“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，但今年卻不似往常那般火熱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示， 9月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落 。其中， 二手房房?jī)r(jià)降溫明顯 。從環(huán)比來(lái)看，一二三線城市二手房房?jī)r(jià)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%。從同比來(lái)看，各線城市二手房房?jī)r(jià)漲幅均有收窄。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，去年7月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控逐步升溫，前期出臺(tái)的“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策逐步顯效。同時(shí)，各地其他調(diào)控措施也在加碼。 政策累積效應(yīng)下，9月樓市呈繼續(xù)降溫態(tài)勢(shì) 。

植信投資研究院研究員李曉晴表示，自2020年中以來(lái)，管理層陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)是前期多因素綜合作用的反映。

70城中52城二手房房?jī)r(jià)下跌

整體來(lái)看，9月份，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比來(lái)看， 各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格雖未出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但同比漲幅持續(xù)回落 。

據(jù)記者梳理， 70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量減少，下跌城市明顯增多 。9月份，新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市為27個(gè)，環(huán)比下跌城市為36個(gè)，持平城市7個(gè)，下跌城市較8月份明顯增多。其中，湛江和瀘州新房房?jī)r(jià)降幅達(dá)到1%。二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅為17個(gè)，環(huán)比下跌城市達(dá)到52個(gè)，持平城市為1個(gè)。其中，牡丹江二手房房?jī)r(jià)降幅達(dá)到0.8%，哈爾濱降幅為0.7%。

“房?jī)r(jià)上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月數(shù)量下調(diào)。從房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，二季度來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度不斷收窄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示， 尤其是二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市多達(dá)52個(gè)，到達(dá)2015年3月來(lái)的高點(diǎn)，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現(xiàn) 。

降溫正向投資端傳導(dǎo)

樓市降溫不只體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上， 還表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積、土地市場(chǎng)成交等多個(gè)方面 。

1-9月份，商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。王青表示，9月單月商品房銷售面積和銷售額同比增速均保持兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，已連續(xù)三個(gè)月處于同比負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。這兩項(xiàng)指標(biāo)的兩年平均增速也在下行，其中9月份商品房銷售面積兩年平均增速已連續(xù)第二個(gè)月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。“ 這說(shuō)明當(dāng)前銷售端增速下行并非基數(shù)原因，而是樓市確實(shí)在迅速降溫，并正在向投資端傳 導(dǎo) ?！蓖跚嗾f(shuō)。

1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%，分別比上月下滑2.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)，下滑速度較上月有所加快。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，9月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比下降3.5%，增速較上月下滑3.8個(gè)百分點(diǎn)。

“近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)投資最大的特點(diǎn)就是房企不斷加快竣工，以此回籠資金；同時(shí)減少開發(fā)和投資（新開工和拿地），壓降資金支出。通過(guò)開源節(jié)流的方式來(lái)緩解資金鏈壓力?！奔t塔證券（601236）研究所所長(zhǎng)李奇霖表示， 10月份，房地產(chǎn)的銷售情況并未有起色，傳統(tǒng)的“金九銀十”行情未出現(xiàn) 。

此外， 近期房企拿地勢(shì)頭也有減弱 。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%。

嚴(yán)調(diào)控是樓市降溫主因

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)500次，9月調(diào)控次數(shù)達(dá)62次。尤其是近幾個(gè)月針對(duì)二手房的調(diào)控成為主要方向，多個(gè)城市發(fā)布二手房成交參考價(jià)機(jī)制，效果正在顯現(xiàn)。

據(jù)張大偉介紹， 多地二手房成交量顯著下跌 。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，環(huán)比減少13.6%；成交面積169252平方米，環(huán)比減少13.4%。北京二手房成交量為12575套，環(huán)比下降21%。上海二手房成交套數(shù)為11000套，環(huán)比下降約40%。

自“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步落實(shí)。同時(shí)，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等違規(guī)亂象，相關(guān)部門下大力氣整治，重拳出擊滅“虛火”。 這些舉措都是促使市場(chǎng)回歸規(guī)范和理性的重要因素 。

而在樓市降溫的大背景下，包括哈爾濱、菏澤、昆明、沈陽(yáng)在內(nèi)的十余個(gè)城市紛紛發(fā)布通知，要求保持商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定性。對(duì)此，李奇霖表示，往后看，在“因城施策”的背景下，一些壓力比較大的城市可能邊際調(diào)整房地產(chǎn)監(jiān)管政策。 但“房住不炒”的政策總基調(diào)并沒(méi)有改變 。管理部門在多個(gè)場(chǎng)合表示要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加強(qiáng)房企預(yù)售資金的監(jiān)管，加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

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關(guān)鍵詞： 下跌 基調(diào) 監(jiān)管 房住不炒