從8月至今，全國多城第二輪集中供地相繼展開，廣深兩城相繼加入，將今年集中供地的下半場推向高潮。
低溢價、底價、流拍成為主基調(diào)，廣州作為首個進(jìn)行二輪供地的一線城市，其表現(xiàn)也有著一定的代表意義.
金秋九月，廣州天氣尚未轉(zhuǎn)涼，萬眾矚目下，廣州第二輪集中供地48宗地上架開拍，總出讓面積270.76萬平方米，總建面878.74萬平方米，總起價1124億元，于9月26、27日分6個時間段出讓。
9月27日下午15時，一連兩日的土拍落幕。相比首批集中供地的激烈競爭局面，本輪土拍氛圍更顯冷靜克制。
從整體結(jié)果看，最終成交23宗，流拍25宗，成交率為48%，總成交建面357萬平方米，成交金額569億元，平均溢價率1.5%，首輪集中供地平均溢價率為19.2%，多宗溢價率超40%。
從兩日結(jié)果綜合看，越秀、粵海、中海、珠實等央企國企拿下較大體量地塊，其中越秀以102.96億拿下番禺新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城2宗地;粵海僅拿下白云新城云港城地塊，便耗資101.87億;中海和珠實均斬獲3宗地，分別花費(fèi)99億和67.73億。
此外拿地企業(yè)還包括綠城、中鐵建、中建一局、電建地產(chǎn)、葛洲壩、南投等“國家隊”，多數(shù)為底價拿地;入局的民企則有碧桂園、源海地產(chǎn)、中盛地產(chǎn)、合匯、廣東奧和投資等，多是在外圍獲地。
令人驚喜的是，本輪拍地也出現(xiàn)了外企和港企身影，其中凱德合作國企知識城集團(tuán)以23.94億元拿下黃埔中新知識城地塊;港企路勁以觸頂15%的溢價率奪下增城新塘大道南側(cè)094號地塊，也是唯一進(jìn)入競自持階段的地塊。
“冷”似乎不能準(zhǔn)確描述本輪土拍結(jié)果。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策調(diào)控的“三穩(wěn)”決心下，結(jié)果實屬合理。也有不少認(rèn)為，這一定程度上反映開發(fā)商投資策略的變化和后市信心，整體會使市場朝更平穩(wěn)、理性的方向發(fā)展。
民企、本土小房企入局
9月27日，廣州第二輪集中供地進(jìn)入下半場。
繼首日成交16宗地塊收金482.09億元、8宗地塊流拍后，今日成功出讓7宗地收金87.29億元，17宗地塊流拍，多位于于外圍區(qū)域。
如果說首日是資金充足、財務(wù)穩(wěn)健的國企主場，第二日則是民企和本土小房企入局。除了國企珠實拿下2宗外，碧桂園、知識城控股&凱德集團(tuán)、廣東奧和投資、中盛地產(chǎn)、源海地產(chǎn)分別以底價拿下一宗。
其中，碧桂園首次現(xiàn)身廣州本輪供地，以6.56億元底價拿下了增城荔湖街新城大道西側(cè)026地塊。
有業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，碧桂園在一二線城市拿地更側(cè)重對土地質(zhì)量和利潤成本的考量，因此本次在廣州拿地也僅是少量補(bǔ)倉。
數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園在22個集中供地試點(diǎn)城市的拿地金額僅占全部拿地價的兩成，表現(xiàn)較為積極的是在上海、長沙分別拿了三宗地，其中上海首批集中供地中共報名9宗地塊，但在競拍前4日多次陪跑并未有斬獲，直到最后兩日發(fā)力接連拿下3宗地塊，對應(yīng)金額95億元，躍居榜三。
上半年首批集中供地中，碧桂園共獲取14塊土地，對應(yīng)權(quán)益代價是171億。在重慶、鄭州、武漢等多個城市是底價摘牌，總體溢價率僅7%，這些項目的全周期利潤水平約為10.5%。
此外，凱德聯(lián)手知識城控股拿下熱門置業(yè)板塊--黃埔中新廣州知識城1宗地塊，總價23.94億元，折合樓面價9783元/平方米。
根據(jù)出讓要求，競得人須承諾地塊用于建設(shè)中新國際科技創(chuàng)新合作示范區(qū)，并在一個月內(nèi)與中新廣州知識城管委會簽訂的合作示范區(qū)合作協(xié)議，且商業(yè)設(shè)施用地、科研用地的物業(yè)自持10年。
此外，從化區(qū)城郊街向陽南路與向陽二路交匯處地塊由從化本土小房企奧和投資以底價0.87億元競得，成交樓面價6857元/平方米。從工商信息看，該公司成立于2010年8月，注冊地也是位于從化區(qū)城郊街，經(jīng)營范圍包括企業(yè)自有資金投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
比較讓人詫異的是，據(jù)開拍前摸查，番禺大石街飄峰路西側(cè)地塊一、地塊二分別有7、6家房企報名，為本輪土拍中報名數(shù)最多的地塊，有望成為競爭激烈的熱門，但正式競價時，因無人出價流拍。
從土地質(zhì)素看，該兩宗地塊并排相連，靠近地鐵3號線廈滘站，周邊配套齊全，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，交通方面預(yù)期將有地鐵26號線經(jīng)過;目前周邊以工業(yè)園區(qū)、村莊和旅游景點(diǎn)為主，且周邊新盤稀缺，地塊將承接一定市場需求。
究其流拍原因，主要因體量太大，總起價高達(dá)104億，當(dāng)下房企大多為保證現(xiàn)金流選擇謹(jǐn)慎出手。對此有業(yè)內(nèi)人士分析，市場氣氛淡靜影響了開發(fā)商的堅定投資，當(dāng)有觀望情緒出現(xiàn)時，也容易引起羊群效應(yīng)，尤其是民企過江龍對市場了解不夠充分的，容易打退堂鼓。
這意味著，當(dāng)下更考驗房企拿地的決心和眼光，包括土地測算、投資回報、后市預(yù)判等都需要仔細(xì)思量。
而黃埔科學(xué)城香雪地塊流拍，則疊加地塊限制條件較多的緣故。該宗地限售價為38051元/平方米，規(guī)定首套住房購房家庭或個人購房總套數(shù)占比50%，同時需要配建1.07萬平方米的租賃性住房等，利潤空間被壓縮，開發(fā)商投資積極度便不高。
信心與預(yù)期
流拍率頗高、底價成交等字眼第一時間被關(guān)注報道，對后市也多有“不確定性強(qiáng)”的預(yù)判，但如若客觀分析，這算是合理的結(jié)果。
首先從供應(yīng)地塊的質(zhì)量看，本輪供地并未有天河、越秀地塊上架，其余9區(qū)均有地塊供應(yīng)，整體地塊品質(zhì)明顯低于首輪。
其次是土拍規(guī)則，第二輪集中供地對競買人有了更多的限制要求，包括嚴(yán)查資金、限制馬甲、限15%上限溢價、限售價及限銷售對象，甚至部分區(qū)域全周期限價。
此外，海珠地塊新增“一次性書面報價”的競買方式，更考驗房企的拿地技術(shù)和對土地價值的合理評估。但由于地塊未觸發(fā)最高價，這樣的新玩法并未有展現(xiàn)機(jī)會。
除了供應(yīng)質(zhì)量和土拍規(guī)則之外，于開發(fā)商而言，經(jīng)過首輪集中供地后，對于拿地的緊迫性和需求下降;此外因?qū)Y金安全有所考量，加上買地金額不得超年度銷售額40%的紅線，因此普遍拿地積極性不高。
據(jù)不完全統(tǒng)計，本輪土拍報名房企總數(shù)量只有20多家，每宗地報名房企都是個位數(shù)，部分地塊無人問津。
嚴(yán)查資金、要求使用自有資金拿地的出讓細(xì)則，或許是不少主流開發(fā)商未現(xiàn)身參拍的原因之一。
這也是第二日集中供地中，出現(xiàn)合匯、中盛地產(chǎn)、廣東奧和投資、廣州源海發(fā)展等本土小房企的原因。
業(yè)內(nèi)人士分析稱：“作為非上市企業(yè)，大多使用自有資金拿地，考慮到財務(wù)水平風(fēng)險低且不追求高周轉(zhuǎn)，不急于在市場淡季時銷售回款，因此小房企在下行周期里更有機(jī)會拿到好一些的地。”
但民企及本土小房企更偏向于在外圍區(qū)域拿地，大多是因為對區(qū)域板塊及市場變化都有較深入的了解。其中，增城本土房企合匯以2.01億元拿下蝴蝶嶺地塊，此前在增城便有合匯·匯東國際花園、匯東國際等項目;源海地產(chǎn)底價5.997億元拿下增城區(qū)仙村大道西側(cè)地塊，同樣此前在增城開發(fā)有項目。
央企國企的大手筆拿地，一個大基礎(chǔ)是對于廣州市場發(fā)展預(yù)期依舊看好，但投資策略趨于保守的基調(diào)下，更傾向于在熟悉市場范圍內(nèi)深耕，將手中有限資金投向了心中最具價值的區(qū)域、最優(yōu)質(zhì)的地塊。
如中海底價拿下的廣鋼新城地塊和江泰路2宗地塊，都位于其深耕的荔灣和海珠區(qū)域;越秀繼續(xù)重倉廣州國際創(chuàng)新城，此前已在該區(qū)域拿下3宗地，目前在售越秀·星匯文璽;綠城此前在南沙明珠灣便有多個合作項目，本次拿下了橫瀝島地塊。
國企珠江實業(yè)則撿漏拿下白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地二期地塊二，以19.81億元拿下，樓面價為11031元/平方米，相當(dāng)于首輪集中供地流拍時價格的六折。
從本次土拍表現(xiàn)看，廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為：“廣州樓市沒有那么冷，房子金融屬性在地產(chǎn)市場淡化，未來在土拍也將逐步顯現(xiàn)。”
一方面政策調(diào)控強(qiáng)化下土拍規(guī)則更加精細(xì)化，促進(jìn)了市場競爭的理性克制;而從供需方面看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年廣州供地實行集中出讓，相比較以往全年分散拍地，實則供應(yīng)總量到目前已經(jīng)相當(dāng)，因此流拍實屬正常。
此外，盡管有開發(fā)商因資金考量而投資受掣肘，但整體而言在市場下行周期選擇更謹(jǐn)慎的投資策略也是合理，這是多重因素影響下的結(jié)果。
至于對后市預(yù)期的信心，黃韜認(rèn)為，此番土拍表現(xiàn)實則有利于促進(jìn)市場更健康平穩(wěn)運(yùn)行。
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