回顧2021上半年，“三道紅線”帶來(lái)的債務(wù)限制、一線城市長(zhǎng)期高增長(zhǎng)供應(yīng)帶來(lái)的空置率高企、線上經(jīng)濟(jì)的持續(xù)影響，都讓國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展不斷分化。

與此同時(shí)，也給資產(chǎn)收并購(gòu)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。對(duì)于持有大量資金的中外資管機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，上半年大宗交易的火熱反映了他們對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的期待，同時(shí)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域如數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)等也廣受看好。

在新冠疫情的沖擊下，雖然2020年一季度全球資管機(jī)構(gòu)均出現(xiàn)了不同程度的虧損，但是貨幣放水帶來(lái)的股市回暖讓投資組合在第四季度均有不同程度的升值，機(jī)構(gòu)們亦加大了退出力度。在全球經(jīng)濟(jì)下行中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)首先得到穩(wěn)定恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)更是發(fā)展穩(wěn)定，成為資管機(jī)構(gòu)們首選的投資市場(chǎng)，上半年外資成立亞洲基金收購(gòu)中國(guó)物業(yè)時(shí)有發(fā)生。

隨著這些體量巨大的美元基金開(kāi)始重倉(cāng)中國(guó)資產(chǎn)，無(wú)疑加劇了國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。可以預(yù)見(jiàn)，2021年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)在資管機(jī)構(gòu)們的助力下獲得更好的發(fā)展。

股權(quán)融資利好，外資、險(xiǎn)資商業(yè)地產(chǎn)投資活躍

2021年上半年，信用債違約事件屢見(jiàn)不鮮。在開(kāi)發(fā)商們迫切需要融資之時(shí)，“三道紅線”卻讓市場(chǎng)不斷降溫。當(dāng)前，在去杠桿政策的重點(diǎn)推行下，開(kāi)發(fā)商為減少有息負(fù)債規(guī)模必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，不少企業(yè)開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式，更多的則是轉(zhuǎn)向了資金充足的資管機(jī)構(gòu)尋求股權(quán)合作。

房地產(chǎn)私募基金依靠豐富的資產(chǎn)投資、金融運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同合作方、不同類(lèi)型項(xiàng)目做到有效管理，提升資產(chǎn)價(jià)值。在重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，其地位越來(lái)越不可忽視。從國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也是機(jī)構(gòu)投資人的重要資產(chǎn)配置方向。

回顧上半年，熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易占比較大的為北京、上海的寫(xiě)字樓，而新經(jīng)濟(jì)如數(shù)據(jù)中心、物流園區(qū)等也增長(zhǎng)迅速，成為投資布局的重要領(lǐng)域。上半年，最大筆交易為平安人壽收購(gòu)的凱德旗下6個(gè)來(lái)福士購(gòu)物中心的部分股權(quán)，交易總金額達(dá)到330億元，創(chuàng)疫情來(lái)最高紀(jì)錄。

實(shí)際上，隨著國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)行業(yè)的保費(fèi)收入以較快速度增長(zhǎng)，保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)配置需求也在不斷地增長(zhǎng)。作為資產(chǎn)配置的較好選擇，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特別是一線城市核心區(qū)的穩(wěn)定收益物業(yè)也就備受歡迎。

上述來(lái)福士的交易，對(duì)于收購(gòu)方平安而言，項(xiàng)目可以提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資料顯示，即使是在疫情期間，來(lái)福士項(xiàng)目出租率仍保持在 90%以上。

而凱德做為資管機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年精心運(yùn)營(yíng)給來(lái)福士的資產(chǎn)和品牌都帶來(lái)了巨大升值。本次出售項(xiàng)目均為運(yùn)營(yíng)4年以上成熟期核心項(xiàng)目，部分運(yùn)營(yíng)時(shí)間更是超過(guò)10年。進(jìn)入成熟期后出售部分股權(quán)實(shí)現(xiàn)退出，這也是凱德的商業(yè)運(yùn)作模式。借由這6個(gè)購(gòu)物中心，凱德實(shí)現(xiàn)資本回收近百億，能夠更好的深耕中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。

凱德這一舉動(dòng)成功實(shí)現(xiàn)了“投融管退”的最后一步，此外還借助平安人壽的國(guó)資背景進(jìn)一步打開(kāi)了中國(guó)的合作渠道，對(duì)未來(lái)的擴(kuò)張帶來(lái)更多益處。而且交易完成后，凱德將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理輸出品牌，收取固定管理費(fèi)用和部分股權(quán)收益，對(duì)一心發(fā)展輕資產(chǎn)管理的凱德來(lái)說(shuō)，是實(shí)現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型投資策略的重要一步。

除險(xiǎn)資外，外資也給大宗交易市場(chǎng)帶來(lái)了不少標(biāo)志性項(xiàng)目。領(lǐng)展、博楓資產(chǎn)、黑石等具有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的著名外資機(jī)構(gòu)紛紛出手接盤(pán)，境外投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的信心高漲。

以博楓資產(chǎn)收購(gòu)的麥格理資產(chǎn)包為例，此次資產(chǎn)包內(nèi)五個(gè)購(gòu)物中心均位于中國(guó)一線及二線城市核心商圈，其中上海悅薈廣場(chǎng)位于南京東路，基匯資本在2006年以9億元收購(gòu)，隨后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更新改造，并在2012年12月以24億元轉(zhuǎn)手給麥格理集團(tuán)與阿布扎比投資局的合資公司，項(xiàng)目年收益率達(dá)到18%。

時(shí)隔9年再轉(zhuǎn)手，擅長(zhǎng)長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的博楓資產(chǎn)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的發(fā)展前景，值得市場(chǎng)關(guān)注。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，商管公司占半壁江山

上半年共有127個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，總體量超過(guò)1152萬(wàn)平方米，6月單月新開(kāi)業(yè)43個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量及體量均達(dá)到上半年新高。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商中，萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張迅速，僅6月單月就開(kāi)業(yè)10個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中過(guò)半項(xiàng)目為輕資產(chǎn)輸出。

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃2021年開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)34個(gè)，占比68%，目前來(lái)看正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

龍湖也簽約了重慶日月光中心廣場(chǎng)，主要負(fù)責(zé)改造和運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行硬件和軟件升級(jí)，與出資方共同打造旗艦級(jí)天街。此外，還宣布將與華僑城合作開(kāi)發(fā)，擬打造建面不低于14萬(wàn)平方米的蘇州第五座天街。

目前來(lái)看，在輕資產(chǎn)發(fā)展道路上，不同企業(yè)的選擇有所差異。但總的發(fā)展趨勢(shì)仍是朝著科技賦能、線上渠道和線下體驗(yàn)融合等方式來(lái)提升品牌價(jià)值。

在住宅領(lǐng)域和融資渠道受限的時(shí)代，房企紛紛成立商業(yè)輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，而對(duì)于輕資產(chǎn)模式來(lái)說(shuō)，資管能力尤為重要。存量商業(yè)資產(chǎn)如何改造、盤(pán)活、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)客戶需求，都是對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的重大考驗(yàn)。

縱觀商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，商管公司逐漸占據(jù)半壁江山，行業(yè)從持有運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式向輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型成為必然趨勢(shì)。

但與此同時(shí)，沒(méi)有強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力，輕資產(chǎn)模式也很容易受制于合作方，所以目前市面上占據(jù)主流的多數(shù)還是大型房企拆分出的商管子公司。有著母公司持有的大量資產(chǎn)作為基石，才能進(jìn)一步向第三方項(xiàng)目拓展。這也從側(cè)面說(shuō)明了我國(guó)商管企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力還有待加強(qiáng)。

新的模式、新的賽道已然鋪陳，優(yōu)勝劣汰中總有不少出眾的企業(yè)演繹精彩的商業(yè)故事，而未來(lái)，屬于商業(yè)的機(jī)會(huì)在哪里?由此，2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)今年繼續(xù)于上海與各地嘉賓一起，共論“商業(yè)革新-未來(lái)的機(jī)會(huì)”，于變局中迎來(lái)新開(kāi)局。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展圖景 轉(zhuǎn)型 開(kāi)發(fā)商