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羊城集中供地收官 收金302億與保利、星河回歸

時間 : 2021-12-02 21:45:39來源 : 觀點地產(chǎn)網(wǎng)

觀點地產(chǎn)網(wǎng)高開低走,峰回路轉(zhuǎn),廣州2021年土拍終于收官落定,全年出讓78宗涉宅地,總成交金額超1777億元。

串聯(lián)起這一年羊城的土拍脈絡(luò),正是4月、9月、12月三場集中供地。

4月,首輪集中供地中,市場與房企對這種新奇的土拍規(guī)則還有著極大的熱情,熱門地塊甚至引來32家房企組成的上百個馬甲報名,光是保證金就收了1300億元。

火爆競拍中,首輪廣州土拍收金906億,不少外地房企譬如正榮、上坤借此實現(xiàn)首入廣州。

9月,仍舊高溫的廣州,卻迎來與首輪土拍完全反轉(zhuǎn)的局面。與第一輪高溢價、高配建、轉(zhuǎn)搖號的景象不同,在細(xì)則調(diào)整與房企資金量考慮下,底價及流拍成了主旋律。最終收金569億元,流拍25宗,成交率為48%,平均溢價率1.5%,大體量地塊的主力軍為越秀、粵海、中海、珠實等央企國企。

12月,與前兩輪相比,此次供地數(shù)量、金額甚至拍地天數(shù)都有所縮減,僅在12月2日早中午兩場后便落下帷幕。

在“意料之中”“符合預(yù)期”的聲音中,廣州最后一場集中供地以收金302億、成交率76%的成績單收官。

意料之中

掃描第三輪參拍土地情況,整體供地數(shù)量縮小至17宗,前兩輪供地則拿出了48宗地塊。

此次供地地塊覆蓋海珠、白云、番禺、黃埔、南沙,以及少數(shù)位于從化、增城。整體來看,相比上輪集中供地扎堆增城的情況有所改變;不過一些年初供地計劃中頗為吸引開發(fā)商的地塊,例如燕塘地塊三、梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊、荔灣廣鋼新城等,并沒有如期出現(xiàn)。

頗有意思的是,在17宗地塊中,有多達(dá)7宗都是此前流拍地塊,包括番禺飄峰地塊一、二以及利豐北側(cè)地塊,白云上官苑及太和鎮(zhèn)地塊,增城朱村地塊等。

同時,這些地塊中有4宗相比之前都有所折價,例如白云沙亭北路南側(cè)地塊,起拍價從第二批掛牌的25.28億元降至20億元,降幅超過20%,折算樓面價下降1234元/平方米。

另外,此前第二輪土拍中新增的諸多限制要求,包括嚴(yán)查資金、限制馬甲、限15%上限溢價、限售價及限銷售對象等規(guī)則仍在持續(xù),不過部分區(qū)域和地塊有細(xì)微調(diào)整放松,例如南沙不再設(shè)置對銷售對象的限制條件,番禺、白云回爐地塊地價支付調(diào)整為分兩期支付,此前則是為一個月內(nèi)一次性付清。

可以看出,經(jīng)過第二輪遇冷之后,鼓勵房企拿地的意愿有所加大。不過截至起拍前一晚(12月1日),17宗地僅有13宗獲得企業(yè)報名,4宗無人問津;即便是13宗報名地塊,也只有一個房企報名。

從最終拍地成果看,13宗地塊底價成交,4宗流拍,總攬金302億,溢價率0%。

流拍地塊中稍顯意外的是黃埔黃陂地塊,即廣汕路以北、惠聯(lián)路以東HBPQ-D1-2地塊。該宗地塊性質(zhì)為二類居住用地,出讓面積46927平方米,計容建筑面積150166.4平方米,成交樓面價24000元/平方米,位于融創(chuàng)祥龍廣府壹號附近。

前兩輪集中供地中,黃陂地塊都是爭搶十分激烈的區(qū)域。如第一次土拍中,同樣位于廣汕公路以北的黃陂HBPQ-A-6在未競價前便有萬科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂、華發(fā)、中交、時代、金茂等34家房企報名;若算上各馬甲,該宗地有超過320組競買人報名。

最終該地塊則僅用了30秒時間就封頂轉(zhuǎn)為搖號,樓面價為27274元/平方米,為黃埔地價“天花板”。

第二輪普遍底價成交的供地中,黃陂地塊仍較為突出,最終溢價率10%。

因此此次流拍略有些令人意外,對此廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,流拍地塊主要還是有一些土地自身問題,此輪供地的黃陂地塊本身質(zhì)素一般,周圍缺乏配套,同時周邊在售項目有一定回落,導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)期改變。

此外,流拍地塊中的兩宗番禺大石飄峰地塊,除了地塊周邊環(huán)境原因,也反映了當(dāng)前土拍市場遇冷的背后原因,即開發(fā)商錢袋子緊張。

據(jù)悉,兩宗大石回爐地塊此前要求開發(fā)商需要在一個月內(nèi)一次性付清地塊總價,這次雖然總價分別下調(diào)了5.5億和7.9個億,且付款方式也可以采取兩次分期,門檻降低,但單塊40億以上的起拍價,還是扛不住房企們緊張的現(xiàn)金預(yù)算。

“廣州目前市場比較理性務(wù)實,房企即便有信心也不會隨便拿地,而是實事求是地做判斷,不像以前一味追高。”黃韜說道。

保利、星河回歸

沒有驚喜、意料之中,大概是對第三輪廣州土拍的精準(zhǔn)概括。

不過回到房企層面,除了廣州市屬、區(qū)屬國企譬如知識城集團、廣州南投、南沙開建外,傳統(tǒng)房企里面仍是有些“驚喜”面孔。

最大手筆的是廣州本地房企保利。

此輪土拍中,保利以底價38.36億得海珠區(qū)華洲路地塊,樓面價44372元/平方米,為目前廣州地塊成交價第八,這也是此前競拍地塊中最受關(guān)注的城區(qū)地塊。

此外,以底價38.35億元奪得番禺利豐北回爐地,樓面價13090元/平方米;以底價20.54元落子增城朱村街朱村大道西A21035號,樓面價9060元/平方米。

按此計算,保利此次共以97.25億元摘得三宗地塊,實現(xiàn)大本營補倉。

除了今年1月確認(rèn)成為廣州海珠紅衛(wèi)村合作企業(yè)外,若回想今年前兩次供地情況,保利幾乎可以說是“缺席”了。

在全國首輪集中供地中,雖然保利是最積極的房企之一,拿地總量達(dá)24宗,但其中歸屬廣州的卻一宗都沒有。

當(dāng)然,這也有一些運氣與區(qū)域選擇原因。

廣州首輪集中供地保利參與報名的地塊達(dá)9塊,但基本都是熱門地塊,如白云金沙洲地塊、黃埔知識城、黃埔黃陂地塊、番禺創(chuàng)新城地塊、南沙慶盛地塊等,這些地塊毫無意外都引來了數(shù)十家房企爭搶,且多數(shù)都因競拍到達(dá)上限價轉(zhuǎn)為搖號。

相比“競爭選手”越秀有些遜色,廣州首輪集中供地越秀地產(chǎn)拿地6宗,總金額達(dá)107.75億元;二輪集中供地中,雖比不上逆勢回歸的中海,但同樣拿下番禺創(chuàng)新城兩宗宅地,成交總價接近103億元。

保利在大本營廣州扎根超過28年,截至去年已經(jīng)連續(xù)十年蟬聯(lián)廣州銷冠。而越秀地產(chǎn)過去兩年借助第二大股東廣州地鐵獲得數(shù)個TOD軌交項目,并迅速推出市場、反響良好??梢哉f,如今廣州頭部市場,就看保利、越秀如何表現(xiàn)了。

從今年監(jiān)測的銷售情況看,保利與越秀十分接近。

值得一提的是,11月30日保利發(fā)展(600048)公告稱,提升公司自持物業(yè)的運營效率,探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運作,保利發(fā)展擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品,擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元。

就在一周前,保利發(fā)展宣布擬發(fā)行的公司債券規(guī)模為不超過98億元,僅11月,保利披露的新增融資金額包括額度共計443億元。

除了保利,拿地房企里還出現(xiàn)了星河。

上一次星河在廣州公開市場奪地是一年前,以24.34億元拿下廣州荔灣金橋地塊,折合樓面價約33613元/平方米,溢價率約26%。

星河對廣州這座城市并不陌生,自2006年就已進軍,圍繞南沙先后開發(fā)了星河丹堤、星河山海灣、星河盛世、星河壹號公館等項目。更為重要的是,星河自2013年起開始通過舊改接觸更廣闊的廣州市場。

2015年,星河在廣州的城市更新公司掛牌成立;2019年12月,星河正式拿下南沙東涌鎮(zhèn)珠寶文化旅游小鎮(zhèn)連片更新改造項目(南涌村、魚窩頭村),體量約832公頃,面積為1.3倍珠江新城,改造總成本約102.82億元,在當(dāng)時也是廣州舊改公開招商以來,少有的大體量舊改項目。

今年,星河已拿下廣州三個舊村,最新于10月19日正式拿下廣州南沙珠寶文旅小鎮(zhèn)二期(天益村、大穩(wěn)村)舊改——該項目為南沙有史以來“最貴”的舊改項目,改造投資額高達(dá)110.28億元。

截至目前,星河已經(jīng)在廣州拿下了7個舊村改造項目,改造面積超2100公頃,改造投資額超488億元。

關(guān)鍵詞: 星河