近期，不少城市的地塊流拍率大幅上升，土地市場可謂秋風(fēng)瑟瑟。
一直以來，深圳都是房企的必爭之地，深圳第二批居住用地集中供地情況也好于預(yù)期。按照“兩集中”供地要求和《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，深圳市本年度第三批次、共計11宗居住用地即將在11月集中公開掛牌出讓。
據(jù)悉，此次出讓的總土地面積約38.07萬平方米，總建筑面積約191.32萬平方米，起始總價約352億元。其中，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)1宗、南山區(qū)1宗、福田區(qū)1宗、寶安區(qū)2宗、光明區(qū)3宗、龍崗區(qū)2宗、坪山區(qū)1宗。其中，B106-0065(福田)和G02315-0026(龍崗)兩宗地擬用于建設(shè)出售型人才住房，采用“雙限單競+搖號”方式掛牌出讓，其余9宗地擬用于建設(shè)“普通商品住房+公共住房”，采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。
對比今年第二批集中供應(yīng)的22宗居住用地、總建筑面積約279.92萬平方米，第三批居住用地集中供地?zé)o論在地塊數(shù)量還是在建面上都減少了不少。
不過，本批次用地最高溢價率仍控制在15%以內(nèi)，通過明確普通商品住房及各類出售型公共住房的銷售限價持續(xù)強(qiáng)化“房地聯(lián)動”，持續(xù)引導(dǎo)市場預(yù)期；繼續(xù)通過核驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)關(guān)聯(lián)性審查、購地資金審查、購地宗數(shù)限制等方式，進(jìn)一步營造平穩(wěn)、理性、有序的市場競爭環(huán)境。
在第二批集中供應(yīng)的居住用地中，前海T201—0157地塊不僅總價高，而且建成的普通商品房毛坯均價從此前的每平方米9.9萬元調(diào)整到9.2萬元，降價7000元。不過，參與競拍的房企隨后還是展開了激烈競爭，最終深圳天珺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（天?。└偟?，成交價52.41億元，折合成交樓面價41490元/平方米，自持租賃住房面積28000平方米。而在此次第三批集中供應(yīng)的居住用地中，也有位于前海的居住用地，該宗地普通商品住房最高毛坯價不得高于每平方米92000元，出售型人才房（不含室內(nèi)裝修）平均售價不得高于每平方米55200元。
值得一提的是，本批次用地中有兩宗軌道上蓋綜合開發(fā)用地，在公共設(shè)施可承載的前提下，深圳鼓勵軌道場站及周邊提高開發(fā)強(qiáng)度實(shí)施以居住為主的綜合開發(fā)，充分體現(xiàn)了“增總量、優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)”住房發(fā)展策略，進(jìn)一步挖掘居住用地潛力、優(yōu)化空間資源配置。
土拍政策或微調(diào)
此前，全國各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢價率大幅降低，底價成交率更是創(chuàng)出新高。還有多個城市的土地拍賣“未拍先冷”，就連以往韌性十足的一線城市也大幅降溫。其中，廣州流拍率超過5成，掛牌的48宗土地中僅有23宗成交，而首輪流拍的土地僅6宗。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前19城流拍及中止交易數(shù)量超過260宗，流拍及中止交易率高達(dá)三成。
梳理各個城市二次土拍的規(guī)則可以發(fā)現(xiàn)，盡管土拍新規(guī)通過下調(diào)最高限制地價控制土地成本，但對競拍資格設(shè)置了更高的門檻，包括禁止“馬甲”公司、嚴(yán)控購地資金來源和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等，而近期多地樓市趨冷也讓房企拿地的主觀意愿降低。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地拍賣市場降溫，在很大程度上與土地交易市場面臨的各類壓力有關(guān)。一是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。
那么，土地流拍現(xiàn)象頻出，會給購房者帶來哪些影響？對于普通購房者來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購房者多數(shù)會關(guān)注房價的下跌情況和銀行信貸等信息，土地流拍等信息關(guān)注會比較少，但現(xiàn)在土地流拍事件多了，也會使得盲目看漲的心態(tài)減少。也有分析人士預(yù)計，對于各地即將進(jìn)行的第三批集中供地，各地政府可能會在一定程度上微調(diào)土拍政策，例如出讓更多優(yōu)質(zhì)地塊來吸引開發(fā)商。
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