2021年11月24日，北京――自11月15日敲鐘開市后，北京證券交易所（下稱“北交所”）運行平穩(wěn)，整體市場交易活躍。結合相關行業(yè)數(shù)據(jù)、上市企業(yè)需求、業(yè)務參與端需求等多方面因素，仲量聯(lián)行預計北交所的設立將從中長期，推動北京乃至全國辦公樓市場的發(fā)展。

上市企業(yè)及業(yè)務端需求利好全國辦公樓市場

當前，北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企業(yè)中，平均公司市值為35.64億元，員工總人數(shù)超過6萬人，總計辦公面積約為70萬平方米。從短期來看，北交所的設立為整體辦公樓市場帶來激增型需求的可能性較小，其主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點支持的創(chuàng)新型中小企業(yè)作為當前需求結構的差異化補充，將推動辦公市場更加穩(wěn)健發(fā)展。

市盈率數(shù)據(jù)顯示，開市后北交所平均市盈率已接近40倍，同期創(chuàng)業(yè)板平均市盈率為60倍，科創(chuàng)板為71倍。北交所持續(xù)發(fā)展或將為上市企業(yè)帶來進一步的估值溢價和流動性溢價，幫助企業(yè)開拓業(yè)務增長版圖。因此，從中長期來看，受北交所設立而獲得提振的中小企業(yè)預計估值提升，市場融資環(huán)境更為優(yōu)化，成長速度進一步加快，企業(yè)業(yè)務增長空間巨大，為全國辦公樓市場帶來更多優(yōu)質、新鮮的需求增量。

從上市業(yè)務參與端來看，在企業(yè)上市北交所全生命周期里，會需要各類金融及專業(yè)服務機構提供支持。因此，保薦機構、律師事務所、會計師事務所等金融及專業(yè)服務機構都將產(chǎn)生巨大的業(yè)務增量。截至11月15日北交所開市，已有112家證券公司正式申請成為北交所會員。因北交所將與滬深交易所保持錯位發(fā)展，在審批理念、上市制度等方面對金融和專業(yè)服務機構提出了全新的要求。因此，服務端企業(yè)的業(yè)務模式和發(fā)展戰(zhàn)略需要作出相應調整，或將在中長期形成更多專精的針對性研究和服務團隊，拓展人員規(guī)模和業(yè)務范圍，并增加其辦公需求。

在參與北交所布局的眾多金融機構中，公募基金是最重要的參與者之一，目前據(jù)悉正在通過設立北交所主題基金、“專精特新”基金等方式進行布局。北交所開市次日，剛剛獲批的8只北交所基金正式敲定發(fā)行時間，華夏、嘉實等基金公司的基金開售在即。此外，也有許多外資機構在申請和籌備中。隨著北交所上市企業(yè)不斷成熟，更多外資也將更為廣泛地參與北交所布局。因此，金融及專業(yè)服務行業(yè)也具備潛在的辦公擴張需求。

北交所將有效拉升北京辦公樓市場潛在需求

在首批上市北交所的81家企業(yè)中，共有11家企業(yè)總部位于北京。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，這11家企業(yè)員工總數(shù)超過8100人，其中超過65%的員工在上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公，估算總辦公面積超過5萬平方米；近20%的員工在豐臺科技園區(qū)辦公，估算總辦公面積超過1.5萬平方米。僅從上地區(qū)域來看，快手、字節(jié)跳動兩家科技巨頭就有超過60萬平方米的總租賃面積。因此，這11家企業(yè)的現(xiàn)有辦公面積體量相對較小，將不會為北京辦公樓市場提供短期激增需求，但將為北京辦公樓市場需求逐漸拉升提供重要驅動力。

隨著北交所的開市，北京將進一步吸引全國中小型企業(yè)、資金和人才。與此同時，2019年至今，工信部公示的4762家專精特新“小巨人”企業(yè)中，北京占了264家，居全國城市榜首，將為北交所提供充足的上市企業(yè)后備資源，因而存在巨大的辦公需求動力。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“我們預計，北交所上市企業(yè)將不會使得北京辦公樓市場需求激增，但將成為需求來源的優(yōu)質組成部分。同時，隨著金融開放政策的不斷優(yōu)化，很多金融及專業(yè)服務機構也會陸續(xù)選擇拓展在京人員規(guī)模和業(yè)務，為北京辦公樓市場帶來利好因素。”

關鍵詞： 辦公樓