10月22日，萬科集團(tuán)業(yè)務(wù)交流會在上海舉行。在交流會上，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮以及南方區(qū)域負(fù)責(zé)人孫嘉、萬緯物流CEO張旭、萬物云CEO朱保全等分別作了業(yè)務(wù)分享。

其中，關(guān)于萬科以及萬物云的未來發(fā)展方向，尤其受到關(guān)注。

萬科，等待下一個春天

萬科董事會主席郁亮的發(fā)言將交流會的氣氛帶至高潮。在會上，郁亮表示“行業(yè)冬天來了，所有企業(yè)都會冷，首先要解決過冬的問題”。

在過去一年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從高到低急速墜落的轉(zhuǎn)變，在“三線四檔”“貸款集中度管理”等嚴(yán)厲調(diào)控政策下，房企頻繁爆雷、違約，信用風(fēng)險不斷暴露，評級密集被下調(diào)。這無不再透露一個信號：房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再，曾經(jīng)的黃金發(fā)展時期已然過去。

在這樣的行業(yè)背景下，郁亮的看法是“尊重常識、回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機會”。

在郁亮看來，尊重常識很重要，是作出所有判斷和動作的基礎(chǔ)。當(dāng)大家處于迷茫的時候，常識往往會起到很大作用，比如說“物極必反”的常識。從物極必反的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾十年的黃金發(fā)展之后，終于回到平凡狀態(tài)、回歸民生行業(yè)，弱化了投資屬性。

但這個過程，對于整個行業(yè)造成的影響是很痛苦的，郁亮形容為“如縮骨減肥般疼痛”。

郁亮指出，金融杠桿帶來的紅利消退，就是陣痛的來源，最直接的表現(xiàn)就是縮表。從去年下半年就開始，金融行業(yè)就已經(jīng)在減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)里的占比投入。

對開發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)就是降債務(wù)、控杠桿、去金融化。在去杠桿的過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價拿地的情況，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受到重大沖擊。

數(shù)據(jù)顯示，萬科前三季度累計的合約銷售金額約4791.3億元，同比下降約2.8%，這是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。其中，9月的合約銷售金額約361.1億元，同比下降33.8%。同時，萬科在公開市場上的投資動作也變得更加謹(jǐn)慎。在第二輪集中供地中，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市都沒有看到萬科的身影。

郁亮表示，“寒冬之下，要先解決自己過冬的問題，保證自己的安全”。并指出，萬科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，在縮表的背景下，錢變得更加珍貴，所以對于項目的要求也會更高。

雖然目前整個行業(yè)呈現(xiàn)出一種疲態(tài)，但郁亮對未來仍充滿希望，正如“十六字箴言”所說：陣痛之后仍有機會?！俺ＷR告訴我們，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。曾經(jīng)經(jīng)歷過陣痛的家電行業(yè)、運動服飾行業(yè)誕生了美的、李寧這樣的品牌值得我們學(xué)習(xí)，美國的帕爾迪地產(chǎn)、日本的大和房建也都是我們對標(biāo)的對象?！?/p>

在地產(chǎn)黃金時代，萬科選擇對標(biāo)帕爾迪，專注住宅開發(fā)、提高資金效率、追求規(guī)模發(fā)展，在2010年成為國內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。而在如今的“縮表時期”，萬科則學(xué)習(xí)大和房建另辟蹊徑的態(tài)度，在新的賽道布局。

“常識告訴我們，只要做得好，就有機會?！庇袅琳J(rèn)為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度看，仍有很多機會，例如城市更新、綜合體開發(fā)、生活服務(wù)需求等。

萬物云：從百城計劃到千條街計劃

“萬物云城將從‘百城計劃’進(jìn)入‘千條街道計劃’，以街道為單位發(fā)展有濃度的服務(wù)。”萬科集團(tuán)合伙人、萬物云CEO朱保全在交流會上如是說道。

2020年10月，萬科物業(yè)正式更名為“萬物云”，并同期推出國內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”，與萬科物業(yè)、萬物梁行共同形成三大空間子品牌體系，被稱為萬科物業(yè)的“三駕馬車”。

品牌成立之初，萬物云城曾給自己定了一個小目標(biāo)，即“百城計劃”――未來三年，在京津冀、長三角、大灣區(qū)三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟(jì)南等7個重點城市，實現(xiàn)100個城市服務(wù)項目的簽約目標(biāo)。

在此次交流會上，朱保全表示，截至目前，萬物云城已實現(xiàn)40個城市服務(wù)項目的簽約，“百城計劃”將會提前完成。同時，他還指出，如果能形成以街道為單位的合作密度，也會考慮做收購，目標(biāo)是實現(xiàn)“千條街道計劃”。

“過去四年里，萬科已經(jīng)‘悄悄’積攢了288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過了25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位里可能不再是一個個項目，而是一條條街道?！敝毂Ｈ劦?。

之所以萬物云城能取得這樣的成績，得益于萬科對物業(yè)板塊上市的冷靜，這使得萬物云有更多的時間思考如何進(jìn)入城市物業(yè)業(yè)務(wù)。朱保全表示，目前大部分的上市物業(yè)公司都會收購環(huán)衛(wèi)公司，以確保銷售額。但萬科定位為城市服務(wù)總包方，以管家模式取代傳統(tǒng)的“四保模式”（保潔、保綠、保安、保修），因此并沒有收購任何環(huán)衛(wèi)公司。

了解到，2018年，萬物云城從珠海橫琴出發(fā)，開始了探索城市服務(wù)之路，主要以“基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)”“生態(tài)環(huán)境服務(wù)”“社區(qū)協(xié)同治理、居民公共服務(wù)”“城市微更新”等四類產(chǎn)品解決方案，基本滿足城市主要基礎(chǔ)服務(wù)需求場景。通過實踐與探索，成功將住宅與商業(yè)物業(yè)的服務(wù)理念、管理經(jīng)驗和文化基因，注入到城市服務(wù)中。

會上，朱保全向現(xiàn)場媒體介紹了萬物云城“城市微更新”的典型案例――深圳南頭古城改造項目。

擁有1700年歷史的南頭古城是深圳最具歷史氣息的遺跡，見證了深圳從無到有再到強的過程。2019年2月，萬科參與到南頭古城的規(guī)劃和運營之中，在尊重古城歷史、保留歷史遺跡的同時，融入多元的現(xiàn)代城市元素，將南頭古城打造成一個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集地，形成了煙火與都市兼具的“城市共生體”，實現(xiàn)了管理者與租住方之間的良性共創(chuàng)與可持續(xù)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞： 萬科 郁亮 房地產(chǎn) 過冬