房?jī)r(jià)的終極分化，從這個(gè)一線城市開始了

過去三個(gè)月，我們一直在糾結(jié)一個(gè)嚴(yán)肅的話題：

調(diào)控如此兇猛，房?jī)r(jià)到底會(huì)是狂跌，還是猛漲?

到了第四季度，答案終于揭曉：同一個(gè)城市里，房?jī)r(jià)開始漲跌分化了。

最近，北京很多二手房賣家，開始慌了。手里掛出去的房子，沒人來看了。最近，一位朋友聯(lián)系我，說了自己處在嚴(yán)重的“賣房焦慮”當(dāng)中。

9月，這位朋友把自己引以為傲的一套望京自住房，掛牌出售，起初掛了710萬元，接下來噩夢(mèng)來了。

老林頻繁收到中介電話，反正話里話外就是市場(chǎng)不好，讓他降價(jià)賣。

最后老林告訴我，自己已經(jīng)被磨得沒了脾氣。

于是調(diào)整了掛牌價(jià)，630萬元，比起他的心理預(yù)期已經(jīng)整整少了80萬元，但依舊沒買家出現(xiàn)。

降價(jià)，在北京二手房市場(chǎng)不是個(gè)例。

貝殼的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，十月份掛牌的房源里，價(jià)格下調(diào)的房源比例高達(dá)85%。

并不是房東單方面沒有信心，除了房東在拼命降價(jià)以外，更讓人絕望的，是根本沒有買家。

一個(gè)位于北五環(huán)回龍觀的中介告訴我，最近兩月，他的帶看次數(shù)縮水一半。

6月每周最少6組客戶，現(xiàn)在3組客戶都難。

這個(gè)數(shù)據(jù)，和回龍觀片區(qū)的二手房成交量也是一致的。6月的回龍觀片區(qū)一個(gè)月能賣300套房，現(xiàn)在150套都賣不到了。

一位著急的房東，在社交媒體上發(fā)出了靈魂拷問：最近二手房這么難么，中介都不留我電話了。

量?jī)r(jià)齊跌的，不只是二手房。

最近，北京的新房市場(chǎng)，也在面臨相同的情況，朝陽區(qū)今年五月份，一次性供應(yīng)了10個(gè)項(xiàng)目。

這些扎堆出現(xiàn)的項(xiàng)目，大多數(shù)都是超過千萬的改善型豪宅。

但由于扎堆出現(xiàn)，每一個(gè)樓盤，都希望自己是先被購房者看到。于是根本等不急售樓處和樣板間的建設(shè)，于是都先去商場(chǎng)一樓擺攤。

十一黃金周前后，如果你去位于望京的凱德mall，或者合生匯，會(huì)發(fā)現(xiàn)只要是北京稍有人氣的各大商場(chǎng)，都已經(jīng)淪為房產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)了。

商場(chǎng)，成了開發(fā)商們爭(zhēng)搶客戶的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

任何一個(gè)經(jīng)過的白領(lǐng)，但凡敢對(duì)著展臺(tái)多瞟兩眼，大概率會(huì)被團(tuán)團(tuán)圍住，緊接著給你遞上名片，再給你的雙手塞滿樓盤宣傳單。一通介紹之后，才會(huì)滿意的放你離開。

有一位網(wǎng)友，只是想去五樓吃個(gè)飯，但硬是被拉著把北京的千萬左右的房子，全部看了一遍。

“練攤”式賣房，成了當(dāng)下北京樓市涼涼的一個(gè)縮影。

如果二手房跌停，新房無人問津就是北京樓市的全部，在這樣嚴(yán)格的調(diào)控政策下，就一點(diǎn)都不值得說了。

北京樓市最魔幻的地方，在于另一面。

上周五，冷冷清清的北京樓市，出現(xiàn)了一個(gè)意外。

北五環(huán)的學(xué)府壹號(hào)院開盤，賣出了能夠載入中國(guó)房地產(chǎn)歷史的成績(jī)。

這個(gè)套均2000萬的海淀豪宅，開盤當(dāng)天，直接包下了香格里拉飯店整層，用于接待客戶。

從下午一直到凌晨，香格里拉飯店里的開盤現(xiàn)場(chǎng)，一直在排隊(duì)，每隊(duì)伍里的每一個(gè)客戶，都是經(jīng)過嚴(yán)格驗(yàn)資的真·有錢人。

那天下午，香格里拉飯店成了北京千萬富豪最密集的地方之一。

要不是最后要真金白銀簽幾千萬的購房合同，你很難想象這樣的場(chǎng)面，會(huì)和前面無人問津的樓市，出現(xiàn)在同一個(gè)城市里。

火爆的行情，不止出現(xiàn)在某一個(gè)豪宅樓盤。

幾天前，北京順義老牌富人區(qū)里的另一個(gè)著名項(xiàng)目北京莊園，也傳來熱銷的信息。

過去三個(gè)月，買了近三十套。

平均每一套，價(jià)值一個(gè)億，我之前有幸參觀過這個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)法式風(fēng)格的獨(dú)棟別墅，從建筑外立面，到內(nèi)部裝修，都是按著凡爾賽宮的風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)。

外立面的來姆石，是用的地中海礦區(qū)最精華的巖層開采的，上面還有億萬年前的貝殼化石。

此外，這個(gè)項(xiàng)目還經(jīng)常宴請(qǐng)各路明星為其站臺(tái)，極其奢華精致。一位網(wǎng)友這樣形容：

“空氣中，到處都彌漫著富貴的氣息”。

北京莊園，從一期到現(xiàn)在二期上新，價(jià)格變貴了，但銷量反而上升了，光是國(guó)慶七天黃金周里，就賣出了5套。

漲價(jià)的同時(shí)，還熱賣的，不只是新盤，很有很多位置很好的豪宅。距離頤和園等皇家三山五園不遠(yuǎn)的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)也在上漲。

微博上，一位網(wǎng)友說，自己看中海淀豪宅西山美墅的朋友最近發(fā)現(xiàn)，自己上半年關(guān)注的房子，到現(xiàn)在才過去半年，已經(jīng)漲了一千多萬了。

半年時(shí)間，一套房子的價(jià)格，比很多上市公司一年的利潤(rùn)都高了。

不得不說，北京樓市里的樓市分化，已經(jīng)非常明顯了。

一面是普通樓市里，二手房拼命打折降價(jià)，新房庫存堆積如山，剛需客戶上不了車。

另一面是豪宅樓市里，房子拼命漲價(jià)，富人搶房如搶白菜一般 。

這意味著，持有普通房產(chǎn)的普通人，手里的資產(chǎn)在縮水貶值，而手持豪宅的富人，資產(chǎn)卻出現(xiàn)了巨大的躍升。

現(xiàn)實(shí)，有時(shí)候比電影還魔幻。

兩種截然不同的行情，出現(xiàn)在同一個(gè)市場(chǎng)里，背后是有原因的。

一方面，在房產(chǎn)稅的陰影，通貨膨脹的壓力之下所有人都形成了一個(gè)共識(shí)，未來的物價(jià)會(huì)上漲，房產(chǎn)的持有成本會(huì)變高。

因此，樓市里會(huì)出現(xiàn)三種人。

第一種，是還沒買房的人，看著房產(chǎn)稅越走越近，都在嗑著瓜子等著看房產(chǎn)持有者的好戲，等市場(chǎng)打折降價(jià)。

第二種，是普通的房產(chǎn)持有者，手里的房子在肉眼可見的跌價(jià)，心里干著急，要不就是擺出一副鴕鳥心態(tài)，要不就是想著把手里幾套不那么好的房子，換成一套更好的房子。

同時(shí)，手里拿著大量現(xiàn)金的人，也會(huì)拼命的購買更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)或者其他資產(chǎn)，而不是拿著錢等著貶值。

這時(shí)候，正中第三種人的下懷。

這些人可能是開發(fā)商，也可能是富人，本身手里就拿著這個(gè)城市最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

他們反而成了政策的受益者。

這也直接造成了我們開始說到的現(xiàn)象：富人的房子越買越貴，豪宅的開發(fā)商賺的盆滿缽滿，反而是普通人的房產(chǎn)貶值，資產(chǎn)受損。

這種行情，在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域里，有一個(gè)大家熟知的名詞：馬太效應(yīng)，他說的是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

而強(qiáng)者恒強(qiáng)的另一面，是弱者越弱。

北京的行情，只是眾多城市的一個(gè)縮影。

過去的幾個(gè)月里，上海但凡是個(gè)千萬的豪宅，也都是需要拼命攢積分搖號(hào)的狀態(tài)，而杭州的剛需老破小，已經(jīng)冰凍了一兩個(gè)月了。

很多房東降了一百萬，也依然無人問津。

圳更慘，這個(gè)以搞錢著稱的城市，在今年年初，有四萬名房產(chǎn)中介，而現(xiàn)在，一個(gè)月只能成交兩千多套房。

很多中介都已經(jīng)辭職去做微商，或者在回老家的路上了。

在不久的將來，其他一線和二線城市，也陸陸續(xù)續(xù)會(huì)走上這樣的行情。

所以，手里拿著一些沒有學(xué)區(qū)的老破小，或者是空著不住的郊區(qū)大面積新房的房產(chǎn)持有者，在未來的日子會(huì)很不好過，因?yàn)樗鼈兌己翢o疑問的會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，拖垮持有者的現(xiàn)金流。

這時(shí)候，敢于及時(shí)止損是一種智慧。

關(guān)鍵詞： 開始慌了 開始漲跌 市場(chǎng)不好 善型豪宅