本報記者張慧敏李未來深圳報道
10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城商品住宅銷售價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，9月，全國70城一、二手房價格指數(shù)都呈下跌態(tài)勢，值得注意的是，新房價格指數(shù)是77個月以來首次下跌。
與此同時，近期管理層頻頻表態(tài)。有專家認為，這呈現(xiàn)出一定的政策微調跡象，釋放出積極的市場信號，或將對穩(wěn)定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月(數(shù)據(jù)10月20日發(fā)布)，被監(jiān)測的90城首套和二套房貸利率均較上月下調1個基點。這是年內首次環(huán)比下降，有專家預計，四季度住房信貸環(huán)境將繼續(xù)改善，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。
房價止?jié)q轉跌
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個月以來首次下跌。
具體從城市來看，一線、二線、三線城市新房價格漲幅分別為0.1%、0%、-0.2%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，70城新房價格下跌，主要是三、四線城市下跌造成的。一方面，近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三、四線城市紛紛打折促銷；另一方面，熱點城市嚴格控制預售審批價格，很多城市不允許新批次房價上漲。
對于9月新房價格指數(shù)下跌的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，9月是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，面臨三道紅線重壓的房企為了加速回款，促銷優(yōu)惠行為不斷，加之近期以來樓市調控頻頻升級，從加強限購到發(fā)布二手房指導價、打擊學區(qū)房炒作等，房企面臨的銷售壓力加強，以價換量現(xiàn)象增多。
值得注意的是，9月份，全國70城二手房價格指數(shù)也迎來下跌，環(huán)比下跌0.2%，跌幅超過一手房。拋開疫情期間(去年2月)的下跌，這是2015年4月份以來首次下跌。具體來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市二手房價格分別下跌0.4%、0.1%和0.2%。
一線城市的二手房價格為何比二、三線城市跌幅大？李宇嘉表示，一方面，一線城市的信貸收緊最明顯，超過5成的銀行對二手房停貸；另一方面，去年疫情以來一線城市二手房漲價最明顯，二手房價格同比漲幅在今年4月份達到11.4%，很多投資購房需求在此期間加杠桿購房，當信貸收緊后，杠桿對房價的支撐力度下降；另外，從今年2月份深圳發(fā)布二手房參考價格后，一線城市紛紛啟動二手房參考價政策，房價上漲明顯的區(qū)域，參考價相比實際市場價打折40%左右，甚至腰斬，而銀行按照參考價作為貸款評估價放貸，購房者購房成本大幅提升，二手房去杠桿效應明顯。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二、三線城市，主要是因為一線城市以存量房為主，信貸、調控收緊下，供需雙方預期調整更快；新房市場上三線城市價格率先下跌，主要因為三線城市以新房市場為主，房企對于項目去化、銷售回款的需求更迫切。
一、二手房價格下跌的同時，房價下跌的城市數(shù)量繼續(xù)增加。9月，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市中，有超過一半城市的一、二手房價下跌。具體來看，9月份，70城新房價格環(huán)比下跌的城市有36個，比8月增加16個。另外，繼8月二手房價格下跌城市數(shù)量首次超過上漲城市后，9月，全國70城二手房價格指數(shù)下跌城市數(shù)量繼續(xù)上升，至52個，比上月的34個增加了18個。
樓市整體下行背景下，即便是房價漲幅排名靠前的城市，其環(huán)比漲幅也不算大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月，西安、銀川新房價格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.6%，漲幅均不高于1%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心認為，西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價的作用，這是其新房價格保持較為強勁增長的原因。
二手房方面，天津價格漲幅領跑70城，環(huán)比漲幅為0.6%，其次為?？冢h(huán)比上漲0.5%，重慶環(huán)比漲幅為0.3%，位居第三。為何天津二手房價格指數(shù)領跑？諸葛找房數(shù)據(jù)中心表示，8月底天津出臺了相關的教育新政，即和平“8.31入學新政”，規(guī)定小學一年級登記入學，須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產滿三年，并設政策過渡期；小學其他年級申請轉入，須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產滿三年。這一新政帶動了一波學區(qū)房成交熱潮。
年內房貸利率首次下降
值得注意的是，近日，管理層對房地產形勢多次表態(tài)。
9月27日，央行強調要維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為，這呈現(xiàn)出一定的政策微調跡象，釋放出積極的市場信號，或將會對穩(wěn)定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，“目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變?！敝袊嗣胥y行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常?！?/p>
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，這可以看出房地產積極信號正在釋放，房企和購房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。
10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上強調，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
而近期，信貸也開始放松。10月，貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是年內首次環(huán)比下降。具體來看，10月，廣州、深圳、中山、無錫、湖州等14個城市的首套房貸利率較上月都有不同程度的下降。許小樂預計，四季度住房信貸環(huán)境將繼續(xù)邊際改善，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。
李宇嘉對媒體表示，當前，樓市的政策調控開始轉向穩(wěn)定。央行強調準確全面把握地產金融審慎監(jiān)管，意味著調控不是打壓房價和需求，而是防風險，保穩(wěn)定。金融層面的緊縮開始緩和，銀行信貸額度開始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，貸款周期也開始縮短，對開發(fā)商還貸后的新開工項目扶持力度加大。因此，后續(xù)房價下跌幅度趨緩。
“但估計這種效應將在明年開始體現(xiàn)?！崩钣罴握J為，當下，由于調控政策保持穩(wěn)定，資金緊縮的慣性影響還在，預計102月70城房價環(huán)比繼續(xù)下降。
嚴躍進也認為，盡管近期有一些政策放松的表現(xiàn)(如信貸政策放松)，但是政策真正影響市場基本面，是有時間滯后的。當前可以認為房地產市場明顯進入降溫周期，從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。
責任編輯：張蓓主編：張豫寧
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