第二輪集中供地中，已經(jīng)很難看到拿地金額超百億的房企，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和建發(fā)股份等是有數(shù)的幾家。

在9月26日的廣州土拍里，越秀地產(chǎn)無疑是最靚的那個仔，不是體現(xiàn)在“競品質(zhì)”、“競配建”和“競自持”，也不是“拼運氣”搖號，而是在拿地金額上，以近103億拍的番禺區(qū)兩宗涉宅地塊。

與中海與保利不同，它們是在多個城市綜合拿地金額超百億，如保利發(fā)展在福州、青島、廈門、天津和長春5個城市拍得8幅地塊，成交價款共計約103億。越秀地產(chǎn)與建發(fā)股份相似，也是在大本營城市拿地2塊上百億。

而且越秀此次很輕松，番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學北側(cè)地塊一和地塊二均是以底價摘得，與4月首輪集中供地的競爭激烈情形完全相反，在那次奪地戰(zhàn)中越秀地產(chǎn)是最大的贏家，以近170億從42幅地塊中搶得7幅地塊，有些甚至進入搖號階段。

當中不乏一些高溢價率地塊，如通過搖號中標的番禺新造鎮(zhèn)廣州國際創(chuàng)新城一期C居住地塊、黃埔知識城ZSCN-E3地塊，溢價率均高達45%。

兩次奪地情形對比之下，變化翻天覆地。

輕松背后

一方面，廣州第二輪供地出讓規(guī)則已做出了不少調(diào)整，如增加了限房價、限地價、限馬甲、規(guī)定購買對象等，所有地塊最高溢價率控制在15%以內(nèi);另一方面，在融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊的背景下，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎，尤其是踩中紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。

廣州26日共拍賣土地24宗，8宗流拍，成交的16宗大多也以底價成交，觸及15%上限的地塊很少，與首輪奪地大戰(zhàn)的爭搶畫面截然相反。不僅僅是廣州，同天進行二輪拍地的杭州，10幅競品質(zhì)地塊全部流拍。

廣州和杭州僅是一個縮影。據(jù)焦點財經(jīng)統(tǒng)計，重慶二輪供地也遇冷，42宗地有9宗終止出讓，27宗地底價成交，整體溢價率2.02%;蘇州近八成地塊底價成交，整體溢價率1.3%;天津19宗地流拍，流拍率高達34%;沈陽計劃推出46宗地，24塊地停止交易;長春、福州、濟南土地出讓流拍率也均超過了30%。

多數(shù)重點城市第二輪集中供地遭遇“滑鐵盧”背后，是房企的拿地熱情在降低。在拿地金額不得超過銷售額40%的投銷比限制下，越來越多房企朝著“以銷定投”的模式轉(zhuǎn)變，畢竟盈利越來越難，促回款?，F(xiàn)金，追求穩(wěn)定和安全才是當下的關鍵。

逆勢越秀

觀察越秀今年的拿地節(jié)奏和金額，似乎有點不同。這一點，從其在廣州兩次集中供地中的動作，也可以感知一二，拿地金額近270億。

而且，其拿地動作的多與少，投銷比體現(xiàn)的更為直接。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年百強房企平均拿地銷售比為30%，上市房企上半年拿地銷售比達到34%，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的40%。

具體來看，百強房企拿地銷售比超過40%的占24%，主要是兩類：一類是規(guī)模較大的國企、央企，如華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口;另一類是區(qū)域深耕型規(guī)模房企，如卓越集團、龍光集團，以及越秀地產(chǎn)。

從企業(yè)屬性判斷，越秀地產(chǎn)既是國企，也是區(qū)域性深耕企業(yè)，大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約 54.6%，既有資金實力，又兼具地域性優(yōu)勢。今年前8個月，越秀地產(chǎn)合同銷售額為651億元，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，其前8月拿地總金額為286億元，投銷比約為43.9%。

2021年，越秀地產(chǎn)將銷售目標定為1122億元。全年拿地金額預算約520億元，同比去年增長26.8%。以此估算，全年拿地投銷比會保持在46%左右。

進入9月，在廣州首日土拍中已耗費土地金額103億元，其拿地金額累計達389億元，余下額度約131億元。以此來看，在今年剩余的2個多月中，越秀地產(chǎn)發(fā)揮的空間還很大。

針對越秀地產(chǎn)全年的投銷比，其董事長林昭遠不久前曾有表述，投資強度總體上是按照以銷定投進行鋪排。“應該會在行業(yè)平均中檔速度水平以上去做一些鋪排，我們目前規(guī)模還處在千億級，按照行業(yè)的增長速度或者略高一點，可能是比較合適的。”

在林昭遠看來，這是穩(wěn)中有進。越秀地產(chǎn)，在走屬于自己的節(jié)奏。

這也是令同行艷羨的一點，投資分化之下中小房企拿地越來越難，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中，拿地門檻越來越高。9月24日，杭州明確競買人資金來源、資質(zhì)認定;深圳加強房企購地融資監(jiān)管，違反要求禁止參與該市土地競買一年。

關鍵詞： 越秀地產(chǎn) 廣州 土拍 房企