賬號(hào)遷移，原星標(biāo)已失效，為避免錯(cuò)過《紅刊財(cái)經(jīng)》的精彩內(nèi)容，請(qǐng)將我們的公眾號(hào)「設(shè)為星標(biāo)」，及時(shí)獲取更新內(nèi)容！

特約 | 周俊生

熱議已經(jīng)10多年的房地產(chǎn)稅改革開始進(jìn)入國家決策程序，日前舉行的十三屆全國人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)為期5年。這對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)乃至整個(gè)國計(jì)民生都將產(chǎn)生重大影響。

房地產(chǎn)稅的征收是必要的

在我國輿論場(chǎng)上，關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收是伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入而出現(xiàn)的。但是，以往對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)，基本上傾向于以此來遏制瘋狂上漲的房價(jià)。但依賴稅收來遏制房價(jià)，卻很難收到理想的效果，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特性所決定的。房地產(chǎn)的市場(chǎng)資源具有不可再生性，因此從一個(gè)長時(shí)間的角度來觀察，它必然呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)?？紤]到這一點(diǎn)，就必須承認(rèn)，所有的稅收負(fù)擔(dān)最終都會(huì)落在這個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)末端，也就是購房者身上。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，房地產(chǎn)稅盡管已熱議多年，除了在上海、重慶兩個(gè)直轄市做了不成功的試點(diǎn)外，基本未能付諸行動(dòng)。

但是，這并不意味著房地產(chǎn)稅沒必要推出。

必須看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，曾經(jīng)風(fēng)行多年的房地產(chǎn)炒作不僅導(dǎo)致了高房價(jià)，而且使中國社會(huì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的貧富分化，一些炒房成功者坐擁多套房屋，這種“房炒不住”的格局直接導(dǎo)致作為不可再生資源的房屋用途出現(xiàn)了異化，而占人口絕大多數(shù)的普通居民則難以通過市場(chǎng)來滿足合理的住房需求。近幾年來，我國在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的原則，基本上遏制住了市場(chǎng)的惡炒，這為房地產(chǎn)稅的推出提供了呼之欲出的“氣候”。通過這一稅種，讓占有過多房地產(chǎn)資源的“先富者”通過繳納房地產(chǎn)稅的途徑，來體現(xiàn)稅收在調(diào)節(jié)貧富差距上的積極作用，是有其合理性的。按照目前的“分稅制”原則，房地產(chǎn)稅征收后將歸地方財(cái)政，地方政府可以把這筆稅收投入到經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)中，以此來幫助在房地產(chǎn)投資上的“落伍者”解決住房問題，從而縮小在住房上的貧富差距，無疑是一條可取之道。

可從小產(chǎn)權(quán)房先行試點(diǎn)交稅

盡管征收房地產(chǎn)稅有其合理性，我國房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是就是房和地的分離。按照我國的法律，城市土地屬于國有，國家通過向開發(fā)商出售有70年使用期的土地滿足房地產(chǎn)的土地需求，商品房的房價(jià)自然包括了開發(fā)商拿地時(shí)向政府支付的土地費(fèi)用，70年使用期也就落在了商品房購買者身上。這造成了民眾購買的商品房實(shí)際上是一種不完整的資產(chǎn)，特別是其中的土地，理論上在到期后要由政府收回，這相當(dāng)于民眾向政府租用了土地。

房地產(chǎn)稅中，土地問題一直是焦點(diǎn)，雖然房地產(chǎn)稅仍然可以推出，特別是在5年試點(diǎn)期間可以將這一爭議擱置，但老百姓對(duì)此的疑惑是不能回避的。房地產(chǎn)稅的推出，要立足這個(gè)現(xiàn)實(shí)，制定有針對(duì)性的措施，循序漸進(jìn)。

在我國現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多城市的郊區(qū)遍布一種被稱為小產(chǎn)權(quán)房的不合法住房。利用征收房地產(chǎn)稅將其合法化則是有效的途徑。要求其業(yè)主把以前未支付的土地費(fèi)用通過這一稅種完成補(bǔ)繳，在這個(gè)過程中，國家可以給予小產(chǎn)權(quán)房合法化，比如在其房地產(chǎn)稅繳納若干年限后，向其頒發(fā)國家承認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用證。

這可以在最大限度上彌合社會(huì)矛盾，同時(shí)為房地產(chǎn)稅全面征收積累經(jīng)驗(yàn)。目前，我國究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房存量沒有準(zhǔn)確的信息，但應(yīng)該數(shù)字龐大，其收到的稅收也不會(huì)少。

而對(duì)合法商品房的征稅，從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際來看，商品房土地由政府供給并收費(fèi)用，并規(guī)定70年使用期，已經(jīng)成為一項(xiàng)較成熟的制度，改變的可能性不大。那么房地產(chǎn)稅的征收就該和它實(shí)現(xiàn)接軌。以后對(duì)于新建商品房也可以明確，在土地70年使用期到期后再行征收房地產(chǎn)稅。由于未來的新建商品房供應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行限購政策，像以往那樣一人購買多套房屋的情況也不會(huì)再出現(xiàn)，其可用稅源本身也很少。作出這樣的明確規(guī)定，等于是給全社會(huì)提供了定心丸。

房地產(chǎn)稅對(duì)股市影響不大

開征房地產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上產(chǎn)生什么效果，也是投資者關(guān)心的問題。10多年前本輪房地產(chǎn)調(diào)控起步伊始，房地產(chǎn)稅就被作為一個(gè)“大殺器”，經(jīng)常在市場(chǎng)上產(chǎn)生激烈反應(yīng)，甚至一個(gè)專家的發(fā)聲就可以在資本市場(chǎng)引起軒然大波。

開征房地產(chǎn)稅，對(duì)于目前看似堅(jiān)挺的房價(jià)會(huì)造成一定影響。房地產(chǎn)畢竟是民眾的大額資產(chǎn)，即使采取比較低的稅率，但由于房產(chǎn)本身的特性，每年需要繳納的稅收不是一筆小數(shù)目，因此會(huì)對(duì)繳稅者產(chǎn)生一定的壓力。但開征房地產(chǎn)稅的壓力將主要集中在有超出標(biāo)準(zhǔn)的富余房產(chǎn)者身上，當(dāng)市場(chǎng)的杠桿使他們繼續(xù)持有富余房產(chǎn)成為一種“不經(jīng)濟(jì)”時(shí)，他們就會(huì)將這部分房產(chǎn)向市場(chǎng)拋售。而當(dāng)這種拋售形成一定勢(shì)頭，那么，引起房產(chǎn)價(jià)格下跌則是順理成章的事。

傳統(tǒng)的投資理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)有一種微妙的“翹翹板”關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格上漲，投資人和投資資金被吸引過去，推動(dòng)房產(chǎn)進(jìn)一步上升，而股市則由于資金的離去而行情低迷。A股市場(chǎng)多年來的走勢(shì)與房價(jià)走勢(shì)確實(shí)形成了這種區(qū)別。那么，當(dāng)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不再成為熱土的時(shí)候，資金是否會(huì)回歸股市呢？

其實(shí)，投資資金在房市和股市上的分布，并不是簡單的此消彼長，而是更多地受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的牽制。10多年前房地市場(chǎng)的火熱，資金的匯聚只是表面現(xiàn)象 ，更重要的是在當(dāng)時(shí)執(zhí)行寬松貨幣政策以后，市場(chǎng)流動(dòng)性充沛，而還在初級(jí)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好與這種充沛流動(dòng)性碰頭，從而造成了房價(jià)的飆升。但是，在房地產(chǎn)調(diào)控納入“房住不炒”的框架之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再能成為游資的炒作目標(biāo)，然而，我們看到的現(xiàn)實(shí)是，資金并未因此大規(guī)模進(jìn)入股市。

A股市場(chǎng)建立以后，一直在為擴(kuò)大資金來源努力，管理層為此推出了很多制度創(chuàng)新，實(shí)際上A股已經(jīng)基本融入國際資本市場(chǎng)的循環(huán)。但是，A股市場(chǎng)發(fā)展30年，始終面臨著急速擴(kuò)容的壓力，管理層為擴(kuò)大資金來源所作出的努力每每被高速擴(kuò)容化為烏有。這是A股市場(chǎng)面臨的一個(gè)根本問題，因此，即使有因房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷而流進(jìn)的資金，其數(shù)量也是有限的，能夠起的作用更是微乎其微。從這一點(diǎn)來說，未來開征房產(chǎn)稅，可能會(huì)在股票市場(chǎng)上形成一個(gè)個(gè)熱點(diǎn)或者痛點(diǎn)，引起行情波動(dòng)，但相對(duì)于整個(gè)大盤，特別是大盤的長期走勢(shì)，這種波動(dòng)至多發(fā)生在個(gè)股或板塊，不至于影響到全局。

關(guān)鍵詞： 試水