據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，10月以來(lái)已有18個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布第三批地塊掛牌公告。整體而言，“禁馬甲”、限參拍資質(zhì)、限資金來(lái)源的要求不變，但參拍資金門(mén)檻和出讓條件有一定程度放松。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前銷(xiāo)售端尚未恢復(fù)，房企將對(duì)第三批集中土拍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

● 本報(bào)記者張軍武衛(wèi)紅

■ 多地供地密集掛牌

11月23日，鄭州市第三批集中供地信息公布，共計(jì)推出25宗地塊，總起始價(jià)約為157億元。11月22日，長(zhǎng)沙市發(fā)布第三批集中供地信息，26宗地塊總起拍金額約為154億元。

11月19日，重慶市公布的信息顯示，第三批集中供地出讓28宗地塊，建筑總規(guī)模542萬(wàn)平方米。同日，北京披露第三批集中供地信息，共計(jì)12宗地塊，總建筑規(guī)模約113萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額336億元。11月18日，武漢發(fā)布第三批集中供地信息，共計(jì)出讓土地49宗，建筑總規(guī)模約871萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額約588億元。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，就目前公示的信息來(lái)看，供地結(jié)構(gòu)方面，廣州、成都等城市核心地區(qū)建筑面積占比較第二批集中供地有所回升。最有“看點(diǎn)”的城市當(dāng)屬北京，根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)披露，第三批出讓地塊中，朝陽(yáng)區(qū)勁松街道0408-646地塊在起始階段要求未來(lái)全部商品住宅建筑規(guī)模實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)表示，相較預(yù)售而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)明顯。一方面未來(lái)購(gòu)房人可親身考察項(xiàng)目情況，通過(guò)看得見(jiàn)、摸得著的真實(shí)房源提升購(gòu)房人安全感，減少購(gòu)房糾紛，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；另一方面也在一定程度上減輕購(gòu)房者資金壓力，避免因項(xiàng)目爛尾帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)于上述地塊，已充分考慮房企開(kāi)發(fā)成本，預(yù)留合理利潤(rùn)空間，保證未來(lái)企業(yè)可打造一定品質(zhì)的住宅。

■ 出讓條件調(diào)整

據(jù)中指研究院報(bào)告，目前已掛牌城市的第三批次地塊出讓條件保持嚴(yán)中有松，對(duì)房企購(gòu)地自有資金來(lái)源審查和“禁馬甲”等要求不變，但對(duì)房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時(shí)間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門(mén)檻，提高部分回爐地塊的利潤(rùn)空間。

比如，南京市第三批次地塊對(duì)房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求有所下調(diào)。其中，第二批部分地塊要求二級(jí)及以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，而三批全部地塊均下調(diào)為三級(jí)及以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

廣州、深圳等部分城市“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)”等試點(diǎn)規(guī)則也有所優(yōu)化，項(xiàng)目利潤(rùn)空間改善。其中，廣州南沙和黃浦區(qū)取消“限房?jī)r(jià)”試點(diǎn)，南沙區(qū)進(jìn)一步取消“未來(lái)銷(xiāo)售50%房源傾斜無(wú)房家庭”要求。南京市對(duì)“定品質(zhì)”要求做出調(diào)整，江北新區(qū)全部地塊取消“綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)”要求，建鄴區(qū)河西板塊地塊增加外立墻高品質(zhì)材料要求。

此外，為緩解房企流動(dòng)資金壓力，部分城市下調(diào)了保證金比例，取消聯(lián)合拿地和保證金捆綁限制，房企參拍資金門(mén)檻降低。同時(shí)，部分城市還放松了土地出讓金支付限制條件。比如，無(wú)錫市允許50%首付款的支付時(shí)間較第二批次延后20天。廣州、蘇州等城市對(duì)土地尾款支付限制也有所放寬。其中，廣州市部分第三批次地塊取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)款的要求，允許最長(zhǎng)六個(gè)月內(nèi)付清。杭州第三批集中供地掛牌35宗宅地，較預(yù)公告掛牌數(shù)量減少，且多個(gè)地塊限價(jià)有所提高。

■ 房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足

房企融資環(huán)境總體平穩(wěn)。11月22日晚，保利發(fā)展（600048）披露，擬發(fā)行公司債券規(guī)模不超98億元，募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

11月19日，建業(yè)集團(tuán)和中原銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中原銀行意向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)提供總額不超過(guò)100億元綜合融資服務(wù)。同日，上海清算所披露，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2021年度第二期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，擬募資上限為20億元。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，已有逾10家房企在銀行間債券市場(chǎng)融資。

此外，11月19日，銀保監(jiān)會(huì)表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。

11月19日，央行發(fā)布的《2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提到下一階段主要政策思路時(shí)表示，牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

■ 房企料謹(jǐn)慎拿地

“從融資成功的房企來(lái)看，財(cái)務(wù)健康的房企更容易獲得市場(chǎng)認(rèn)可?！币患曳科筘?cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

一家TOP30房企投資總監(jiān)向中國(guó)證券報(bào)記者表示，“目前，部分前期拿地的房企正尋求出售或合作。對(duì)于第三批土拍，我們持謹(jǐn)慎態(tài)度，畢竟銷(xiāo)售端沒(méi)有起來(lái)，房企還是比較缺錢(qián)的。”

東方證券認(rèn)為，由于銷(xiāo)售仍處于下滑階段，疊加市場(chǎng)預(yù)期，所以對(duì)未來(lái)一兩個(gè)季度房企現(xiàn)金流改善狀況不能預(yù)期過(guò)高。

此外，相比前兩次集中土拍，部分重點(diǎn)城市進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，適度放松了拿地門(mén)檻，進(jìn)一步降低房企參拍資金門(mén)檻和資金占用成本，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)第三輪供地中企業(yè)拿地積極性會(huì)有所提升。

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