市場走勢