本報(bào)記者 施露

上海往年樓市火爆的“金九銀十”在今年卻透著涼意。

“我們整個(gè)門店80多號人，9月一整月成交的二手房才1套，很多其他中介成交都是零。8月份整個(gè)門店成交4套，很明顯轉(zhuǎn)冷了，貸款少了下家拿不出錢，市場就冷下來了。”10月25日，一位上海前灘區(qū)域某中介從業(yè)人員對《證券日報(bào)》記者稱。

此前，在貸款沒收緊之前，作為上海豪宅遍地的網(wǎng)紅區(qū)域，前灘樓市二手房最高單價(jià)賣到20余萬元/平米，而新房幾乎在9萬元/平米左右，價(jià)格倒掛嚴(yán)重。

隨著上海二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)政策出爐，前灘二手房經(jīng)歷了集體下架，調(diào)整后集體上架，而后又集體下架的復(fù)雜過程。

記者瀏覽鏈家掛牌房源發(fā)現(xiàn)，前灘區(qū)域超過20萬元/平米的房源已經(jīng)消失?！?0萬元/平方米這種房子，按照政府指導(dǎo)價(jià)根本就通不過，一部分業(yè)主下調(diào)單價(jià)至13萬元/平米左右，才審核通過，予以掛牌?！鄙鲜鲋薪槿耸繉Α蹲C券日報(bào)》記者補(bǔ)充道。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海全市二手房成交12040套，同比下滑61%，環(huán)比下降33%，成交均價(jià)為38415元/平米，環(huán)比上漲1%，同比下降9%。

買房難度增大

部分中介前灘區(qū)域金九個(gè)位成交

受上海二手房核驗(yàn)和三價(jià)就低政策影響，上海樓市傳統(tǒng)的金九銀十火爆場景不再出現(xiàn)，前灘二手房爆冷，部分中介整個(gè)月二手房零成交。

《證券日報(bào)》記者走訪浦東前灘一些中介門店了解到，部分門店10月至今二手房沒有成交。鏈家一位經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報(bào)》記者，“我們門店9月份前灘沒有成交，8月份是個(gè)位數(shù)的成交量”。

自7月19日上海實(shí)行二手房價(jià)格核驗(yàn)以來，前灘二手房掛牌情況成為全城焦點(diǎn)，諸多購房者見證了這些房源從下架到上架，再到重新全部下架的全過程。從大批量房源下架到上架再到下架，前灘二手房8月中旬出現(xiàn)0掛牌的尷尬局面。

對于零成交的原因，上海鏈家上述經(jīng)紀(jì)人對《證券日報(bào)》記者表示：“無論是滬十條還是其他一攬子政策，并不是讓購房者買房更便利，它反而加大了難度。主要是一個(gè)貸款變得嚴(yán)格了，個(gè)人轉(zhuǎn)賬的錢都不算流水收入，算借的，銀行嚴(yán)格查首付款來源。第二購房者不管貸款多少都需要銀行評估，但最終只要是二套房購房者首付都要出到八成到八成半。購房難度提高了，很多人也買不起?！?/p>

購房者需求下降

業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定內(nèi)網(wǎng)掛出高價(jià)房源

雖然二手房交易已經(jīng)轉(zhuǎn)涼，但憑借熱門學(xué)區(qū)等多個(gè)概念傍身的前灘業(yè)主，依舊沒有下調(diào)預(yù)期。

前灘未通過核驗(yàn)價(jià)的二手房源，在某大型中介平臺的內(nèi)網(wǎng)依然顯示，單價(jià)超過20萬元/平方米。國慶假期，晶耀名邸新上架一套62平米1房1廳，掛牌價(jià)1235萬，單價(jià)逼近20萬/平米。

“像前灘區(qū)域的三林世博家園，我們接觸到的一些業(yè)主，8月份還把房子單價(jià)掛出8萬元的高價(jià)，怎么可能賣得出去，7萬單價(jià)都很難成交，沒人買?，F(xiàn)在購房者被變相提高首付款后，能一次性付八到九成首付款的已經(jīng)不多了，業(yè)主受不了跌價(jià)由售轉(zhuǎn)租?！鄙鲜鲂≈薪槿耸繉Α蹲C券日報(bào)》記者補(bǔ)充道，“像三林世博家園這樣的小區(qū)，雖然房齡較新，但離地鐵很遠(yuǎn)交通不便，在市場火爆的9月租金漲幅近30%，也不愁沒下家。但十一長假過后，租賃市場也漸漸冷了下來?！?/p>

對于上?！敖鹁陪y十”二手房銷售遇冷，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對《證券日報(bào)》記者分析道：一是供應(yīng)減少，沒有應(yīng)急需求的業(yè)主不愿意降價(jià)賣會(huì)選擇繼續(xù)出租，但是出租的租金上漲和名義下降的房子總價(jià)是沒辦法相提并論的，然而最近頻傳上海房產(chǎn)稅有升級的可能性，后期不排除部分居民有意愿出售，供應(yīng)可能上行。另一方面，購買者需求在下降，尤其是“三價(jià)就低”政策后，很多人的首付比例直接從35%提到50%或者更高了，首付的增加是影響這部分購房者購房能力的關(guān)鍵因素。另外，消費(fèi)者看到的外部價(jià)格是變低的，所以觀望的心態(tài)比較濃，需求受這兩方面的影響下降了。

自2018年開始，前灘憑借第二個(gè)陸家嘴等概念，火爆上海樓市，當(dāng)時(shí)前灘新盤的開盤價(jià)普遍在8萬元/平米。而到了2020年，前灘許多房源進(jìn)入二手房市場后，掛牌價(jià)格大多超過10萬元/平米，部分房源掛牌價(jià)高達(dá)20萬元/平米左右，嚴(yán)重超過新房價(jià)格（新房價(jià)格一直在8-9萬元/平米），極端倒掛行為也遭受市場詬病。

今年7月，二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)出爐，前灘區(qū)域高價(jià)二手房經(jīng)歷了集體下架、上架、再下架的考驗(yàn)后，成交價(jià)格和數(shù)量已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)冷。而前灘區(qū)域，隨著新房集中入市，價(jià)格倒掛嚴(yán)重的現(xiàn)象可能會(huì)有所改觀。

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