1國(guó)內(nèi)地產(chǎn)怎么了,為何全都跑去投資海外地產(chǎn)?
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,一直以來投資房地產(chǎn)都是創(chuàng)富浪潮中最穩(wěn)妥的投資形式,也是個(gè)人家庭財(cái)富保值升值的最佳途徑。根據(jù)去年發(fā)布的全球財(cái)富報(bào)告顯示,中國(guó)家庭財(cái)富主要構(gòu)成為非金融性資產(chǎn),平均80%的家庭資產(chǎn)系房地產(chǎn)投資,8%的資產(chǎn)系股票基金投資。
然而為了控制地產(chǎn)市場(chǎng)過熱造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),近年來政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了數(shù)百條針對(duì)債務(wù)及土地買賣的限制規(guī)定,同時(shí)也密集出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)上漲的措施。尤其在去年下半年政府要求房地產(chǎn)企業(yè)控制自身負(fù)債規(guī)模,具體指定的“三道紅線”及針對(duì)銀行系統(tǒng)的“兩道紅線”后,致使金融機(jī)構(gòu)放貸難,房地產(chǎn)企業(yè)融資難,國(guó)內(nèi)一眾房企高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)方式再難維系,就連堂堂恒大集團(tuán)都已是大廈將傾。至此,很難再有投資者還看不清國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)“涼涼”的局勢(shì),也是時(shí)候和過去房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)、投資高回報(bào)的時(shí)代說再見了!
如今經(jīng)濟(jì)全球化是世界發(fā)展的潮流,并且中國(guó)的“一帶一路”政策也在擴(kuò)大落實(shí)。在這一背景下資本快速在全球流動(dòng),并且隨著更加多樣化的財(cái)富經(jīng)營(yíng)方式,和為了應(yīng)對(duì)通脹以達(dá)到財(cái)富保值升值的需求,國(guó)人的投資意識(shí)已逐漸覺醒,越來越多的機(jī)構(gòu)和個(gè)人緊跟國(guó)家的新時(shí)代步伐開始布局海外,進(jìn)行資產(chǎn)的換倉動(dòng)作,尤其是對(duì)于海外地產(chǎn)類型的資產(chǎn)投資,先例舉不勝舉。
2海外投資項(xiàng)目眾多,為何偏好房產(chǎn)?
全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響增速放緩,當(dāng)下我們面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定,以及單一資產(chǎn)貶值帶來的縮水效應(yīng),資產(chǎn)配置,已經(jīng)不只是為了分散風(fēng)險(xiǎn),也是為了可以獲取更多的投資機(jī)會(huì)。
從全球的角度上來看,股票、固定收益、房地產(chǎn)都是主要且占比較大的資產(chǎn)類別之一,而房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),備受青睞。
首先,在投資產(chǎn)品中海外房產(chǎn)的收益相對(duì)穩(wěn)定,尤其租金回報(bào)率高,還有一定升值預(yù)期的房產(chǎn)在可靠性和穩(wěn)定性方面都是不錯(cuò)的,這無疑為全球投資者提供了更易上手的投資機(jī)會(huì)。其次,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和,升值空間沒有明顯優(yōu)勢(shì),因此越來越多的國(guó)人已不滿足于境內(nèi)房地產(chǎn)的配置。另外,根據(jù)中國(guó)銀行私人銀行發(fā)布的《中國(guó)企業(yè)家家族財(cái)富管理白皮書》顯示:中國(guó)的企業(yè)家擁有一定的境外資產(chǎn)配置意識(shí),但在投資的選擇上,更優(yōu)先看重外匯和房產(chǎn)?;谶@樣的投資優(yōu)勢(shì),在外匯管制放松的檔口,海外房產(chǎn)投資必將迎來新一輪發(fā)展高峰。
3海外購(gòu)房涉嫌違法?
但是,作為普通人真的可以去到海外進(jìn)行房產(chǎn)投資么?答案是肯定的,在我國(guó)從事海外房產(chǎn)投資者并非少數(shù),雖然中國(guó)是有外匯管制的國(guó)家,可事實(shí)上國(guó)家也并不限制公民在合法合規(guī)的正常情況下去海外購(gòu)買房產(chǎn)、保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品。但是,由于國(guó)內(nèi)普遍對(duì)于海外房產(chǎn)投資領(lǐng)域認(rèn)知的匱乏給了一些不法分子以可乘之機(jī),打著海外置業(yè)的旗號(hào)欺騙投資者;同時(shí)也不乏部分媒體在不了解真相的情況下以偏概全的錯(cuò)誤解讀,誤導(dǎo)了大眾視野,導(dǎo)致部分投資者對(duì)海外置業(yè)的合法性產(chǎn)生了質(zhì)疑。就此,筆者針對(duì)曾經(jīng)在網(wǎng)上流傳的一篇名為“北京卓爾房產(chǎn)涉嫌違法...”的文章,專程采訪了北京卓爾房地產(chǎn)這家公司(以下簡(jiǎn)稱“卓爾地產(chǎn)”),去實(shí)地了解,透過深入了解,我們發(fā)現(xiàn)卓爾地產(chǎn)其實(shí)是一家國(guó)內(nèi)一流的海外資產(chǎn)配置公司,無不良經(jīng)營(yíng)記錄,各項(xiàng)資質(zhì)齊全,其項(xiàng)目的選擇和定位都透露著極強(qiáng)的專業(yè)性。至于網(wǎng)絡(luò)文章的質(zhì)疑,卓爾地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人也承認(rèn),第一.海外地產(chǎn)投資置業(yè),雖然聽說者眾,但真正深入了解者很少,包括很多媒體朋友,所以初期有些誤解很正常。第二.中國(guó)居民海外置業(yè)的合法性的問題,其實(shí)這本是個(gè)不是問題的問題,中國(guó)政府從來沒有禁止過中國(guó)公民到海外去投資置業(yè),只要資金來源合法,并且以合法的方式進(jìn)行資金匯兌,則中國(guó)政府不干涉中國(guó)公民進(jìn)行正常的海外投資和置業(yè)。第三.公司在從事海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)的初期,為了快速啟動(dòng)市場(chǎng),確實(shí)從開發(fā)商處爭(zhēng)取來了一些極其優(yōu)惠的促銷政策,類似拿出部分產(chǎn)品,進(jìn)行五年后本金返還,投資者白得一套房這樣的促銷政策,這樣的政策雖然我們執(zhí)行的時(shí)間很短,數(shù)量也很有限,開發(fā)商也由足夠的信心能夠兌現(xiàn)促銷政策的承諾,但是還是引起了社會(huì)上的一些質(zhì)疑,因?yàn)楫吘惯^去幾年各類非法融資,各類騙局,比如P2P等層出不窮,突然出現(xiàn)這么一個(gè)類似天上掉餡餅似的促銷方案難免讓人心生聯(lián)想,這很正常。所以在跟相關(guān)部門進(jìn)行有效溝通后,我們很快下架了這個(gè)促銷政策,恢復(fù)到正常的銷售。我們堅(jiān)信偉大的企業(yè)一定立足于為客戶,為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值,所以,不論出發(fā)點(diǎn)如何,消除誤解,創(chuàng)造良好的社群環(huán)境是都企業(yè)的職責(zé)所在,所幸兩年過去,卓爾地產(chǎn)在疫情的情況下,業(yè)績(jī)迭創(chuàng)新高,市場(chǎng)占有率不斷壯大,取得了難得的逆市增長(zhǎng)。最后筆者了解到卓爾地產(chǎn)柬埔寨逸園項(xiàng)目即使在疫情期間也沒有延誤工期,已于2021年9月份順利封頂。
4政策面又出利好消息,投資海外房產(chǎn)的東風(fēng)來了!
2月19日,國(guó)家外匯管理局資本項(xiàng)目管理司司長(zhǎng)葉海生表示:2021年將研究有序放寬個(gè)人資本項(xiàng)下業(yè)務(wù)限制。其中包括修訂境內(nèi)個(gè)人參與境外上市公司股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的管理規(guī)定,取消年度購(gòu)付匯額度限制,優(yōu)化管理流程;研究論證允許境內(nèi)個(gè)人在年度5萬美元便利化額度內(nèi)開展境外證券、保險(xiǎn)等投資的可行性。
國(guó)家為什么決定有序放寬個(gè)人資本項(xiàng)下業(yè)務(wù)限制?首先是受疫情影響,中國(guó)居民不能換匯出國(guó)旅游消費(fèi),而同樣也是受疫情影響,國(guó)外產(chǎn)能大量縮水,而中國(guó)由于疫情控制得力,生產(chǎn)充分回復(fù),因此大量訂單涌入中國(guó),造成中國(guó)貿(mào)易順差持續(xù)增大。此外,在美國(guó)的“印錢救市”計(jì)劃下造成美元泛濫,國(guó)際熱錢四處流動(dòng),以上兩點(diǎn),導(dǎo)致人民幣升值壓力過大。因此,當(dāng)前情況下,外匯管理局通過研究有序放寬個(gè)人資本項(xiàng)下業(yè)務(wù)限制,來擴(kuò)大資本內(nèi)外流動(dòng),以減輕人民幣升值的壓力。在這樣的政策東風(fēng)之下,中國(guó)居民資產(chǎn)配置的多元化和全球化已是必然趨勢(shì)。
從個(gè)人投資者的角度來看,取消年度購(gòu)付匯額度,允許國(guó)內(nèi)居民每年5萬美元用于境外投資等政策的研究,意味著國(guó)內(nèi)投資者在參與境外投資時(shí),可以兌換更多的外匯額度;從大環(huán)境來看,中國(guó)外匯管理局資本項(xiàng)目管理司司長(zhǎng)葉海生表示:2021年,資本項(xiàng)目將按照?qǐng)?jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào),積極謀劃未來資本項(xiàng)目開放的新格局,提升個(gè)人用匯便利度,以深化改革開放激發(fā)新發(fā)展活力。
由此可見全球化投資新格局已形成,國(guó)內(nèi)投資者投資海外資本市場(chǎng),即將向前邁出新的一步。
5放眼海外地產(chǎn),哪里最具投資價(jià)值?
成功的投資,不是與原來的存量較勁,而是去尋找新的藍(lán)海。
美國(guó)《福布斯》雙周刊曾認(rèn)為:未來十年,全球?qū)⒆哌M(jìn)“東南亞時(shí)間”,全球資本正向東南亞轉(zhuǎn)移,世界投資眼光將聚集東南亞。而作為“亞洲經(jīng)濟(jì)新虎”的柬埔寨近年來發(fā)展尤為突出,憑借著其穩(wěn)定的政局、快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開放的投資環(huán)境、巨大的人口紅利、豐富的旅游資源等諸多優(yōu)勢(shì),將成為這一波浪潮下,備受全球投資者追捧的熱土。
根據(jù)柬埔寨經(jīng)濟(jì)暨財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,2019年柬埔寨共有54個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū),總出口額達(dá)到26.88億美元,同比增長(zhǎng)27%。即使近兩年新冠疫情讓世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入泥沼,柬埔寨經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然逆勢(shì)成長(zhǎng),房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)尤為樂觀。
基建一直是柬埔寨的發(fā)展主力行業(yè)之一。根據(jù)《2021年柬埔寨國(guó)家財(cái)政預(yù)算案》草案,政府將在2021年建設(shè)8個(gè)重要基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。洪森首相更是公開表示:今年政府將直接投入14億美元用于國(guó)家發(fā)展,其中大部分將投入基礎(chǔ)建設(shè)。
相信,隨著基礎(chǔ)建設(shè)不斷的完善,在為柬埔寨經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步騰飛奠定良好基礎(chǔ)的同時(shí),勢(shì)必將快速拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,柬埔寨的投資價(jià)值也會(huì)被更多中國(guó)投資者認(rèn)可。
因此,在全球資產(chǎn)配置的今天,柬埔寨房產(chǎn)無疑是海外投資置業(yè)的首選。
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