10月26日，發(fā)展改革委外資司會同外匯局資本司召開房地產(chǎn)企業(yè)外債座談會，會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，共同維護企業(yè)自身信譽和市場整體秩序。此次會議，在于落實滿足房地產(chǎn)合理資金需求，支持房企融資，維護中資海外債信譽。房企海外債密集違約高峰將過。

1、高層態(tài)度逐漸清晰，房地產(chǎn)信貸轉(zhuǎn)向正發(fā)生

近期高層密集發(fā)聲，房地產(chǎn)信貸轉(zhuǎn)向正發(fā)生。從9月24日央行貨幣政策例會“兩個維護”，10月15日央行數(shù)據(jù)發(fā)布會認為金融機構(gòu)對“三線四檔”融資規(guī)則存在“誤解”，10月20日金融街論壇年會央行副行長潘功勝指出房地產(chǎn)信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，同日，劉鶴副總理指出房地產(chǎn)合理資金需求正在得到“滿足”。高層密集發(fā)聲，可以看出，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地產(chǎn)信貸態(tài)度路徑逐漸清晰，房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)向正發(fā)生。

2、支持房企融資，維護中資海外債信譽

10月26日，發(fā)展改革委同外匯局聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)外債座談會，對房企償還海外債做出指示。一方面，是對滿足房地產(chǎn)合理資金需求的落實，支持房企融資。10月20日，金融街論壇，劉鶴副總理指出“房地產(chǎn)市場合理資金需求正在得到滿足”。此次座談會，政府從房企償還海外債方面進行落實，這次會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。政府或為房企境內(nèi)資金償還境外債開辟“綠色通道”，房企用境內(nèi)資金償還境外債時，審批速度將明顯加快。政府支持房企融資態(tài)度明確。

另一方面，維護中資海外債信譽。前段時間，國外領(lǐng)導人就恒大海外債務(wù)危機發(fā)聲，表明中資房企海外債違約已經(jīng)引起國際注意，對中資海外債市場信譽帶來不良影響。另外，近期國際評級機構(gòu)密集下調(diào)多家國內(nèi)房企信用評級。房企海外債密集違約，不僅不利于我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，而且有損中資海外債信譽。此次會議舉措，將維護中資海外債信譽，維護外資對我國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的信心。

3、海外債融資大幅下降，8家房企違約

2021年1-9月，中資房企共發(fā)行海外債144支，融資總額約2539.9億人民幣，較上年同期下降30.6%。其中8月發(fā)行額最低，僅為28.5億人民幣，同比大跌93.5%。

當前已有8家房企違約，包括早前已經(jīng)暴雷的泰禾、藍光、華夏幸福（600340）、協(xié)信遠創(chuàng)，以及新近違約的陽光100、新力、花樣年、當代置業(yè)。

2022年Q1是海外債到期高峰。經(jīng)統(tǒng)計，2022年-2024年海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年Q1到期為983.3億元，占當年的27.8%。

4、房企海外債密集違約高峰將過

根據(jù)近期高層密集表態(tài)，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地產(chǎn)信貸態(tài)度逐漸清晰，房地產(chǎn)信貸投放將會加速，房企融資改善正發(fā)生。隨著開發(fā)貸合理需求滿足及銷售回款加速，房企資金緊張將會緩解，房企海外債密集違約高峰將過。

房地產(chǎn)需要“慢轉(zhuǎn)彎”。達到“房地產(chǎn)、金融同實體經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展”的目標，房地產(chǎn)發(fā)展需要“慢轉(zhuǎn)彎”。完善房地產(chǎn)長效機制，需要“慢轉(zhuǎn)彎”，制定“慢轉(zhuǎn)彎”路線圖，需要“因城施策、因企而為”，防止一刀切。房地產(chǎn)發(fā)展模式有路徑依賴，下猛藥，急轉(zhuǎn)彎，容易引發(fā)債務(wù)、市場波動風險，容易引發(fā)市場硬著陸風險。

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