房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)杠桿和資金流動稍有風聲，市場與行業(yè)神經(jīng)便時刻緊張。

10月14日，有消息稱佳兆業(yè)集團已將境內(nèi)部分資金劃撥至香港，并將根據(jù)市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

上述回購消息或許與佳兆業(yè)于同日向投資者方面發(fā)布的一則澄清說明有關(guān)。

據(jù)悉，佳兆業(yè)在10月14日針對近期市場傳聞對投資者作出澄清與說明。佳兆業(yè)提到，關(guān)于未兌付10月9日美元債利息的不實傳聞方面，公司發(fā)行的2022年4月9日到期5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，近半年期利息支付時間為10月9日，已于10月8日13:00通過中銀香港完成利息轉(zhuǎn)賬以及支付。

不難發(fā)現(xiàn)，澄清說明中提到的“佳兆業(yè)美元債傳聞”并非空穴來風，資本市場亦有反應(yīng)。以此次風暴中心的5.5億美元優(yōu)先票據(jù)（KAISAG 11 1/4 04/09/22）為例，數(shù)據(jù)顯示，過去一個月間該筆票據(jù)報價最高達99.215，此后開始下降，并自10月4日暴跌，最低曾達到42左右。

值得關(guān)注的是，10月4日，正是花樣年宣布2.06億美元債務(wù)違約之日。

實際上，并非佳兆業(yè)一家出現(xiàn)美元債下跌，包括新城發(fā)展、陽光城、中國奧園、融信中國等多家房企美元債在國慶假期期間普跌，折扣率甚至低至1.5折，一度達到歷史最低。

可以看到，近期因恒大、新力、花樣年等系列房企債務(wù)違約事件發(fā)生，資本市場信心持續(xù)下滑，進而導(dǎo)致境內(nèi)外債券市場波動性加劇，而且這種恐慌情緒還在不斷蔓延。

美元債浮沉

在這份“澄清說明”發(fā)出同時，佳兆業(yè)向外界表示，此次計劃回購部分優(yōu)先票據(jù)，旨在通過積極主動的債務(wù)管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少未來財務(wù)開支，降低資產(chǎn)負債水平，增強市場信心。

不難看出，佳兆業(yè)在著力向投資者證明自身償還債務(wù)的能力。而這背后，可能源于資本市場不易抹去的記憶。

時間拉回到6年前，2015年1月8日，佳兆業(yè)因無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元(約合1.61億元人民幣)利息，成為首家美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。

三個月后，佳兆業(yè)于2015年4月21日發(fā)布公告稱，公司兩筆分別為2017年到期的2.5億美元、利息率12.875%的優(yōu)先票據(jù)和2018年到期的5.5億美元、利息率8.875%的優(yōu)先票據(jù)，在票息應(yīng)付日期后的30日寬限期內(nèi)，仍未完成利息支付，最終違約。

彼時，媒體報道稱，銀行、信托共計24家金融機構(gòu)已向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。其中，僅尚未兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資總額就超過100億元，此外還有多家銀行、基金子公司與其有相關(guān)融資產(chǎn)品。

與此同時，佳兆業(yè)資金無法回流。因由當時佳兆業(yè)深圳坂田城市廣場在內(nèi)的4個項目、超過2000套房源顯示為“管理局鎖定”，進而波及到其他地區(qū)的項目。

而在此前，標普宣布，將佳兆業(yè)長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調(diào)至“選擇性違約”。以及，佳兆業(yè)集團的大中華區(qū)信用體系長期評級由“cnBB+”下調(diào)至“選擇性違約”。

據(jù)當時資料顯示，截至2014年底，佳兆業(yè)境內(nèi)外債務(wù)合計650億元。最嚴重時，公司賬面可用資金僅剩6億元，而一年內(nèi)到期的貸款高達300億元，一度瀕臨破產(chǎn)。

后來隨著佳兆業(yè)16.68億元引入生命人壽成為二大股東后完成重組，并在華利安、盛德律師事務(wù)所的幫助下與境外債權(quán)人的重整會議中獲得支持，地產(chǎn)項目重新開放銷售，并最終復(fù)牌，逐漸回到日常經(jīng)營的軌道中。

雖熱危機得以化解，但“違約門”卻給佳兆業(yè)留下一些后遺癥。除資本市場記憶留痕外，還有平均超過10%、遠高于行業(yè)的高美元票據(jù)利率。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露，截至目前，佳兆業(yè)集團擁有20余只美元債，余額約為117億美元，票面利率多在10%以上。

而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的海外債融資成本呈現(xiàn)出下降趨勢，行業(yè)平均成本在7%左右。對比雅居樂8月26日發(fā)行的2022年到期4億美元債，票據(jù)利息率僅為4.85%。

佳兆業(yè)中期業(yè)績報告披露，截至6月末，該公司總負債2376.62億元，總資產(chǎn)3191.12億元，資產(chǎn)負債率74%。期內(nèi)公司增發(fā)4筆美元優(yōu)先票據(jù)，亦通過現(xiàn)金要約收購、二級市場回購等方式，全期償還19億美元優(yōu)先票據(jù)。期末公司優(yōu)先票據(jù)賬面值為717.05億人民幣，在手現(xiàn)金487.4億元。

在業(yè)績會上，佳兆業(yè)強調(diào)“三道紅線”已從去年底的“黃檔”降至“綠檔”。其中，公司凈資產(chǎn)負債比率93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53以及剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率下降至69.9%。此外，佳兆業(yè)成立至今，幾乎沒有商票融資。

但不久前的一份抵押公告引發(fā)市場隱憂。據(jù)山高金融10月3日公告顯示，佳兆業(yè)向山高金融發(fā)行1.2億美元票據(jù)集資，票面利率為每年11.5%，同時抵押佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，這也是佳兆業(yè)持有后者的全部股份。

一位市場人士就此分析表示，以抵押物業(yè)公司股權(quán)融資，表明佳兆業(yè)的債務(wù)償還面臨壓力，雖然還沒有出現(xiàn)違約情況，但可能有一些未來到期的貸款緊急要還，為了避免債務(wù)違約，就采用股權(quán)質(zhì)押融資。

在房企美元債危機不斷蔓延的環(huán)境下，上述行為顯然易觸碰資本市場在佳兆業(yè)身上的“舊傷”。

信心比金貴

自2020年8月"三道紅線"落地后，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)融資門檻持續(xù)抬升，不少企業(yè)將目光轉(zhuǎn)投海外，尋求新的融資渠道，美元債就變成了應(yīng)急的救命藥丸。

然而，在境內(nèi)融資渠道受限，市場購房熱情下挫的情況下，多數(shù)房企資金周轉(zhuǎn)不靈，“借新還舊”已經(jīng)成為房企償還美元債的主要模式，但這顆藥的副作用也在逐漸凸顯，其中包括以高額的融資成本。

就花樣年而言，今年3月、6月共發(fā)行了4.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，前者票面利率為10.875%，后者票面利率則為14.5%，且為3年期。數(shù)據(jù)顯示，花樣年共存續(xù)12只美元債，總額39.8億美元，今年內(nèi)年到期的美元債約還有7.62億美元。

此外，力高集團的美元債的利率超過11%，陽光100中國票面利率12.65%、中南建設(shè)（000961）為11.69%。而近期也宣布存在危機的當代置業(yè)，票面利率一度高達15.5%，為房企美元債利率之最。

實際上，隨著多家房企資金鏈斷裂，中資美元債違約事件不斷，信用風險事件持續(xù)發(fā)酵，一二級市場引發(fā)巨大的連鎖反應(yīng)。一方面，高收益?zhèn)饐稳栈爻烦?7%，當代置業(yè)、綠地、陽光城、融信、佳兆業(yè)在內(nèi)多支美元債跌至歷史最低。另一方面，不少待上市債券也中止了發(fā)行計劃。

而從二級市場表現(xiàn)來看，中資美元債回報率已經(jīng)跌至負值。就二季度而言，房地產(chǎn)中資美元債回報率繼續(xù)下探至-1.5%，環(huán)比和同比分別下降0.4個和10.8個百分點；其中房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高收益?zhèn)貓舐式抵?2.6%，環(huán)比和同比分別下降1.0個和13.8個百分點。

縱觀整個行業(yè)，2021年房企到期債券規(guī)模預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達1.2萬億元規(guī)模，未來15個月內(nèi)還將有超過4000億元的美元債面臨到期，其中恒大集團、佳兆業(yè)集團、綠地等房企到期規(guī)模較大，均超過20億美元。

但以目前情況來看，國際資本市場對中資地產(chǎn)債并不是十分看好。9月1日，穆迪在報告中將整個中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。也有市場人士認為，以恒大危機開始所顯現(xiàn)的骨牌效應(yīng)在加劇。

不過，可以看到的是，不少房企也在積極自救。比如花樣年同樣聘請了此前幫助佳兆業(yè)度過債務(wù)危機華利安以及盛德律師事務(wù)所，以及不少房企在積極回購美元票據(jù)以增強信用背書。

除前述佳兆業(yè)的回購計劃外，建業(yè)地產(chǎn)、陽光城、禹洲集團、中糧控股等多家房企公布了近期美元債務(wù)的回購計劃。

10月6日，建業(yè)地產(chǎn)公告稱，2021年9月1日至2021年9月30日，公司從公開市場上回購1392.1萬美元優(yōu)先票據(jù)。10月7日，中梁控股公告稱，集團于當日購回300萬美元2021年11月票據(jù)及100萬美元2022年1月票據(jù)，分別占初始發(fā)行本金總額約1.5%和0.4%。10月8日，融信中國公告稱，公司已于公開市場進行回購合計本金額610萬美元于2021年到期的5.25%優(yōu)先票據(jù)，占票據(jù)發(fā)行本金總額的4.07%。

不可否認的是，短期的刺激性回購計劃，或許能在一定程度上促進美元債波動重新回歸合理區(qū)間。

但以柏文喜為代表的專家認為，房企美元債齊跌，是受美元流動性收緊與市場對內(nèi)房股基本面普遍信心不足以及近期債務(wù)違約等綜合因素影響所致，讓房企的融資環(huán)境進一步惡化，加大各家房企的運營壓力并推高企業(yè)整體風險。

在目前形勢下，海外投資者對于中資美元債的信心修復(fù)或許需要更長時間。

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