記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道

第一輪集中供地溢價(jià)率超過(guò)20%、一日攬金過(guò)千億元的火熱場(chǎng)面沒(méi)能延續(xù)到第二輪。事實(shí)上，二輪土拍極速降溫，底價(jià)成交已經(jīng)是常見(jiàn)現(xiàn)象，因?yàn)榉科髤⑴c度不高，甚至有地塊無(wú)人報(bào)名導(dǎo)致北京、杭州等多個(gè)城市在開(kāi)拍前夕延期或者終止出讓土地，就連曾頻現(xiàn)“搶地”的深圳都有一宗地塊出現(xiàn)流拍。

對(duì)比來(lái)看，北京首輪集中供地成交額為1102.21億元，二輪集中供地成交額下降近5成，僅為513.45億元。杭州二輪土拍更“冷”，成交金額約257億元，不過(guò)是第一輪集中供地金額的2成。

有業(yè)內(nèi)人士向《》記者透露，盡管很多城市對(duì)集中供地溢價(jià)率設(shè)置15%的上限，但競(jìng)品質(zhì)、競(jìng)自持、商業(yè)部分增加等規(guī)則的調(diào)整還是在一定程度上壓縮房企利潤(rùn)。目前，房企現(xiàn)金流吃緊，在種種“緊箍咒”下，不得已選擇“集體躺平”。

北京26宗地塊延期或因“無(wú)人報(bào)名”

“之前很少出現(xiàn)過(guò)這種情況，那時(shí)候一線城市的地塊要靠搶?！币患曳科蟊本﹨^(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《》記者表示。10月11日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布公告，表示原定第二批集中供地的26宗地塊延長(zhǎng)掛牌競(jìng)買時(shí)間，具體競(jìng)買截止時(shí)間、掛牌截止時(shí)間則與下一批次商品住宅用地集中供應(yīng)項(xiàng)目保持一致。

北京第二批集中供地原定出讓43宗地塊。9月27日，平谷的一宗地塊提前成交，而剩余的42宗地塊中僅有16宗有報(bào)名者。上述房企負(fù)責(zé)人對(duì)《》記者透露：“因?yàn)闊o(wú)人報(bào)名，剩余26宗地塊只能延長(zhǎng)掛牌時(shí)間?！比绱擞?jì)算，北京第二輪集中供地房企的參與率不超過(guò)50%。

更值得關(guān)注的是，在延期出讓的地塊中，有10宗地塊位于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱門區(qū)域朝陽(yáng)。

10月13日，北京第二輪集中供地落幕，17宗地塊的總成交金額為513.43億元?，F(xiàn)房銷售也首次現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)，中鐵置業(yè)和興創(chuàng)聯(lián)合體競(jìng)得的大興黃村地塊最終進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售。北京第二輪集中供地國(guó)企表現(xiàn)亮眼，首開(kāi)、中鐵置業(yè)、北京城建等房企頻繁出手，將大部分地塊納入麾下。實(shí)際上，在北京的這輪土拍中，僅龍湖和懋源兩家民企有所收獲。

除了北京之外，杭州第二輪集中供地也出現(xiàn)了超高“棄牌率”。10月11日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告表示，經(jīng)研究決定，終止17宗地掛牌出讓活動(dòng)。按照杭州的計(jì)劃，杭州第二輪集中供地會(huì)分兩天進(jìn)行，共推出31宗地塊。其中，有10宗“競(jìng)品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊會(huì)在10月13日競(jìng)拍。不過(guò)，這10宗地塊因?yàn)椤皥?bào)名房企數(shù)量不足”而全部終止。

一家非杭州本地房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《》記者說(shuō)：“作為非本土房企，我們進(jìn)入杭州市場(chǎng)在拿地、銷售等方面的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不如本土房企。經(jīng)過(guò)測(cè)算之后，如果拿下‘競(jìng)品質(zhì)’地塊，項(xiàng)目的利潤(rùn)率很低，企業(yè)壓力比較大?！?/p>

除了北京、杭州之外，西安也在10月12日發(fā)布公告，表示第二批集中供地中的17宗地塊因故終止出讓，已經(jīng)繳納競(jìng)買保證金的單位可以申請(qǐng)退款。加上9月27日終止出讓的3宗地塊，西安第二批集中供地共20宗地塊終止出讓。

《》記者在經(jīng)過(guò)梳理后發(fā)現(xiàn)，第二輪集中供地已經(jīng)有包括北京、杭州、上海等在內(nèi)的多個(gè)城市在開(kāi)拍前夕出現(xiàn)延期或者終止，原定出讓地塊數(shù)量大幅下降。

多數(shù)城市土地供應(yīng)完成率不足六成

在“集中供地”政策開(kāi)始實(shí)行初期，或許房企也沒(méi)能預(yù)料到會(huì)出現(xiàn)如此場(chǎng)面。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為集中供地對(duì)龍頭房企有利，也有助于減少炒地等現(xiàn)象，控制地價(jià)。不過(guò)，自第一輪集中供地結(jié)束后，房企出現(xiàn)了“集體躺平”的現(xiàn)象。

“躺平”表現(xiàn)在房企對(duì)待第二輪集中供地態(tài)度“冷淡”，拿地意愿下降，這使得多城不得不延長(zhǎng)掛牌時(shí)間或者終止出讓。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，全國(guó)351城住宅用地成交金額為1.08萬(wàn)億元，同比下滑37.01%；成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬(wàn)億平米，同比下滑47.55%。

進(jìn)入四季度，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，目前僅有廣州與沈陽(yáng)2021年宅地供應(yīng)完成率超過(guò)80%，其余大部分城市均在60%以下。更罕見(jiàn)的是，一線城市也出現(xiàn)了“流拍”現(xiàn)象。

9月29日，深圳完成第二輪集中供地競(jìng)拍，共出讓22宗地塊，總出讓面積為81.38萬(wàn)平米，總起拍價(jià)為422億元。最終，深圳寶安區(qū)1宗地塊因?yàn)闆](méi)有房企競(jìng)拍而流拍，剩余21宗地塊成功出讓。

深圳作為熱門房地產(chǎn)區(qū)域，土地出現(xiàn)流拍備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。一位接近房企人士對(duì)《》記者表示：“第二輪集中供地遇冷已經(jīng)是業(yè)內(nèi)早有預(yù)料。很多房企在第一輪集中供地中大手筆補(bǔ)倉(cāng)，但在競(jìng)得之后發(fā)現(xiàn)多重條件限制下，項(xiàng)目能夠賺到的錢不多?！?/p>

“提前終止多宗地塊出讓比流拍好一些，否則一旦開(kāi)拍但房企無(wú)人舉牌場(chǎng)面更尷尬?！痹撊耸繉?duì)《》記者說(shuō)。第二輪集中供地的寒意究竟有多大？對(duì)比來(lái)看，2020年疫情襲來(lái)，房企一季度銷售出現(xiàn)大幅下滑，現(xiàn)金流吃緊。但在2020年，土地市場(chǎng)曾上演過(guò)多次房企集中圍獵地塊的大戲，溢價(jià)率超過(guò)40%的地塊不在少數(shù)。2020年4月份，合肥包河區(qū)曾出讓了兩宗地塊，均吸引超過(guò)20家房企參與競(jìng)價(jià)。

四季度原本應(yīng)是房企集中補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)間，但在第二輪集中供地中，房企卻紛紛在土地市場(chǎng)“隱身”，拿地?zé)崆橐巡患爱?dāng)年。

操盤門檻提升

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，土地成交溢價(jià)率從二季度的19.5%下滑至了9.0%，降幅達(dá)到10.5個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院方面分析，溢價(jià)率大幅下跌主要受到兩方面影響，其中包括集中供地城市多設(shè)置15%的溢價(jià)率上限。

設(shè)置溢價(jià)率上限不僅可以有效管控地價(jià)，防范炒地等現(xiàn)象，還能夠降低房企拿地成本。那么，在此背景下，房企究竟為何還要“躺平”，不愿出手補(bǔ)倉(cāng)？“門檻有所提升，而且對(duì)銷售價(jià)格和資金來(lái)源都有比較嚴(yán)格的限制。盡管溢價(jià)率有所限制，但地價(jià)加上銷售限價(jià)，利潤(rùn)空間不大?！币患襎OP30房企的內(nèi)部人士對(duì)《》記者說(shuō)。

10月12日，杭州第二輪集中供地落幕。杭州此輪供地除了限制溢價(jià)率之外，還包括嚴(yán)格審查房企資質(zhì)與資金來(lái)源，競(jìng)自持配建改為競(jìng)品質(zhì)或者搖號(hào)。同時(shí)，杭州還試點(diǎn)10宗地現(xiàn)房銷售，禁止商墅。

貝殼研究院方面認(rèn)為：“杭州土拍規(guī)則的調(diào)整更加考驗(yàn)房企資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營(yíng)管理能力?！睆母?jìng)拍結(jié)果來(lái)看，杭州第二輪集中供地提前終止17宗，成交14宗，總成交金額為257億元，成交溢價(jià)率為4.6%，較第一輪的26.0%大幅回落?！丁酚浾咦⒁獾?，第二輪集中供地，許多城市都調(diào)整了競(jìng)拍規(guī)則，一定程度上拉升了房企操盤門檻。

房企穿過(guò)了此前的黃金、白銀時(shí)期，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)似乎進(jìn)入到了新一輪周期，與以往都不相同，但比以往難度都大?！安患敝玫?，那房企都在急著干什么？急著融資，急著去化銷售，急著回款，急著降負(fù)債?！币晃环科髤^(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。進(jìn)入四季度，房企需要盡全力保證銷售目標(biāo)，將各項(xiàng)指標(biāo)降至“三道紅線”之下以維持信用，確保能夠在2022年繼續(xù)融資。

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