三季度供應(yīng)量除寫字樓外環(huán)比均上漲，但成交環(huán)比均下降

三季度廣州全市公寓及商鋪新增供應(yīng)環(huán)比均有所上漲，其中公寓新增供應(yīng)量達(dá)37.7萬方，環(huán)比上升25%；商鋪新增供應(yīng)量達(dá)11.8萬方，同比上升92%，環(huán)比二季度上升36%；而寫字樓的新增供應(yīng)放緩，三季度新增供應(yīng)量僅24.7萬方，同比及環(huán)比均有降幅。庫存方面，由于供應(yīng)量加大等系列因素，三類物業(yè)的庫存均有上升趨勢。

合富大數(shù)據(jù)顯示，三季度商用物業(yè)成交環(huán)比二季度均有所下降，受金融政策收緊等一系列房地產(chǎn)政策及淡季影響明顯，寫字樓和公寓成交同比去年同期下降超10%，商鋪同比增幅近20%。

今年十一黃金周廣州商業(yè)市場，寫字樓市場整體表現(xiàn)相對冷淡，而公寓市場表現(xiàn)較為活躍，尤其是區(qū)域地段較有優(yōu)勢且去貨意愿強(qiáng)的項(xiàng)目頗受購房者追捧，為整個(gè)第四季度創(chuàng)下較良好的開局。

寫字樓方面，對于以企業(yè)法人為主要購買對象的寫字樓項(xiàng)目而言，國慶黃金周整體來訪量偏低。各大重點(diǎn)個(gè)盤國慶期間以自然常態(tài)化銷售為主，少量項(xiàng)目設(shè)置有暖場營銷活動，輔以若干特價(jià)單位等營銷手段。

至于公寓市場，在局部地區(qū)呈現(xiàn)較火熱的狀態(tài)。海珠區(qū)多個(gè)項(xiàng)目近期扎堆上市或推新，從而一躍成為公寓市場熱點(diǎn)區(qū)域。越秀天薈江灣、佳兆業(yè)中心等全新盤以具競爭力低價(jià)入市搶占市場，并以加大渠道發(fā)動力度作配合。國慶期間通過現(xiàn)場走訪可見售樓部基本座無虛席，人氣頗佳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目來訪量雙雙突破1000臺，成交方面斬獲150套左右的佳績；而星匯海珠灣等續(xù)銷個(gè)盤亦推出"筍價(jià)"特惠單位迎戰(zhàn)。此外，天河等區(qū)域也有成交突出個(gè)盤；荔灣、番禺項(xiàng)目相對平淡，個(gè)位數(shù)成交為主。

目前市區(qū)公寓項(xiàng)目主要以小戶型復(fù)式公寓為主，但產(chǎn)品、地段同質(zhì)化程度較高，海珠等區(qū)域內(nèi)競爭仍頗為激烈。除了價(jià)格方面有所讓利便于走量外，各大項(xiàng)目基本積極發(fā)動全民營銷/二手聯(lián)動等渠道資源，并且在首付方式等方面有頗具吸引力舉措。

綜上所述，國慶期間公寓熱銷項(xiàng)目普遍具有價(jià)格優(yōu)勢，并且在地段或配套方面有較強(qiáng)競爭力，發(fā)揮二手聯(lián)動/全民營銷等渠道優(yōu)勢收獲較好成交。

9月寫字樓成交環(huán)比上升369%

合富大數(shù)據(jù)顯示，9月全市寫字樓成交量為86783㎡，同比下降8%，環(huán)比8月上升369%。與去年同期的成交走勢基本一致，經(jīng)歷7-8月的淡季后，9月成交量大幅度反彈至較高水平。9月寫字樓新增供應(yīng)近2萬㎡，主要為獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品，新增供應(yīng)主要來自黃埔知識城及白云新機(jī)場板塊。

在成交區(qū)域分布方面，海珠、番禺、花都三個(gè)區(qū)域9月份成交量在2-3萬㎡之間，均有單個(gè)盤的大宗交易，其區(qū)域成交量顯著領(lǐng)跑。位于榜單前列數(shù)個(gè)項(xiàng)目成交量均來自大宗交易，且較多以定向/內(nèi)部交易等非市場化方式呈現(xiàn)，繼今年3、5月后，番禺敏捷廣場定向出售予信投公司的貨量9月底第三輪大批量網(wǎng)簽；天譽(yù)半島A4棟寫字樓早期曾整棟對外放售，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)3.1萬元/㎡，9月收獲整體成交約2.6萬㎡。

合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧育華女士表示，大手交易一直是寫字樓成交的主要途徑，經(jīng)過前兩個(gè)月的淡季，9月憑借大手交易支撐成交量躍升回較高水平，其中成交前列項(xiàng)目除中心城區(qū)外，其次主要集中在次核心以及新興商務(wù)板塊，如黃埔臨港CBD、華南板塊等，受到越來越多公司企業(yè)關(guān)注。近幾年，四季度一直是寫字樓成交的峰值期，今年同樣也值得期待。其中處于核心板塊的金融城、魚珠等，貨量較充足，如南方財(cái)經(jīng)大廈、廣報(bào)云匯、南方智媒大廈等，也將持續(xù)受到市場的關(guān)注。

9月公寓成交量仍處于較低位，但主力熱點(diǎn)盤"含金量"升高

公寓市場方面，合富大數(shù)據(jù)錄得9月公寓成交量為75265㎡，同比下降26%，環(huán)比8月份持平。單從成交量看仍處于較低水平，但一方面黃金周熱點(diǎn)盤實(shí)際成交貨量后續(xù)將陸續(xù)網(wǎng)簽，另一方面主力個(gè)盤位于核心地段較多，項(xiàng)目素質(zhì)較去年同期大幅度提高。9月新增供應(yīng)達(dá)25萬㎡，為年內(nèi)供應(yīng)峰值，主要來自黃埔知識城、海珠廣紙板塊。

成交分布區(qū)域，海珠、番禺、南沙等區(qū)域均錄得較可觀的環(huán)比增長，其余區(qū)域環(huán)比變動不大。對于新盤扎堆亮相，且國慶假期銷情理想的海珠區(qū)，其后續(xù)成交量仍有望繼續(xù)放大。公寓排行榜首仍為恒大冠珺之光以及越秀國際總部廣場，大部分貨量為前期促銷單位的滯后簽約；海珠區(qū)項(xiàng)目勢頭強(qiáng)勁，天薈江灣、星匯海珠灣等新舊個(gè)盤斬獲榜單多席，且從其黃金周表現(xiàn)看，項(xiàng)目成交預(yù)計(jì)仍將呈現(xiàn)較好后勁。

合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧育華女士表示，此前我們曾預(yù)期公寓市場成交結(jié)構(gòu)會進(jìn)一步向中心區(qū)域回流。中心區(qū)域的就業(yè)/居住人口基本面顯然更為扎實(shí)，真實(shí)的租賃需求較為旺盛，且住宅市場限購并無實(shí)質(zhì)性放寬，像9月海珠區(qū)多個(gè)新項(xiàng)目扎堆上市，均頗受市場關(guān)注，從9月的成交榜單及國慶黃金周的成交量可以看到，該批項(xiàng)目勢頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)會對整個(gè)四季度的成交起到強(qiáng)有力的支撐，但四季度公寓市場也面臨非常同質(zhì)化及貨量扎堆的競爭格局。

9月商鋪大手交易支撐，成交量回升年內(nèi)中等偏高水平

合富大數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪市場9月成交量為69094㎡，同比上升23%，環(huán)比8月上升8%，成交量為今年年內(nèi)中等偏高的成交水平，南沙項(xiàng)目大手交易提供了有效支撐。9月商鋪新增供應(yīng)4.9萬㎡，多數(shù)貨量隨國慶檔期住宅一同推出。

商鋪市場連續(xù)兩個(gè)月均有體量相當(dāng)?shù)拇笞诮灰祝?月交易量主要來自南沙區(qū)主力個(gè)盤合景方圓水戀。該項(xiàng)目位于南沙黃閣板塊，商鋪9月出現(xiàn)超3萬㎡的大宗交易，商鋪市場連續(xù)兩個(gè)月均現(xiàn)數(shù)萬方級別的大宗交易；而榜單前列的尚品雅居、天譽(yù)半島等項(xiàng)目的商鋪則隨寫字樓塔樓一同整體交易。

合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧育華女士表示，商鋪市場連續(xù)兩個(gè)月依靠大宗成交支撐，社區(qū)商鋪大手成交及寫字樓整體交易連帶商鋪的案例均有發(fā)生，在相對淡季中仍收獲成交量回升。從目前較熱銷的商鋪項(xiàng)目看，社區(qū)商業(yè)仍較受追捧，具備大型社區(qū)、地鐵概念、熱門文旅IP等鮮明屬性的個(gè)盤更易受到青睞。對比高大上的大型綜合體，更貼地氣的社區(qū)商業(yè)卻更能抵御互聯(lián)網(wǎng)沖擊，并通過業(yè)態(tài)和模式的升級日益顯示出強(qiáng)勁的生命力。

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