經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡艷明 汪青 10月20日，束手無策的李牧原到銀行支行網(wǎng)點(diǎn)走了一趟。進(jìn)門后，他首先自報(bào)家門說明來意――“我是房地產(chǎn)中介的，客戶在你們行的貸款一直未能放款，想來溝通一下能否有解決方案?！?/p>

盡管近期政策頻頻發(fā)聲，要求“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”，但是作為房地產(chǎn)交易“末梢”，李牧原們尚未察覺到寬松。

李牧原告訴記者，現(xiàn)在北京很少有銀行能夠接面簽，因?yàn)榧词菇恿艘卜挪涣丝?，尤其是“商貸+公積金”的組合貸款，更難放款。他們私下傳聞，等工行的組合貸放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。

“我們得到的消息是，4-5個(gè)月放款。”李牧原說，他手里的客戶很多都完成了房產(chǎn)過戶，但是銀行遲遲沒放款，客戶天天打電話催，他也著急上火，但不是他能解決的問題。

例如，他現(xiàn)在手上這筆棘手的交易，8月9號(hào)過完戶了，兩個(gè)多月過去了客戶還在著急地等待放款。而且，這筆交易的客戶有些特殊，賣房的一方想換新房，著急資金快點(diǎn)到位，已經(jīng)物色好了新房，付了定金。只待銀行放款、資金到賬之后，客戶再去付新房的首付，但是銀行遲遲不放款，打亂了節(jié)奏。眼看就要到違約期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者近期在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數(shù)。記者采訪了多位銀行總行及地方分行人士，大都表示，房地產(chǎn)貸款的邊際放松是接下來的趨勢，但是也難以準(zhǔn)確地說從何時(shí)開始、如何放開。

等待銀行放款的購房人

上海購房者李小姐也面臨和李牧原的客戶相似的境況，“至少在今年下半年開始，買房已經(jīng)不是一件容易的事情。僅僅只是網(wǎng)簽，每個(gè)月就只有80個(gè)名額，無形之中買房周期都在不斷拉長?！崩钚〗銓?duì)記者表示，自己購買了一套位于浦東新區(qū)的新房，在2021年年初開始看房，5月敲定樓盤，此后付首付加網(wǎng)簽，結(jié)果6月底政策突然收緊，截至目前還在排隊(duì)等待中。

有股份行的客戶經(jīng)理告訴記者，其所在銀行在京支行很多客戶都在9月份完成了批貸，但遲遲未能放款，預(yù)計(jì)需要等到明年年初，現(xiàn)在開始申請(qǐng)貸款的話，放款時(shí)間更難以預(yù)測。“20號(hào)剛剛和客戶經(jīng)理溝通，說目前銀行放款速度暫時(shí)還沒有新的變化，按照之前的預(yù)估，大概會(huì)在2022年農(nóng)歷春節(jié)前獲得銀行放款，畢竟按照以往慣例，大部分銀行都會(huì)在1季度多放些房貸額度”。李小姐對(duì)記者坦言，現(xiàn)在只能等著銀行的通知，順便多存點(diǎn)錢付首付。

近日，記者在北京、上海實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，目前銀行房貸額度仍緊張，放款周期并沒有明顯加速，預(yù)估還需要3個(gè)月以上。進(jìn)入2021年下半年以來，上海地區(qū)不論是國有行、股份行還是城商行，房貸額度開始收緊，房貸申請(qǐng)周期也由此前最快兩周拉長到普遍都在3個(gè)月以上，部分銀行甚至出現(xiàn)對(duì)二手房停貸的現(xiàn)象。

“目前我們還沒有收到新的信息，客戶辦理房貸大概率還是需要三個(gè)月以上。在申請(qǐng)貸款后會(huì)進(jìn)入排隊(duì)流程，目前我們也無法確定放款時(shí)間?！鄙虾Ｒ患夜煞葜沏y行信貸部人士表示。

10月15日，在中國人民銀行（下稱“央行”）舉行的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對(duì)這些情況，央行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

李牧原告訴記者，這個(gè)政策他也看到了，但是他覺得，從提出到真正落地還不知道有多長時(shí)間。李牧原的客戶已經(jīng)跟銀行的客服進(jìn)行了多次溝通，但遲遲未有收獲，10月19日晚上9點(diǎn)多，他告訴記者，決定第二天（20日）到銀行網(wǎng)點(diǎn)去溝通一下何時(shí)放款。

“肯定是不能插隊(duì)，只能去盡量溝通，因?yàn)榭蛻羯暾?qǐng)的是組合貸，想商量能不能把商貸先放一部分，或者先把公積金部分的貸款放出來，至少有一部分錢放出來。”李牧原這樣打算的。

“放松是趨勢，但難言何時(shí)放開”

金融管理部門高層關(guān)于房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款頻頻發(fā)聲，引發(fā)市場關(guān)注的同時(shí)，也讓準(zhǔn)備購房的人有了很多期待。

10月20日，國務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會(huì)上表示，要推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)了房地產(chǎn)貸款的問題。銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，銀保監(jiān)會(huì)牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉忠瑞同時(shí)表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合央行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩?！耙Ｕ虾脛傂枞后w信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款?！?/p>

記者近期與多位銀行地方分行人士溝通，獲得的反饋是，房地產(chǎn)貸款的邊際放松是接下來的趨勢，但是也難以準(zhǔn)確地說從何時(shí)開始、如何放開。

有股份行地方分行行長告訴記者，他個(gè)人理解，“從出臺(tái)到收緊是很快的，往往政策一出臺(tái)、馬上就收緊，但是從收緊的形勢到放開，是有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。首先，政策不會(huì)從緊張到一下放開；其次，銀行也是有一個(gè)緩慢的過程，大家都想先觀望一下，如果確定可以了，那我們再開始放開?！?/p>

南方某城商行業(yè)務(wù)人士表示，該行暫時(shí)沒有新的變化，即使未來放閘也只是適度放閘，是雙向作用的結(jié)果，一是房貸市場積壓嚴(yán)重，造成各銀行房貸資產(chǎn)規(guī)模大幅下降，為保障年底結(jié)算數(shù)據(jù)，各行做了可行的業(yè)績沖刺，盡量做到應(yīng)放盡放；二是經(jīng)營機(jī)構(gòu)正視額度管控問題，從自身找出路，很多機(jī)構(gòu)經(jīng)歷大半年的資產(chǎn)調(diào)整，將部分壞賬或者債券轉(zhuǎn)讓出表，從而創(chuàng)造了新的額度來放款滿足營收考核。

該城商行人士稱，對(duì)于房企融資則將始終抱有保守的態(tài)度，各銀行不會(huì)向房產(chǎn)企業(yè)偏向，資金與用途監(jiān)管依然嚴(yán)厲。10月初甚至進(jìn)一步規(guī)范了涉房企業(yè)融資的禁入準(zhǔn)則，進(jìn)一步規(guī)避信貸資金進(jìn)入方式，與房購不炒的調(diào)控導(dǎo)向一致。

從個(gè)人房貸來看，即使額度有放松，未來可能銀行在各項(xiàng)審核中仍會(huì)保持嚴(yán)格態(tài)勢。有上海當(dāng)?shù)劂y行客戶經(jīng)理表示，自去年開始，銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的首付款來源的監(jiān)管愈加嚴(yán)格，比如首付款必須是自有資金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相關(guān)”的人轉(zhuǎn)給你超過2萬元的進(jìn)賬，否則要解釋這筆錢的來源。此外，除車貸和房貸外，其他的貸款都必須結(jié)清，否則會(huì)影響貸款審批。

銀行的“緊箍咒”

“如果說監(jiān)管支持房貸有序投放，但是，監(jiān)管并沒有說針對(duì)房地產(chǎn)貸款集中制不再管控。”有國有大行人士對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，即使現(xiàn)在監(jiān)管強(qiáng)調(diào)放松，房地產(chǎn)貸款集中制對(duì)銀行來說，是一個(gè)限制。

房地產(chǎn)貸款集中制就像是銀行的一個(gè)“緊箍咒”。2021年，對(duì)房貸政策來說是特殊的一年，被稱為“史上最嚴(yán)房貸”政策的房地產(chǎn)貸款集中制在2020年的最后一個(gè)工作日面世，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

央行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

在房地產(chǎn)貸款集中制出臺(tái)前，監(jiān)管也有相應(yīng)的限制。上述股份制銀行地方分行行長稱，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門對(duì)增長速度和貸款余額，會(huì)給一個(gè)總的額度。根據(jù)當(dāng)?shù)馗骷毅y行的體量，核定一個(gè)大致的新增數(shù)額，監(jiān)管根據(jù)房價(jià)的增長對(duì)數(shù)額進(jìn)行擺布。比如其所在的分行，每個(gè)月有幾千萬的信貸額度，如果這個(gè)額度和實(shí)際放款差很多，可以在銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。如果超出這個(gè)額度，需要向當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門做出說明。

在該地方省份中，有的地市房地產(chǎn)價(jià)格增長比較快，當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對(duì)其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價(jià)比較穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款增速也比較慢，當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對(duì)其的限制就比較少，基本沒有管控。其感受到的是，在2020年末房地產(chǎn)集中度出臺(tái)之前，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門對(duì)份額的管控已經(jīng)開始比較嚴(yán)格了。

2020年，隨著抗擊疫情非常時(shí)期政策逐步淡出，下半年以來，監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)融資政策進(jìn)一步細(xì)化，先后出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控措施，包括但不限于：房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”；細(xì)化了按揭和開發(fā)貸貸款“雙集中度”管理，按“五檔分類”；嚴(yán)查經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；土地前融的全面從嚴(yán)監(jiān)管檢查；部分熱點(diǎn)城市房貸明顯收緊等，房地產(chǎn)融資政策逐步從緊，調(diào)控升級(jí)。

調(diào)控房價(jià)的金融利器

“我的印象里，近五年來，監(jiān)管對(duì)銀行其實(shí)一直保持著密切的窗口指導(dǎo)。”上述國有大行人士表示，尤其是有段時(shí)間，監(jiān)管與國有大行幾乎每月都有會(huì)議，指導(dǎo)房貸相關(guān)的政策。

該人士回憶，2016年鑒于全國房價(jià)快速增長，監(jiān)管開始對(duì)銀行的房貸投放速度進(jìn)行了窗口指導(dǎo)。

從個(gè)人房貸發(fā)展的歷史來看，問世不到30多年以來，經(jīng)歷了快速發(fā)展和調(diào)控等不同的階段，各家商業(yè)銀行逐漸將個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)、核心的業(yè)務(wù)來對(duì)待。

20世紀(jì)80年代，我國商業(yè)銀行開始探討個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并在一些大中城市試點(diǎn)。1992年5月，第一筆個(gè)人購房貸款發(fā)放，中國建設(shè)銀行拉開了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的序幕，深圳分行發(fā)放了首筆個(gè)人住房按揭貸款。從1996年開始，央行多次調(diào)低貸款利率。量化寬松的貨幣政策和政府鼓勵(lì)居民置業(yè)政策，使個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)得到較快發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

1997年后，房貸迎來了快速發(fā)展階段，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)得到迅猛的發(fā)展。到了2003年，政策開始收緊。2003年12月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》，市場呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。各商業(yè)銀行為了配合去杠桿擠泡沫，取消貸款利率優(yōu)惠和提高首付比例。

2009年后，隨著房價(jià)快速上漲，金融政策也逐漸收縮，政策要求采取差別化信貸政策，首付比例、二套房信貸條件等逐步收縮，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；停止發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。“在房地產(chǎn)貸款集中度之前，監(jiān)管對(duì)銀行大約有一個(gè)額度指導(dǎo)。但是在集中度之后，銀行幾乎完全受到限制，如果想多放房貸，只能多放貸款，但是貸款放多了，隱患也比較大?！鄙鲜鰢写笮腥耸勘硎?，其個(gè)人認(rèn)為，未來房價(jià)再繼續(xù)超常上漲的概率不大，但是金融與房地產(chǎn)的關(guān)系難分難舍。

對(duì)于接下來房地產(chǎn)政策的前瞻展望，民生證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)仍存在一定韌性，本輪調(diào)控持續(xù)時(shí)間可能較長。2021年房地產(chǎn)大概率將繼續(xù)維持求穩(wěn)偏緊的政策，“房住不炒”仍是主基調(diào)。

（根據(jù)受訪者要求，李牧原為化名）

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