試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

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為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案）。專家認為，征收房地產(chǎn)稅的一個原因是為了改善貧富差距。同時，不斷完善地方稅體系和組織財政收入。此外，房地產(chǎn)稅的征收將成為房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，助力房價、市場秩序和預期的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

許睿 本報記者 李海洋

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定（以下簡稱決定），授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

據(jù)悉，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經(jīng)驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況。需要繼續(xù)授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

解決地方財政問題

房地產(chǎn)稅改革試點的消息一經(jīng)發(fā)出，便引來了各界的廣泛關注。

2020年，我國住房占居民家庭總資產(chǎn)比重達到59.1%，房產(chǎn)已成為我國居民家庭主要資產(chǎn)。有專家認為，征收房地產(chǎn)稅將有力縮小居民財產(chǎn)差距，并助力地方政府擺脫土地財政依賴。

在清華大學經(jīng)濟管理學院教授韓秀云看來，征收房地產(chǎn)稅的一個原因是為了改善貧富差距。調(diào)整收入分配的重要稅種房地產(chǎn)稅的立法和征收也應被納入實現(xiàn)共同富裕的大局中。由于房地產(chǎn)稅的主要征收對象不是廣大中低收入普通勞動者，而是高收入且有多套住房的家庭。如果在稅制上進行周密設計，相信能夠取得較好的社會效果。

“很多人認為開征房地產(chǎn)稅是為了控制過高的房價，這是一種誤解。房價高了征收房地產(chǎn)稅，房價跌了就不征收房地產(chǎn)稅了嗎？完全不是這樣的。征收房地產(chǎn)稅一個原因是為了解決地方財政的問題，這和房價的高低沒有絕對關系，但在短期內(nèi)也會引起房價的波動?！表n秀云表示，我國征收房地產(chǎn)稅的一個重要原因是為地方政府的財政收入找到一條新路。

韓秀云說，過去我國一直是土地財政，對土地出讓金的依賴非常嚴重，土地出讓金實際上就是賣地收入。1994年我國財稅體制改革時決定，賣地收入由中央和地方政府分開，這就有了土地出讓金。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，地方政府土地出讓收入越來越多，現(xiàn)在有些地方政府的相關收入已占到財政收入的50%，意味著地方財政變成了土地財政。近期22個重點城市第二輪集中供地進入了尾聲，整體上來看，相比第一輪集中供地，這輪供地大多數(shù)城市熱度明顯出現(xiàn)了降溫。地方政府的土地財政出現(xiàn)舉步維艱的態(tài)勢，如果要為地方財政收入找到一條出路，找到一個財政收入的補充，征收房地產(chǎn)稅是一種很好的選擇。

決定對于推進房地產(chǎn)稅改革試點工作的目標表述為：積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時表示，嚴管炒房炒地等行為，有利于促進住房和土地市場健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)稅的征收將成為房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，助力房價、市場秩序和預期的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

試點先行立法在后

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2013年十八屆三中全會開始提出房地產(chǎn)稅的立法和改革。2017年，財政部的口徑是“立法先行、充分授權、分步實施”，當時強調(diào)要先立法，不考慮試點?，F(xiàn)在看來，改革思路發(fā)生了轉變，先試點總結經(jīng)驗，然后再推進立法。隨著扎實推動共同富裕目標的明確，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作的要求進一步落實，這也意味著試點被列為當前房地產(chǎn)稅推進的重要抓手。

法治周刊記者注意到，我國從2011年開始便對上海、重慶兩個城市開展了房產(chǎn)稅試點模式，至今已有十年時間。值得注意的是，兩個城市試點用的是房產(chǎn)稅的概念，與現(xiàn)在即將推進的房地產(chǎn)稅概念有所不同。嚴躍進表示，此前上海和重慶試點“房產(chǎn)稅”的提法，主要是考慮到延續(xù)1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅擴展到個人住宅領域。現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅是全新的稅種，內(nèi)涵與原房產(chǎn)稅暫行條例有很大不同。此次政策進一步清晰了“房地產(chǎn)稅”的概念，即房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)來說的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。

關于哪些地區(qū)會納入此次改革試點范圍，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“房價高、漲幅大、市場韌性強的城市大概率會成為率先試點城市。”

嚴躍進告訴記者：“此前網(wǎng)上提及的浙江、深圳和海南納入試點范圍，雖然是部分專家的觀點，但是可信度很高。除深圳外，浙江是共同富裕示范區(qū)，其中杭州的試點概率很大。海南作為全國第一個提出‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自貿(mào)港的建設以及此前全省限購的工作，所以全省納入試點的概率大。但就這三個地區(qū)來說，浙江試點的迫切性最高。共同富裕是‘十四五’的改革主軸線，浙江先行試點具有很好的基礎和示范效應?！?/p>

在如何制定具體標準這一點上，決定要求，國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區(qū)人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。楊紅旭認為，國務院的試點方案是在原則、方針等角度做出籠統(tǒng)的要求，各地之間可能會在稅種、稅率等方面存在差別。因為是試點，就允許不同的地區(qū)有差異化的方案以進行總結，為以后的立法做準備。

中國人民大學法學院教授劉俊海在接受記者采訪時說，試點地區(qū)應當堅持以人民為中心，堅持試點改革為人民服務的理念，以不斷提升人民群眾的幸福感、獲得感和安全感為目標。既要考慮地方政府增加財政稅收的現(xiàn)實需求，也要考慮到保護人民群眾產(chǎn)權的大政方針。試點地方不能一味地靠房地產(chǎn)稅增加財政收入、解決地方財政困難。發(fā)展地方經(jīng)濟、緩解地方財政壓力的治本之道是開源節(jié)流并重：一是持續(xù)優(yōu)化穩(wěn)定、透明、公平和可預期的法治化營商環(huán)境，深化放管服改革，放水養(yǎng)魚，輕徭薄賦。藏富于民，鼓勵投資，涵養(yǎng)稅源。二是精打細算，量入為出，精兵簡政，裁減冗員，切實減少吃“皇糧”的財政供養(yǎng)人口。

劉俊海表示，“稅收法定”是很重要的稅法原則，在法定之前先行試點也是很有必要的，但試點本身也不能脫離法治，不能脫離人民群眾當家做主的社會主義國家立法規(guī)律。

征收期間仍有難點

值得注意的是，在房地產(chǎn)稅改革積極推進的同時，北京大學光華管理學院金融學系助理教授張宇發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅改革試點工作提速，但在征收過程中仍有難點。

首先是征收范圍劃定難?！皼Q定”中指出的征收范圍為試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，也就是說其征收對象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，甚至理論上還包括小產(chǎn)權房、城中村住房的產(chǎn)權人等。如果房地產(chǎn)稅的免征范圍比預期小，那么其征收人群規(guī)模有可能是非常廣泛而超出個人所得稅的征收人群規(guī)模的。

其次為房產(chǎn)價值評估難。當前我國的房產(chǎn)評估機制尚不完善，而征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)就是現(xiàn)有房產(chǎn)的價格，欠缺真實有效的反映房價的手段，如何實現(xiàn)合理征稅也將也成為一大挑戰(zhàn)。

“房地產(chǎn)稅征收的許多難題可以通過透明立法、開門決策的手段予以化解，如地方可以召開有業(yè)主代表、有關部門代表和公共利益代表參加的聽證會，凝聚共識、消除分歧，找到建設性的問題堅決方案。又如，關于房價評估的方法問題就有多個可資考慮和論證的選項：第一個方案是按照房管局備案的商品房買賣合同中約定的購房價格來評估房價，這個價格是真實的，沒有水分；第二個是按照市價評估，但要扣除國有土地升值的空間，因為土地歸國家所有，許多房屋價格也因低價上漲而水漲船高，扣除這塊價格去評估就公允一些。”劉俊海說。

與此同時，“我國從土地財政向房地產(chǎn)稅轉型，對于居民都會形成一定的稅負壓力，其過程將注定艱難。”張宇認為，如何使用差異化稅率以及免征政策，在調(diào)整貧富差距的同時，不至于讓居民感受到稅負的大幅提升，這也是目前大家普遍關注的問題。

劉俊海表示，稅負太重會產(chǎn)生一系列的副作用。例如，由于抵押房產(chǎn)的價值下降，會導致銀行壞賬增多，增加系統(tǒng)性金融風險，這一點不可小覷。因此，建議地方政府認真領會決定的立法精神，要開門決策、民主決策，問計于民。

“我認為，五年的房地產(chǎn)稅試點與房地產(chǎn)稅立法是同頻共振、相輔相成的。試點期限為五年意味著國家房地產(chǎn)稅立法工作堅持走群眾路線和從實踐出發(fā)的優(yōu)良傳統(tǒng)?！眲⒖『Ｕf，試點地區(qū)要立足于社情民意，積極探索推進房地產(chǎn)稅收立法的科學化、民主化和法治化的好經(jīng)驗好模式。只有試點成功了，才能把成功經(jīng)驗萃取出來并上升到未來的法律之中，同時避免在實踐中發(fā)現(xiàn)不成功的教訓。

關鍵詞： 稅收