歷年來，金九銀十都是年內(nèi)房地產(chǎn)市場交易最為火熱的時(shí)期，然而今年9、10月的樓市經(jīng)歷了一系列的調(diào)控后卻顯得格外冷清。銷量萎靡、房企艱難、土地流拍，一些城市已忍不住出手救市，一些業(yè)內(nèi)人士推測，樓市調(diào)控或?qū)⒂瓉砉拯c(diǎn)。

樓市降溫

今年以來，樓市調(diào)控政策頻出，內(nèi)容涉及加碼限購限售限價(jià)、收緊住房信貸、加強(qiáng)二手房市場監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等多方面，一套組合拳將房地產(chǎn)市場“打”入低谷。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年三季度，百城新建住宅、二手住宅價(jià)格累計(jì)分別上漲0.70%、0.91%，較二季度分別收窄0.22和0.58個(gè)百分點(diǎn)。9月百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.14%和0.13%，較上月分別收窄0.06和0.21個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)3個(gè)月收窄，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個(gè)月持續(xù)收窄，且收窄幅度呈擴(kuò)大趨勢。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，“十一”假期(10月1日至7日)，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交新房187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅達(dá)到33%。

土拍遇冷

樓市銷量萎靡直接導(dǎo)致房企回流放緩，資金壓力升高?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的百強(qiáng)房企9月份業(yè)績顯示，9月份房地產(chǎn)市場下行壓力加劇，TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比首次下降，同比下降近四成。超九成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。數(shù)據(jù)顯示，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

伴隨著房企資金承壓以及土拍政策再次升級(jí)，多地第二次集中供地相較于首輪已大幅降溫。

與第一輪集中供地溢價(jià)率超過20%、一日攬金過千億相比，北京本輪集中供地期間，六成地塊延期交易，成交額下降近五成：本批次共有43宗住宅用地正式公告，開拍后有26宗延期交易；成交地塊出讓面積為77.62萬平方米，較第一批次減少54%；成交總價(jià)為513.45億元，較第一批次下滑54%。而杭州本輪土拍推出的31宗地塊中，17宗終止掛牌，總成交金額257.5億元，僅為第一輪集中供地金額的兩成。此外，上海、西安等多個(gè)熱門城市也都出現(xiàn)了開拍前夕地塊延期或者終止出讓的情況，深圳一宗地塊還因沒有房企出價(jià)而流拍。

自三道紅線新規(guī)發(fā)布后，融資環(huán)境持續(xù)趨緊，在這樣的背景下，大部分房企都將降負(fù)債、降杠桿、保證現(xiàn)金流作為主要任務(wù)，但效果甚微，拿地意愿也進(jìn)一步下降。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的100家上市房企來看，2021年上半年房企的有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步提升，上半年達(dá)到8.29萬億元，相比2020年末微漲0.77%。其中，保利發(fā)展（600048）上半年有息負(fù)債規(guī)模為3512.86億元，較2020年底上升了12.69%；龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模為1918.23億元，較2020年底上升了14.61%。

債務(wù)高企引發(fā)了多家房企信任危機(jī)，爆雷事件時(shí)有發(fā)生。

“當(dāng)前房企面臨五大困難，涉及銷售、融資、債務(wù)、經(jīng)營和投資等領(lǐng)域，急需監(jiān)管部門高度關(guān)注?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，從城市層面看，很多城市出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月新房交易環(huán)比下滑現(xiàn)象；企業(yè)層面看，9月份部分房企銷售金額數(shù)據(jù)首次弱于去年同期水平。此外，除商業(yè)銀行貸款或有微調(diào)以外，其他包括信托、公司債等融資端普遍收緊，而且在房企信用惡化情況下，銀行信貸能否“雪中送炭”也面臨不確定性。部分房企在流動(dòng)性壓力下，已經(jīng)開始尋求高管提供資金支持、員工加大跟投力度等非主流方式，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯放大。而近期關(guān)于企業(yè)裁員和降薪等負(fù)面消息明顯增多，惡化了房企外部形象。

“當(dāng)前各地土地流拍現(xiàn)象，說明房企投資意愿進(jìn)一步下降，若不及時(shí)糾偏，將影響到明年的新房供應(yīng)計(jì)劃?！眹?yán)躍進(jìn)說。

政策松綁

隨著各地因城施策、多措并舉的推進(jìn)，三季度房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯，在北京、上海、杭州、西安等地限購限售升級(jí)的同時(shí)，岳陽、張家口等地已出臺(tái)“限跌令”來防止房價(jià)過快下跌。

目前，張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲等超過15個(gè)城市先后發(fā)布“限跌令”。而哈爾濱、長春、沈陽等地推出的救市政策，也被市場看作政府出手防范樓市過快遇冷的重要舉措。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，多地推出救市政策意味著2021年四季度，部分城市房地產(chǎn)政策迎新一輪寬松期，關(guān)鍵是釋放出政策見底、抄底買房強(qiáng)烈信號(hào)。“此次出臺(tái)的政策有很強(qiáng)的信號(hào)意義，預(yù)計(jì)后續(xù)跟進(jìn)城市會(huì)增加。當(dāng)前全國很多城市的樓市矛盾，已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。過冷出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題?！?/p>

此外，信貸調(diào)控也有望迎來拐點(diǎn)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

“通俗來說，金融機(jī)構(gòu)被點(diǎn)名了?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，從這里可以看出金融機(jī)構(gòu)過去的業(yè)務(wù)操作，沒有嚴(yán)格按照法治化和市場化的原則進(jìn)行，換言之，后續(xù)需要嚴(yán)格按照法治化和市場化的方式進(jìn)行。

近期，房地產(chǎn)市場由過熱向過冷轉(zhuǎn)變，金融機(jī)構(gòu)的信貸政策也不能再一“堵”了之?！斑@里或涉及過去幾種錯(cuò)誤的信貸操作，包括隨意對(duì)一些房企項(xiàng)目抽貸停貸、隨意設(shè)定或調(diào)整按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)、以額度不足理由無故拒絕按揭貸款。類似操作對(duì)房企和購房者都造成了損害。此外，金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)操作，要配合相關(guān)部門和地方政府維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，也就是說，銀行房貸政策要多聽取房管局的意見?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“從穩(wěn)定的角度看，金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，積極在信貸政策上做微調(diào)或者放松?！?/p>

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