訊（記者 董添）10月21日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院對(duì)外發(fā)布《中國(guó)租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告》，指出當(dāng)前租賃行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)三端均處于邁進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展軌道的臨界點(diǎn)。租賃住房企業(yè)層面，非標(biāo)產(chǎn)品多，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)?；?。資本市場(chǎng)層面，優(yōu)質(zhì)資本缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，難以形成快速準(zhǔn)確的判斷，因而在進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域時(shí)慎之又慎，造成行業(yè)融資渠道單一、融資難的局面。消費(fèi)市場(chǎng)層面，挑選住房租賃產(chǎn)品時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，無(wú)從擇取適配產(chǎn)品。

對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提出"租賃住房產(chǎn)品分類5P模型"，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗(yàn)（Physical Evidence），并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)趙然表示："以此為指引，針對(duì)性向新市民、青年傾斜供給，并在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、融資等不同環(huán)節(jié)，有的放矢地針對(duì)不同類型的租賃住房進(jìn)行政策制定和行業(yè)監(jiān)管。行業(yè)由于缺乏產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的痛點(diǎn)和問(wèn)題將迎刃而解。"

從市場(chǎng)供給看，《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)、分析了租賃住房行業(yè)約60個(gè)規(guī)模型品牌發(fā)現(xiàn)，我國(guó)租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的"正金字塔"形態(tài)：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過(guò)80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過(guò)10%；面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。依據(jù)套均面積進(jìn)一步劃分，《報(bào)告》指出我國(guó)高端公寓以服務(wù)式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產(chǎn)品為主。從地域分布來(lái)看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個(gè)城市，其中以珠三角城市、長(zhǎng)三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規(guī)律可循：一是靠近熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

《報(bào)告》指出，未來(lái)，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點(diǎn)。企業(yè)則可依據(jù)5P模型針對(duì)性調(diào)配資源，滿足消費(fèi)者的需求。以市場(chǎng)進(jìn)入門檻較高的服務(wù)式公寓和宿舍型公寓為例，《報(bào)告》指出，對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說(shuō)，除了硬件標(biāo)準(zhǔn)外，還需要具備高端酒店的從業(yè)背景，才能滿足消費(fèi)者對(duì)及具象體驗(yàn)的期待；對(duì)于宿舍型公寓來(lái)說(shuō)，由于其采購(gòu)方為企業(yè)、租戶為員工，因此需要綜合考量企業(yè)的租金預(yù)算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。從資產(chǎn)估值角度，高端公寓無(wú)論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現(xiàn)出色，雖然平均出租率相比其他類型產(chǎn)品略低，但其目標(biāo)客源的支付能力較強(qiáng)，因此有效拉動(dòng)了租金水平；宿舍型公寓由于其運(yùn)營(yíng)方式為按床位收取費(fèi)用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優(yōu)于青年公寓和租賃式社區(qū)。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)稱，保障性供給作為基石、市場(chǎng)化供給作為有益補(bǔ)充，“兩駕馬車”并行的"雙軌制"將成為我國(guó)住房租賃行業(yè)的顯著特點(diǎn)。其中，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會(huì)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列，與市場(chǎng)化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，則基本以市場(chǎng)化運(yùn)作為主。

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關(guān)鍵詞： 租賃 中國(guó) 軌道 發(fā)展