11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局消息顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月份增長14.0%。商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%；商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%。

中指研究院認(rèn)為，短期來看，近期市場融資環(huán)境有所改善，但地方預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)下房企流動(dòng)資金壓力增加，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國房屋新開工面積和開發(fā)投資額單月降幅或保持下降態(tài)勢。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平。

地產(chǎn)投資進(jìn)入“溫和”區(qū)間

具體來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2021年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

1—10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資65902億元，同比增長6.8%；中部地區(qū)投資26194億元，增長12.1%；西部地區(qū)投資27963億元，增長5.0%；東北地區(qū)投資4874億元，增長0.8%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平。近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會(huì)使得此類數(shù)據(jù)下行的速度放緩。尤其是各地督查項(xiàng)目開工，防范停工，客觀上也有助于此類數(shù)據(jù)不會(huì)過快下滑。

1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%。其中，住宅施工面積667801萬平方米，增長7.4%。房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%。其中，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%。房屋竣工面積57290萬平方米，增長16.3%。其中，住宅竣工面積41415萬平方米，增長16.9%。

1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價(jià)款11410億元，增長0.2%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前土地市場確實(shí)面臨壓力，不過隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計(jì)部分城市土地市場在年底依然有小反彈的可能。關(guān)鍵要看房企對(duì)于土地儲(chǔ)備和明年房屋交易市場的預(yù)期。

中指研究院認(rèn)為，供應(yīng)端，受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策和下半年土地市場降溫影響，1-10月全國土地市場成交量持續(xù)下降，一定程度上拖累了全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金端壓力持續(xù)增加，短期來看，近期市場融資環(huán)境有所改善，但地方預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)下房企流動(dòng)資金壓力增加，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國房屋新開工面積和開發(fā)投資額單月降幅或保持下降態(tài)勢。

個(gè)人按揭貸款增長9.7%

在房屋銷售方面看，1—10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1—10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓銷售面積增長2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1—10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。其中，住宅銷售額增長12.7%，辦公樓銷售額下降1.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.6%。

“單純看此類數(shù)據(jù)，雖然持續(xù)收窄，但預(yù)計(jì)全年不會(huì)為負(fù)。目前看，11月份部分城市銷售數(shù)據(jù)有所回暖，得益于按揭貸款等持續(xù)的放松。近期房企銷售節(jié)奏會(huì)加快，包括降價(jià)促銷力度會(huì)增大，客觀上有助于防范此類數(shù)據(jù)過快下滑?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

從資金到位情況看，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長21.0%；個(gè)人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金面總體上還沒有過快改善的可能。所以后續(xù)要積極落實(shí)既有的政策，包括信貸和發(fā)債方面的政策要繼續(xù)寬松，同時(shí)對(duì)于在建工程項(xiàng)目、合理購房需求方面要給予更為充足的金融支持。只有這樣，房企資金方面的寬松才會(huì)真正出現(xiàn)。

展望未來，中指研究院認(rèn)為，9月底以來中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，10月銀行信貸端邊際改善，個(gè)人住房貸款環(huán)比多增1013億元，房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足。地方加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管“保交付”，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場，維護(hù)購房者合法權(quán)益，平穩(wěn)市場情緒。

“預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分市場調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預(yù)期，引導(dǎo)合理需求正常釋放，但市場調(diào)整壓力仍在，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售規(guī)模累計(jì)同比增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續(xù)下降?！敝兄秆芯吭悍Q。

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