行業(yè)遇冷、融資受阻的大環(huán)境下，小房企開始選擇赴港IPO，試圖擴展融資渠道。因此，靜寂許久的地產(chǎn)上市隊伍，相繼出現(xiàn)新面孔。

合能控股于10月31日晚間向港交所提交招股書，公司定位為綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)開發(fā)銷售及商業(yè)物業(yè)投資營運。此番闖關(guān)港交所，合能控股有幾分把握呢？

收入規(guī)模逐步擴大

招股書顯示，合能控股最初成立于深圳，2003年開始扎根成都，專注于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。成立至今，合能控股不斷擴張住宅物業(yè)項目版圖，遍布國內(nèi)數(shù)個經(jīng)濟增長潛力高以及人口基數(shù)大的區(qū)域核心城市，包括成都、深圳、西安、長沙、重慶、杭州、寧波及鄭州等一線及二線城市。

不斷聚焦核心區(qū)域的業(yè)務(wù)布局，使合能控股的業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)健的增長。2018年至20201年6月30日止6個月（以下簡稱報告期內(nèi)），合能控股收益分別為約55.83億元（單位：人民幣，下同）、40.22億元、57.08億元、7.53億元及15.69億元;期內(nèi)利潤分別為約2.31億元、6.84億元、5.27億元、5945.2萬元、1.41億元。與此同時，公司的業(yè)務(wù)覆蓋的城市由于2018年12月31日的6個增長至于2021年6月30日的10個，土地儲備總量截至2021年6月30日為440萬平方米。

此外，公司毛利率總體呈上升趨勢。同期毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元和5.01億元；毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%及31.9%，盈利能力日漸增長。

根據(jù)觀察，合能控股對股東頗為“大方”。數(shù)據(jù)顯示，2019年，合能控股非控股權(quán)益應(yīng)占利潤達到6.84億元左右，該指標(biāo)在2018年、2020年分別約為2.31億元、5.27億元。但這意味著，合能控股大部分的利潤都流向了少數(shù)股東。2021年上半年，公司毛利率為31.9%，實現(xiàn)歸母凈利潤-0.002億元，非控股權(quán)益應(yīng)占利潤則為1.41億元。

值得關(guān)注的是，受益于強大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力、對項目開發(fā)卓越品質(zhì)的執(zhí)著追求以及堅實服務(wù)能力，合能控股曾榮獲由中國房地產(chǎn)TOP10研究組頒發(fā)的“2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”之一稱號。

聚焦成都及西安，土儲面積440萬平方米

作為小規(guī)模房企，區(qū)域化特征明顯是必然的。盡管合能控股日益將布局城市擴大至陜西西安、寧夏銀川、湖南長沙、河南鄭州等城市，但其仍呈現(xiàn)出聚焦于西安和成都的特征。

根據(jù)觀察，截至2021年8月31日，合能控股在全國擁有63個處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)，其中公司在成都、西安兩地的項目達到30個，兩城市的土地儲備總量約234.39萬平米，占合能控股土地儲備總量的52.8%。同期，該公司于成都及西安的開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項目中應(yīng)占的已規(guī)劃建筑面積約為158.66萬平方米，占其開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項目已規(guī)劃總建筑面積的53.9%。

此外，公司在成都、西安兩城還有約25萬平方米的未來開發(fā)項目，占合能控股持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中應(yīng)占總建筑面積的40.4%?？梢姾夏芸毓蓪Τ啥?、西安兩地的依賴之深。

盡管土儲規(guī)模不大，但合能控股通過多元的項目組合以及戰(zhàn)略性定位的土地儲備，不斷激發(fā)業(yè)績持續(xù)增長。招股書顯示，于2021年5月31日，公司處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項目，絕大多數(shù)位于截至2020年12月31日止年度GDP排名前20的城市，形成高質(zhì)量的土地儲備，并將進一步為其業(yè)績的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

從行業(yè)整體發(fā)展而言，集中化程度進一步加深，一線房企加速拿地的情況下，競爭力較弱的二線乃至中小型房企則通過合作方式獲取土地，這樣不僅能實現(xiàn)土地面積的獲取，還能有效降低財務(wù)杠桿，減少風(fēng)險。

合能控股在拿地策略上，亦有此考量，公司通過靈活而多元化的方式獲取及開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地。除了傳統(tǒng)的通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售、收購第三方房地產(chǎn)開發(fā)商的股權(quán)的方式外，合能控股也在多個城市與行業(yè)領(lǐng)先的第三方房地產(chǎn)開發(fā)商成立合營企業(yè)共同開發(fā)房地產(chǎn)項目。截至2021年6月30日，公司已與2020年合約銷售額全國前二十的房地產(chǎn)開發(fā)商在5個項目展開了合作。

總之，除了通過靈活的拿地策略，以合理的成本增加土地儲備，以實現(xiàn)在戰(zhàn)略布局城市的可持續(xù)增長之外，合能控股也將結(jié)合產(chǎn)品線多元的優(yōu)勢，滿足多元化潛在買家群體的需求，實現(xiàn)利潤增長目標(biāo)及土地價值最大化。

機遇與風(fēng)險并存，財務(wù)健康仍值得關(guān)注

負(fù)債水平與流動性成為制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的難題，如今亟待上市融資的合能控股也有財務(wù)上的短板。

報告期內(nèi)，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為11.98億元、4.38億、4.64億元及8.98億元，主要包括銀行現(xiàn)金。同期，尚未償還銀行及其他借款總額則分別為57.7億元、52.38億元、70.14億元及62.1億元；凈資本負(fù)債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。盡管合能控股資產(chǎn)負(fù)債比例降幅頗大，但仍不達標(biāo)。對此合能控股表示，尚未償還銀行及其他借款總額增加乃主要由于公司加大了購地力度，作為業(yè)務(wù)擴充的一部分。

其實，高企的負(fù)債對合能控股產(chǎn)生的壓力是顯而易見的，公司在招股書中坦言，需要將經(jīng)營活動中很大一部分現(xiàn)金流用于償還債務(wù)，從而減少了用于業(yè)務(wù)擴展、營運資金及其他一般公司用途的現(xiàn)金流。

因此，從另一面看，中小房企正急于通過上市來打開資金渠道，解決燃眉之急。合能控股能否抓住上市機遇，接受資本市場日益嚴(yán)格的審視目光呢？投資者們可以拭目以待。

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