10月13日，為期三天的上海市第二輪集中供地結(jié)束，共計(jì)成交20宗涉宅地塊，成交總價(jià)約480.57億元。從溢價(jià)情況看，11宗地塊為底價(jià)出讓；9宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)，占比不足五成。

與此同時(shí)，相比此前的土拍，上海此次實(shí)行的“隨機(jī)值”新規(guī)則引發(fā)關(guān)注。在業(yè)內(nèi)看來，上海首次引入該政策，且多宗地塊觸發(fā)了“隨機(jī)值”，客觀上確保了當(dāng)前拿地環(huán)境更加公平，但反過來也使得土地市場(chǎng)拿地的不確定性有所增加。

開發(fā)商抱團(tuán)拿地現(xiàn)象增多

從上海此輪的三天集中拍地結(jié)果來看，20宗涉宅用地被10多家房企瓜分，其中，招商、龍湖、仁恒、保利置業(yè)等在此輪土拍中均有所獲；而從拿地?cái)?shù)量來看，上海本土國(guó)企成大贏家，港城集團(tuán)和臨港集團(tuán)共斬獲浦東惠南及臨港多宗地塊，上實(shí)城開、大華等房企也收獲2宗地塊。

值得一提的是，在此輪集中供地中，不少開發(fā)商選擇抱團(tuán)聯(lián)合拿地，聯(lián)合體拿地?cái)?shù)量共有6宗。值得注意的是，除了2家聯(lián)合拿地外，此次3家房企捆綁聯(lián)合拿地的現(xiàn)象也并不鮮見。

比如，在上海第二輪集中土拍第二日（10月12日），嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)N2-03地塊底價(jià)成交，競(jìng)得企業(yè)是龍湖+南山聯(lián)合體，成交價(jià)格為14.01億元，最終成交樓面價(jià)25000元/平方米。同在10月12日，路勁+象嶼+招商聯(lián)合體以63.95億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)48-06A地塊，成交樓面價(jià)37570元/平方米，溢價(jià)率9.86%，位列單宗地塊總價(jià)排行榜榜首。

而在10月13日下午，閔行區(qū)閔行新城梅隴社區(qū)MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企主體現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪。經(jīng)過競(jìng)價(jià)，仁恒+越秀聯(lián)合體以46.21億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)43057元/平方米，溢價(jià)率9.02%。

此外，臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)5宗地塊中，有3宗地塊也是聯(lián)合拿地。其中，國(guó)貿(mào)+象嶼+龍湖聯(lián)合體以底價(jià)14.76億拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元A05-04地塊；臨港城投+上實(shí)城開聯(lián)合體以16.52億價(jià)格競(jìng)得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元A03-02純住宅地塊，成交樓面價(jià)15750元/平方米，溢價(jià)率8.62%；臨港集團(tuán)聯(lián)合杭州盛元以42.0億元底價(jià)競(jìng)得臨港PDC1-0105、PDC1-0202單元巨無霸商住辦地塊。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，抱團(tuán)拿地現(xiàn)象增多，說明房企資金壓力比較大，需要通過多家聯(lián)合以達(dá)到拿地的目的。

除此之外，在上海第二輪集中供地中，國(guó)企、央企表現(xiàn)活躍，成為拿地主力。對(duì)此，盧文曦指出，當(dāng)市場(chǎng)活躍時(shí)，民企會(huì)比較激進(jìn)，拿地比較踴躍，相反，當(dāng)市場(chǎng)降溫時(shí)它們也會(huì)減少拿地動(dòng)作；而國(guó)企、央企相對(duì)來說更以穩(wěn)健為主。

土拍新規(guī)引入“隨機(jī)值”

值得關(guān)注的是，相比上海此前的土拍，此次上海出臺(tái)了新的規(guī)則：在之前的一次性書面報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上引入了“隨機(jī)值”。根據(jù)規(guī)則，一旦在一次書面報(bào)價(jià)階段出現(xiàn)競(jìng)買人相同報(bào)價(jià)的，系統(tǒng)將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)“隨機(jī)值”，并被納入后續(xù)平均價(jià)的計(jì)算過程中，而出價(jià)最接近這個(gè)平均值的房企就能拿到地塊。

此舉在業(yè)內(nèi)看來，與以往以預(yù)測(cè)的平均值去報(bào)價(jià)的做法相比，這次的“隨機(jī)值”使平均值幾乎不可能被預(yù)測(cè)，從而增加了拍地的公平性。因此，能否成功拿地，不僅取決于房企的實(shí)力，還取決于運(yùn)氣。

據(jù)悉，在10月12日、13日兩天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，各觸發(fā)過一次 “隨機(jī)值”。其中，在奉賢區(qū)奉賢新城10單元13-02區(qū)域地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，有6家房企開始了現(xiàn)場(chǎng)書面一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，有兩家房企書面一次性報(bào)價(jià)相同，從而引發(fā)了系統(tǒng)生成“隨機(jī)值”，中鐵置業(yè)以價(jià)差12萬元的最小值競(jìng)得該地塊。最終，中鐵置業(yè)以14.48億競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)21353元/平方米，溢價(jià)率9.5%。

無獨(dú)有偶，閔行區(qū)閔行新城梅隴社區(qū)MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪，分別是仁恒+越秀聯(lián)合體、招商+路勁聯(lián)合體、華發(fā)、建發(fā)。在經(jīng)過40輪爭(zhēng)奪后達(dá)到競(jìng)價(jià)中止紅線（約45.78億元），隨后在一次性書面報(bào)價(jià)階段觸發(fā)隨機(jī)值，最終仁恒+越秀聯(lián)合體以最小價(jià)差競(jìng)得地塊使用權(quán)。這也是本次集中供地中第二次觸發(fā)系統(tǒng)“隨機(jī)值”機(jī)制。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海此次集中供應(yīng)地塊觸發(fā)了“隨機(jī)值”的概念，進(jìn)一步體現(xiàn)了此類城市穩(wěn)地價(jià)和促進(jìn)土地交易市場(chǎng)公平發(fā)展的導(dǎo)向。

土地市場(chǎng)遇冷及分化趨勢(shì)或延續(xù)

值得一提的是，上海第一批集中供地時(shí)，只有個(gè)別地塊報(bào)名人數(shù)為一至兩家，而此次第二批集中供地中，大量地塊出現(xiàn)1家報(bào)名的情況，因此有11宗土地為零溢價(jià)底價(jià)成交，其他9宗地塊溢價(jià)率也都控制在了10%以內(nèi)。

此外，從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的表現(xiàn)來看，不少房企出價(jià)比較保守。盧文曦指出，在直播拍賣的4宗地塊中，有2宗地塊遇到有房企沒有進(jìn)入最后的一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。其實(shí)，從中止價(jià)到最后的拿地成交價(jià)也就相差1％，對(duì)于總價(jià)而言，1％的差額甚至可以忽略。這說明房企現(xiàn)在以撿漏心態(tài)拿地，類似股票中的“低吸”，堅(jiān)決不追高。

“由此可見，當(dāng)前房企資金壓力大，加上市場(chǎng)有降溫預(yù)期，不拿地、少拿地，盡量拿底價(jià)地成為重要的市場(chǎng)聲音?！北R文曦指出，上半年市場(chǎng)還處于高溫中，加上整個(gè)上半年就一次買地機(jī)會(huì)，房企拿地自然積極；但下半年以來，市場(chǎng)調(diào)控收緊，加之不少房企出現(xiàn)“爆雷”事件等，對(duì)行業(yè)起到警示作用，在看淡后市的情況下不會(huì)貿(mào)然行動(dòng)。此外，資金也是約束房企拿地的重要原因之一。一方面，房企融資難度增加，手里富裕資金不多，另一方面回款也遇到壓力，“現(xiàn)在房貸資金到位短則3個(gè)月，長(zhǎng)則半年，就算房子賣掉了，貸款到不了位，也無法拿地?！?/p>

中指研究院上海分院高級(jí)分析師劉喆同樣認(rèn)為，與首批集中供地表現(xiàn)相比，上海第二批集中供地降溫明顯，房企在資金壓力等影響下，拿地意愿受抑制，更趨向于理性?？傮w來看，上海此次土拍平穩(wěn)收官。

展望未來市場(chǎng)，盧文曦指出，上海土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是遇冷，二是分化。此次集中拍地雖然沒有出現(xiàn)流拍，但很多都是底價(jià)成交，預(yù)計(jì)這種現(xiàn)象在下一輪集中供地中會(huì)比較常見?！胺只菍?duì)于土地質(zhì)地而言。因?yàn)榻窈蠓科筚Y金有限，所謂好鋼用在刀刃上，只能把有限的資金投放在質(zhì)地相對(duì)好一些的地塊上。比如市中心的優(yōu)質(zhì)地塊，五大新城中有發(fā)展?jié)摿^(qū)域的地塊等?！北R文曦稱。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，考慮到上海出現(xiàn)了一些地塊終止的情況，所以預(yù)計(jì)第三輪集中供地過程中，相關(guān)準(zhǔn)備工作會(huì)更加充分，以真正完成今年全年的土地供應(yīng)目標(biāo)。

記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗

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關(guān)鍵詞： 上海 第二 二輪 集中