前言

數(shù)據(jù)顯示，9月，房地產(chǎn)市場成交同比跌幅略有擴大。重點城市集中拍地潮來臨，本月共有12個城市完成了二輪集中土拍，土地成交量價也因此得以環(huán)比上漲。

01

政策盤點

“兩個維護”穩(wěn)預(yù)期、提信心

下半年以來中央堅持“房住不炒”定位不變，不斷完善房地產(chǎn)金融審慎管理，堅持“三道紅線”和落實金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，房企觸資受限，疊加按揭貸款額度緊張、放款周期延長，房企回款節(jié)奏受到較大影響，部分房企經(jīng)營壓力增加。隨著熱點城市政策調(diào)控持續(xù)趨嚴，市場悲觀情緒上升，多數(shù)城市市場活躍度明顯回落，新房去化率維持較低水平，企業(yè)回款壓力增加。另一方面，個別大型企業(yè)債務(wù)風(fēng)險事件導(dǎo)致行業(yè)悲觀情緒進一步上升。

在此背景下，9月27日，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度會議通稿發(fā)布，指出要“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”；9月29日，房地產(chǎn)金融工作座談會中，與住建部、證監(jiān)會和24家主要銀行負責(zé)人商討落地方案，對金融部門和機構(gòu)提出精細化要求，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期和提振市場信心。

央行等多部門三天內(nèi)兩次釋放維穩(wěn)信號，響應(yīng)了中央對下半年“穩(wěn)中求進”的工作基調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當頭，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和住房消費者的合法權(quán)益，對當前穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心將發(fā)揮重要作用。

但值得注意的是，中央重申“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激工具”基調(diào)，平穩(wěn)市場預(yù)期仍是短期重點工作，市場仍需理性看待政策信號，調(diào)控政策不會出現(xiàn)明顯放松。

加快完善住房保障體系

9月2日，全國住房保障工作座談會在杭州召開，會上提出：一是要提高對發(fā)展保障性租賃住房重要性的認識，認清住房保障工作的新使命主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，新方式是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，新目標是確立起保障性租賃住房的政策制度；二是切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點；三是要確保政策落地見效，推動建立“兩多一并”的制度。

9月7日，發(fā)改委、城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知。通知主要內(nèi)容涉及：1、進一步摸排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施短板和安全隱患；2、科學(xué)編制年度改造計劃；3、規(guī)范履行審批程序；4、政府投資重點保障；5、落實專業(yè)經(jīng)營單位責(zé)任；6、推動多渠道籌措資金；7、加強項目實施工程質(zhì)量安全監(jiān)管；8、強化項目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；9、嚴格組織項目竣工驗收；10、壓實地方責(zé)任；11、充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用；12、推行物業(yè)專業(yè)化管理；13、地方嚴格將中央預(yù)算內(nèi)投資分解落實到具體項目。

9月9日，國務(wù)院新聞辦發(fā)布《國家人權(quán)行動計劃（2021-2025年）》，該計劃指出，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。公租房實行實物保障和貨幣補貼并舉，對低保低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保；推進保障性租賃住房建設(shè)，幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難問題。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，幫助有一定支付能力又買不起商品住房的群體擁有產(chǎn)權(quán)住房。

部分城市出臺“限跌令”促“三穩(wěn)”

中央堅持“房住不炒”的核心定位不變，多策并舉、因城施策，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央定調(diào)樓市背景下，各地堅持“房住不炒”總基調(diào)，因城施策制定各種政策，近期，張家口、株洲、桂林等城市接連推出“限跌令”，全國樓市“雙向”調(diào)控模式開啟，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

另外，部分城市仍收緊調(diào)控政策。廈門加強住房金融管理，嚴格執(zhí)行“認房又認貸”的差別化住房貸款政策，根據(jù)市場形勢變化，適時適度調(diào)空住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率；蕪湖強化房地產(chǎn)信貸管理，嚴格落實金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，加強個人住房貸款管理，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場：深圳市地方金融監(jiān)督管理局等六部門發(fā)布關(guān)于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知，嚴格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。

整體來看，中央仍將繼續(xù)堅持“房住不炒”基調(diào)不變，全面落實因城施策，以實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房并對剛需性購房需求提供支持。房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持審慎態(tài)度，嚴查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

地方層面，因城施策下，規(guī)范整治房地產(chǎn)市場秩序的政策或?qū)⒊掷m(xù)出臺，進行全方位、全主體的市場監(jiān)管，各地結(jié)合本地房地產(chǎn)市場情況，調(diào)控政策呈現(xiàn)分化狀態(tài)，熱點城市仍具有邊際收緊預(yù)期，部分市場或?qū)⑼瞥龇績r限跌或相關(guān)扶持政策，以實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。

02

市場概況

供應(yīng)：環(huán)比增6%

9月房企推盤積極性略有回升，本月28個重點城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2432萬平方米，環(huán)比上升6%，同比保持回落。

一線城市供應(yīng)階段性放量。4個一線城市9月供應(yīng)面積為362萬平方米，環(huán)比大增39%，同比下降33%。北京和深圳多項目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%。廣州供應(yīng)面積繼續(xù)收窄，同、環(huán)比分別降34%和3%。

熱點二三線城市供應(yīng)規(guī)模略有回升。24個監(jiān)測城市9月合計供應(yīng)2071萬平方米，環(huán)比微增1%。房企普遍加快在重點城市的推貨節(jié)奏和力度，杭州、武漢、成都、南京、和蘇州等核心城市9月預(yù)計新增供應(yīng)規(guī)模均超100萬平方米，僅徐州、西安、廈門、濟南等少部分城市因調(diào)控新出等緣故環(huán)比回落。

成交：同環(huán)比繼續(xù)雙降

9月典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)上月回落態(tài)勢，28個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達1955萬平方米，環(huán)比下降7%，較2019年同期降幅有17%。

一線城市樓市階段性回落。9月預(yù)計整體成交新房246萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降36%，較2019年同期增長2%。深圳9月雖迎來了供應(yīng)放量，但受二手房指導(dǎo)價政策影響改善換房客戶銳減，成交表現(xiàn)同環(huán)比回落。上海、北京則受制于新增供應(yīng)規(guī)模不足，受制約下購房需求難以充分釋放，成交面積同比分別降45%和27%。

二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，24個監(jiān)測城市9月預(yù)計整體成交1708萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降23%。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，各城市分化持續(xù)加?。簭B門、成都、合肥、濟南、杭州成交面積較2019年同期上漲3成以上，武漢、西安、寧波、南京等規(guī)模環(huán)比再增，其余城市樓市下行壓力加大。

庫存：近半城市不足12個月

9月熱點城市受新房成交規(guī)模進一步縮量影響，短期供過于求和庫存積壓情況加劇。一線城市中廣州、深圳供過于求，深圳供求比達3.3；二三線城市中過半數(shù)重點城市供求情況劣化，如長春、徐州、昆明等供求比已大于2。

就存量及消化周期而言，寧波、常州、徐州、長春環(huán)比漲幅超5%，成交縮量下長春、徐州、昆明、青島、佛山等城庫存消化周期超18個月?？梢娛苄刨J政策影響下居民按揭額度縮減、房貸放款周期拉長、房貸資質(zhì)嚴格審核等均對購房者購買力和購房情緒造成影響。不過值得注意的是，仍有近半城市庫存不足12個月。

二手住房：成交“6連降”

2021年9月，10個重點城市共計成交337萬平方米，環(huán)比再降23%?；谌ツ晖跇鞘谢鸨星檠永m(xù)，同比回落高達48%，同比2019年也跌幅收窄至26%，基于目前全國二手房市場多個熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼，整體市場熱度仍在持續(xù)走低。

當前全國主要城市二手房住宅市場已進入全面調(diào)控時代，“二手房指導(dǎo)價”、“信貸收緊”等嚴苛調(diào)控持續(xù)加碼，考慮到當前成交規(guī)模已處于較低水平，預(yù)計后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢。

03

土地儲備

截至9月27日，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面11210萬平方米，環(huán)比下降5%；成交總金額4833億元，環(huán)比增長72%；平均樓板價升至4312元/平方米，同、環(huán)比分別上漲73%和81%。

土拍平均溢價率降至3.5%，環(huán)比減少4.6個百分點。其中，一線城市溢價率連續(xù)兩月低于1%，二線、三四線城市溢價率持續(xù)下行至2.7%和6.1%，環(huán)比分別減少4.4個百分點和2.4個百分點。

平均流拍率上升，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽、青島、成都、濟南等重點城市，并以涉宅用地居多。直觀反映房企融資環(huán)境持續(xù)收緊下，企業(yè)拿地積極性受挫。

04

企業(yè)融資

融資總量

2021年9月100家典型房企的融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量不足千億。自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)11個月均呈現(xiàn)同比下降，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進行債務(wù)償還，單月低融資量或?qū)⒊掷m(xù)成為常態(tài)。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資426.23億元，環(huán)比下降14.9%，同比下降50.1%；境外債權(quán)融資328.46億元，環(huán)比上升112.8%，同比上升18.9%，隨著近期境內(nèi)房地產(chǎn)動蕩預(yù)期見底，境外融資買賣有所恢復(fù)；本月資產(chǎn)證券化融資96.53億元，環(huán)比下降47.9%，同比下降43.3%。

融資成本

2021年截至9月100家典型房企新增債券類1融資成本5.37%，較2020年下降0.70個百分點，其中境外債券融資成本達6.89%，下降0.94個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.18%，較2020年下降0.26個百分點。單月來看，9月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個百分點，同比上升0.16個百分點。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個百分點，持續(xù)維持高位；境內(nèi)融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個百分點。房企融資利率在2.65%2.50%間，境內(nèi)發(fā)行債券有旭輝、遠洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的企業(yè)多家企業(yè)的債券發(fā)行融資成本達12.50%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

企業(yè)表現(xiàn)

本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口（001979），融資總量約85.70億元，主要是為發(fā)行了合計30億元的超短融和為多家子公司進行了擔(dān)保；此外碧桂園發(fā)行了一筆78.30億港元的換股債券，融資量較高。從企業(yè)梯隊來看，2021年1-9月平均額最大為TOP10房企，平均融資額342.2億元，同時實現(xiàn)融資總額同比上升，是唯一一個同比上升的梯隊；TOP31-50梯隊融資總額同比降幅最大，降幅達到42.34%。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊的融資成本最低，為4.26%，下降幅度為1.69pct，降幅最大。

05

鉅派研究院

總經(jīng)理

陸政

近期隨著房產(chǎn)稅的進一步推進，宣告中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量市場轉(zhuǎn)型為存量市場。隨著9月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐，經(jīng)濟增速下行壓力逐漸變大。研究院判斷地產(chǎn)調(diào)控至暗時刻或已過去，未來政策進一步邊際收緊的概率很小。根據(jù)歷史經(jīng)驗，一旦百城樣本指數(shù)中一二線城市住宅同比增速下行甚至轉(zhuǎn)負，明確的政策拐點即將到來。

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