44家營(yíng)收同比下滑，59家歸母凈利潤(rùn)同比下降，25家增收不增利……

2021年三季報(bào)的出爐，把身處尷尬境地的房企的經(jīng)營(yíng)情況暴露在投資者面前。

同花順（300033）iFinD顯示，截至2021年10月30日，新證監(jiān)會(huì)分類(lèi)下，房地產(chǎn)業(yè)中的128家上市房企三季報(bào)“成績(jī)單”交卷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，128家上市房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18919.6億元，同比增長(zhǎng)22.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1242.5億元，同比下降22.3%。

“‘增收不增利’的局面之所以延續(xù)，一方面由于部分項(xiàng)目拿地成本較高，在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的相關(guān)政策調(diào)控下，如限價(jià)政策，使得房企的盈利空間收窄。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示：“另一方面，迫于現(xiàn)金流壓力，為增加銷(xiāo)售回款，房企的促銷(xiāo)力度較大，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。”

“二季度以來(lái)，房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就不好看了，三季度的情況也是符合市場(chǎng)預(yù)期的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)降溫

在王小嬙看來(lái)，三季度房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期的原因主要有兩個(gè)。一是受7月份、8月份淡季影響，以及銷(xiāo)售端在限價(jià)等政策調(diào)控下，市場(chǎng)觀望情緒較濃。二是部分城市房貸額度緊張，貸款難度較大，部分購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃暫?；蜓雍?，項(xiàng)目去化效果并不理想。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份~10月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值為1067.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，與1月份~9月份平均增長(zhǎng)率19.9%、1月份~8月份增長(zhǎng)率均值為29.8%相比，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

“市場(chǎng)行情景氣度下降、購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期調(diào)整、政策管控下市場(chǎng)調(diào)整等因素共同考驗(yàn)著企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的駕馭能力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示：“企業(yè)放緩節(jié)奏，也會(huì)反映到經(jīng)營(yíng)層面?！?/p>

就三季報(bào)中上市房企的營(yíng)業(yè)收入而言，綠地控股（600606）（600606.SH）以4267.7億元位列第一，萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048）（600048.SH）、新城控股（601155）（601155.SH）分別以2714.9億元、1383.9億元、1091.2億元的營(yíng)收位列第二、三、四位。這四家也是今年僅有的在三季度沖上營(yíng)收千億元的上市房企。

對(duì)比去年同期，綠地控股、萬(wàn)科A、保利發(fā)展，以及新城控股的營(yíng)收都有所上漲，歸母凈利潤(rùn)卻有所下降。其中，萬(wàn)科A的毛利率同比增長(zhǎng)率亦有所下降，下降幅度達(dá)17%。然而事實(shí)上，在這128家上市房企中，共有59家企業(yè)毛利率同比增長(zhǎng)為負(fù)，占比達(dá)到40%。藍(lán)光發(fā)展（600466）（600466.SH）以107.7%的同比負(fù)增長(zhǎng)率成為毛利率下降最多的上市房企。

藍(lán)光發(fā)展2021三季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，主營(yíng)收入為148.56億元，同比下降52.65%；歸母凈利潤(rùn)為-67.05億元，同比下降351.06%；扣非凈利潤(rùn)為-89.43億元，同比下降430.09%。對(duì)于巨虧的原因，藍(lán)光發(fā)展解釋稱(chēng)，主要因報(bào)告期內(nèi)公司結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)貢獻(xiàn)利潤(rùn)減少以及本期減值計(jì)提金額同比增加所致。

今年前三季度期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少是不少房企對(duì)于利潤(rùn)下滑的主要解釋原因。毛利率負(fù)增長(zhǎng)的另一家上市房企美好置業(yè)（000667）（000667.SZ）同樣如此。美好置業(yè)的三季報(bào)顯示，前三季度，累計(jì)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入19.30億元，同比降幅11.69%；歸母凈利潤(rùn)虧幅擴(kuò)大，為虧損5.74億元，同比降幅301.02%。

克而瑞地產(chǎn)研究院研報(bào)稱(chēng)，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。這一點(diǎn)從2021年上半年行業(yè)80家典型上市房企整體的利潤(rùn)率水平就可以看出，上半年，80家房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢(shì)，且與歷年相比，行業(yè)整體的利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至2015年以來(lái)的歷史最低水平。

降檔進(jìn)行時(shí)

雖然前三季度的房地產(chǎn)行業(yè)彌漫著低迷的市場(chǎng)情緒，房企業(yè)績(jī)不佳，但“降負(fù)債”“降檔轉(zhuǎn)綠”仍是不少房企的頭等大事。

11月1日，頭部高負(fù)債房企之一的綠地集團(tuán)在官方微信表示，綠地控股第二條紅線達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，較原計(jì)劃提前8個(gè)月。根據(jù)綠地控股2021年中報(bào)，截至2021年6月30日，其凈負(fù)債率約為120%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為82.8%，現(xiàn)金短債比約為1.34。綠地控股表示，10月份，公司有息負(fù)債總額下降70億元，今年內(nèi)已下降715億元，累計(jì)較去年高點(diǎn)下降1379億元。

“綠檔房企”金科股份（000656）（00656.SZ）在今年繼續(xù)下調(diào)有息負(fù)債規(guī)模。公告顯示，公司前三季度累計(jì)減少有息負(fù)債100.78億元，有息負(fù)債總額降至875.86億元。

此前，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，萬(wàn)科A、雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）也下降一檔，進(jìn)入“綠檔”，祥生控股集團(tuán)（025993.HK）下降一檔進(jìn)入“黃檔”。

榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。具體來(lái)看，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金短債比為1.05，凈負(fù)債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負(fù)債率較期初下降了21.29個(gè)百分點(diǎn)。

除了降負(fù)債，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于房企而言也同樣重要。但在房企融資規(guī)模萎縮的當(dāng)下，多家房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月份至10月份，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較去年同期下降24%。

2021年1月份至9月份，金地集團(tuán)（600383）（600383.SH）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約7.59億元，同比下降168.23%。萬(wàn)科A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約12.20億元，同比下降96.35%；持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。

東方證券判斷，近期，房地產(chǎn)行業(yè)緊張的信用環(huán)境有所緩和，但緩和的力度應(yīng)僅限于維持房企正常的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)。

“四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)微升的態(tài)勢(shì)?！蓖跣灶A(yù)判：“隨著信貸環(huán)境將有所改善的信號(hào)釋放，四季度房企資金壓力或?qū)⒂兴徑?，投資動(dòng)作或?qū)⒃黾?。同時(shí)，在年底償債壓力下，為保證現(xiàn)金流的充裕性，部分房企的推盤(pán)及促銷(xiāo)力度或?qū)⒂兴哟蟆！?/p>

克而瑞地產(chǎn)研究院亦認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)很難再?gòu)?fù)制前期高增長(zhǎng)階段的高額回報(bào)，但無(wú)需過(guò)于灰心，隨著高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)利潤(rùn)率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣?，穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。

關(guān)鍵詞： 成績(jī)單