11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.49萬億元，同比增長7.2%。對此，業(yè)內(nèi)解讀稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄，已從“過熱”進入“溫和”階段。

與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同時下降的還有商品房銷售面積和銷售額。尤其是10月單月，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，商品房銷售面積、銷售額保持兩位數(shù)下降，降幅較上月進一步擴大，樓市延續(xù)低溫態(tài)勢。與此同時，房企拿地也更為謹慎，土地市場降溫明顯，前10個月，房企土地購置面積同比下降11.0%。

對于未來市場，業(yè)內(nèi)人士認為，從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率與9月基本持平，房貸利率已結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳疲@給市場釋放了積極信號。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至7.2%

圖片來源：國家統(tǒng)計局

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.49萬億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月增長14.0%，兩年平均增長6.8%。

對于年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，從房企投資力度持續(xù)下降的主因來看，一方面是因為部分房企信用風險暴露，金融機構(gòu)對房企融資需求愈加謹慎；另一方面是由于銷售回款的減少。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資已從“過熱”區(qū)間進入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平；不過，近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會使開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行的速度放緩，尤其是各地督查項目開工，防范停工，客觀上也有助于開發(fā)投資數(shù)據(jù)不會過快下滑。

從10月單月數(shù)據(jù)來看，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)兩個月同比下降且降幅較上月擴大1.9個百分點，為5.4%。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回調(diào)的同時，房企拿地更為謹慎。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.58億平方米，同比下降11.0%；土地成交價款1.14萬億元，同比增長0.2%。

對此，嚴躍進認為，當前土地市場面臨壓力，不過隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競拍規(guī)則的優(yōu)化，預計部分城市土地市場在年底依然有小幅反彈的可能。這一反彈的關(guān)鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預期。

“受重點城市供地‘兩集中’政策和下半年土地市場降溫的影響，1-10月全國土地市場成交量持續(xù)下降?！标愇撵o表示，這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金壓力持續(xù)增加，1-10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，單月新開工面積連續(xù)7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴大19.6個百分點，達到歷史第二低位，僅好于去年2月。

另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積94.29億平方米，同比增長7.1%；房屋新開工面積16.67億平方米，下降7.7%。

商品房銷售額連續(xù)三個月呈現(xiàn)兩位數(shù)下降

圖片來源：國家統(tǒng)計局

與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同時下降的，還有商品房銷售面積、銷售額。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月，商品房銷售面積14.3億平方米，同比增長7.3%；商品房銷售額14.72萬億元，同比增長11.8%。

陳文靜認為，1-10月，全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增幅進一步收窄。而從10月單月來看，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續(xù)三個月保持兩位數(shù)下降，而且降幅較上月進一步擴大，市場延續(xù)低溫態(tài)勢。

值得關(guān)注的是，潘浩認為，在商品房銷售額增速持續(xù)保持高位回調(diào)的同時，10月商品住宅單月成交均價年內(nèi)首次低于萬元。

雖然從銷售額增速的數(shù)據(jù)上看是持續(xù)收窄，但是嚴躍進認為，預計全年不會為負。因為11月份部分城市銷售數(shù)據(jù)有所回暖，這主要是得益于按揭貸款等持續(xù)放松。近期房企銷售節(jié)奏會加快，包括降價促銷力度會增大，客觀上有助于防止銷售數(shù)據(jù)過快下滑。

潘浩也認為，房貸利率結(jié)束上漲，向市場釋放積極信號。同時，他表示，從房企到位資金來看，銷售回款占比為53%，與上月持平，保持穩(wěn)定。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.66萬億元，同比增長8.8%。其中，國內(nèi)貸款2.01萬億元，同比下降10.0%；利用外資72億元，同比下降35.4%；自籌資金5.26萬億元，同比增長5.1%；定金及預收款6.2萬億元，同比增長21.0%；個人按揭貸款2.67萬億元，同比增長9.7%。

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“預計資金面總體上還沒有過快改善的可能。”嚴躍進認為，后續(xù)要積極落實既有的政策，包括信貸和發(fā)債方面的政策繼續(xù)寬松，同時對于在建工程項目、合理購房需求方面給予更為充足的金融支持，只有這樣房企資金方面的寬松才會真正出現(xiàn)。

市場釋放積極信號有助于投資回升

“根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，今年前10個月全國商品房均價為10290元/平方米，漲幅為4.2%?！眹儡S進表示，當前房價總體上趨穩(wěn)，保持小幅度上漲，屬于風險可控范圍。但是，部分城市要防范房價無序下跌。

另據(jù)貝殼研究院觀察，10月，哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力。而武漢、珠海等地調(diào)整落戶條件，或?qū)τ谌瞬刨彿拷o予一定的優(yōu)惠。從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲，與9月基本持平，合理資金需求或?qū)⒏纳?。這給市場釋放積極信號，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生一定的促進作用。

與此同時，陳文靜也表示，9月底以來維穩(wěn)信號連續(xù)釋放，金融機構(gòu)加快落實“兩個維護”促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，10月銀行信貸端邊際改善，個人住房貸款環(huán)比增加1013億元，房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足；地方加強預售資金監(jiān)管“保交付”，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場，維護購房者合法權(quán)益，平穩(wěn)市場情緒。

對于未來，陳文靜預計，短期內(nèi)部分市場調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預期，引導合理需求正常釋放。考慮到市場調(diào)整壓力仍在，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售規(guī)模累計同比增速或?qū)⑦M一步放緩，單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續(xù)下降。

新京報記者袁秀麗封面圖來源資料圖片

編輯楊娟娟校對李銘

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