9月1日，穆迪發(fā)表公開報(bào)告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，此后一路下調(diào)房企評(píng)級(jí)。

近日，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷升級(jí)、信貸政策持續(xù)收緊的背景下，行業(yè)內(nèi)包括新力控股集團(tuán)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)在內(nèi)的房企境外美元債出現(xiàn)違約事件，導(dǎo)致市場情緒持續(xù)低落。而這也成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的“導(dǎo)火索”。

9月1日，穆迪發(fā)表公開報(bào)告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，此后一路下調(diào)房企評(píng)級(jí)。繼下調(diào)對(duì)榮盛發(fā)展（002146）、新力控股、正商集團(tuán)、海倫堡中國、銀城國際控股、當(dāng)代置業(yè)等公司評(píng)級(jí)后，10月18日，穆迪再次出手，同時(shí)對(duì)綠地控股（600606）、陽光城（000671）、中南建設(shè)（000961）、奧園集團(tuán)、佳兆業(yè)、領(lǐng)地控股、景瑞控股等下調(diào)評(píng)級(jí)或展望。

在這一背景下，部分房企已經(jīng)開始行動(dòng)，或按期償還債務(wù)、獲提前贖回債券、或主動(dòng)公布償債安排，釋放出保兌付積極信號(hào)。此外，近期高層、央行、房協(xié)頻繁發(fā)聲，也被視為力挺房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。對(duì)此，中指研究院分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策觸底轉(zhuǎn)向，市場至暗已過，信貸環(huán)境或迎來實(shí)質(zhì)性改善，房企資金壓力將緩解。

房企評(píng)級(jí)被下調(diào)次數(shù)創(chuàng)歷年之最

房企被貼上了“負(fù)面”標(biāo)簽或與整個(gè)行業(yè)展望的調(diào)整密不可分。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普共下調(diào)了91次中國開發(fā)商的評(píng)級(jí)，是今年上調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)的三倍。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù)，今年房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)已超百次，創(chuàng)下歷年之最。

市場分析人士指出，下調(diào)評(píng)級(jí)是當(dāng)前行業(yè)整體面臨的問題，近期政策調(diào)控，很多企業(yè)債務(wù)壓力較大，金九銀十的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，尤其是流動(dòng)性的問題使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更加謹(jǐn)慎，從評(píng)級(jí)角度來講會(huì)比較悲觀。

尤其近期新力、花樣年等房企債務(wù)違約問題頻發(fā)，資本市場悲觀情緒過度發(fā)酵。受整體趨勢(shì)拖累，部分發(fā)展良好的房企慘遭“誤傷”，也被下調(diào)了評(píng)級(jí)，10月18日晚，穆迪將中南建設(shè)評(píng)級(jí)B1下調(diào)至B2，展望穩(wěn)定。在此番評(píng)級(jí)下調(diào)中，穆迪的理由是銷售增速放緩、盈利能力降低、融資風(fēng)險(xiǎn)增加等。

不過，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也并非不看好房企的后續(xù)發(fā)展。例如，標(biāo)普對(duì)中南建設(shè)的展望維持穩(wěn)定肯定了中南建設(shè)在經(jīng)營規(guī)模、現(xiàn)金流管理及融資等方面的成效。穆迪認(rèn)為，盡管公司銷售情況有所弱化，但依然給予公司未來穩(wěn)定的展望。這表示其對(duì)公司應(yīng)付短期債務(wù)的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限資金后擁有215億元在手現(xiàn)金，足以覆蓋其短期負(fù)債。

事實(shí)上，中南建設(shè)一直堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，公司有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值一直在行業(yè)保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）767.6億元，比2020年末減少31.5億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負(fù)債比值27.23%，較2020年末下降2.02個(gè)百分比。公司整體負(fù)債少，償債能力強(qiáng)，現(xiàn)金流量和授信額度充裕，進(jìn)一步為公司平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流入746.4億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的3.6倍，貨幣資金余額269.7億元，為一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.29倍，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為24.12億元，比去年同期增長了18.6%，同時(shí)公司剩余授信額度達(dá)1425億元，再加上境外美元債余額僅為4.8億美元，年內(nèi)并無需要償還的美元債，風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

縱觀房地產(chǎn)市場，以中南為代表的走長期主義路線的房企并不在少數(shù)，評(píng)級(jí)下調(diào)等短期的行業(yè)陣痛期只會(huì)加速房企優(yōu)勝劣汰，未來的“幸存”房企無論經(jīng)營、財(cái)務(wù)將更加穩(wěn)健。今年年中，中南建設(shè)管理層提出“防三高”的審慎經(jīng)營導(dǎo)向（“高血壓”代表流動(dòng)性、“高血糖”代表杠桿和規(guī)模、“高血脂”代表利潤），以及未來圍繞卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)“三個(gè)卓越”戰(zhàn)略提升公司競爭優(yōu)勢(shì)，中南的各項(xiàng)舉措符合監(jiān)管要求和政策趨勢(shì)，自然受到的影響也相對(duì)較小。

政府密集發(fā)聲利好信號(hào)頻出

除了行業(yè)內(nèi)的市場出清，面對(duì)近期地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露程度加大，央行也不斷出手定調(diào)。

繼9月底開始兩次提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”之后，10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，金融市場司司長答記者問時(shí)強(qiáng)調(diào)央行房地產(chǎn)金融工作將長期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著此次央行在房貸問題上釋放出重要信號(hào)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策開始向好發(fā)展，四季度可能會(huì)對(duì)此前房地產(chǎn)行業(yè)融資政策進(jìn)行一定程度糾偏。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“央行房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，務(wù)實(shí)高效、深入人心，對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場有積極的作用?！?/p>

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認(rèn)為，未來金融方面將圍繞“調(diào)節(jié)奏”、“保穩(wěn)定”兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行。當(dāng)前整個(gè)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，平衡好行政調(diào)控和市場化配置，將有助于平滑轉(zhuǎn)型帶來的市場波動(dòng)，保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展，未來房企的壓力也將得到一定程度的緩解。

另外，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，盡管政策松緊程度不一，但房地產(chǎn)調(diào)控往往遵循經(jīng)濟(jì)及樓市下行政策偏松、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)及樓市升溫政策趨緊規(guī)律。目前樓市投資快速下行、個(gè)別房企流動(dòng)性問題引發(fā)的行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)升溫，疊加消費(fèi)端疲軟，市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整預(yù)期有所升溫。某種程度上，房企的“至暗時(shí)刻”有望即將度過。

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