粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九個(gè)城市里，哪里的房地產(chǎn)最具投資價(jià)值?這個(gè)是我近年來(lái)收到最多的問(wèn)題之一。

自從粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要出臺(tái)之后，大灣區(qū)房地產(chǎn)投資更加火熱了。今年雖然受到疫情的影響，但深圳的房?jī)r(jià)在上半年還是出現(xiàn)較大幅度的上漲，從而引發(fā)更嚴(yán)厲的調(diào)控。當(dāng)然在715新政之后，這種火熱的局面似乎有所降溫。

從大灣區(qū)內(nèi)地九個(gè)城市來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，深圳的大部門區(qū)域和廣州核心區(qū)域理所當(dāng)然是處于第一梯隊(duì)的。但存在一個(gè)問(wèn)題是，這些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了，但是不代表最具有投資價(jià)值。為這些地方的價(jià)格已經(jīng)很高，繼續(xù)往上漲的難度肯定比更大。

現(xiàn)在很多在大灣區(qū)的進(jìn)行房地產(chǎn)投資的投資者希望找到如同當(dāng)年的深圳龍華和沙井的地方，價(jià)值未被市場(chǎng)完全挖掘、未來(lái)的增長(zhǎng)空間很大。目前來(lái)看，有三個(gè)區(qū)域比較受投資者關(guān)注：

廣州南沙、中山(翠亨新區(qū))和惠州惠陽(yáng)。

關(guān)于這三個(gè)地方的房地產(chǎn)投資價(jià)值，我來(lái)說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)。

我必須明確一點(diǎn)，大家愿意投資這三個(gè)地方，最基本的判斷就是認(rèn)為深圳和廣州的外溢需求會(huì)流到這幾個(gè)地方來(lái)支撐這幾個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。那么吸引深圳和廣州人口流入的，尤其是深圳，首先要看交通條件是否便捷。

目前來(lái)看，這三個(gè)地方交通條件沒(méi)有哪個(gè)地方的優(yōu)勢(shì)更明顯，勉強(qiáng)來(lái)說(shuō)南沙和惠陽(yáng)比中山有優(yōu)勢(shì)。但投資畢竟是投未來(lái)，從未來(lái)的交通條件改善來(lái)看，深中通道的開通將會(huì)大大改善深圳到中山的距離。深圳到南沙的交通條件在短時(shí)間估計(jì)不會(huì)有很大的改觀，目前深圳可以通過(guò)虎門大橋、南沙大橋和高鐵站(南沙慶盛站)到達(dá)南沙;但南沙有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)，南沙除了承接深圳的外溢也會(huì)承接一部分廣州城區(qū)的外溢，畢竟廣州的地鐵已經(jīng)修到了南沙?；蓐?yáng)區(qū)的交通改善就等著以后深圳的地鐵什么時(shí)候修到那邊去了……

除了考慮這些交通改善的問(wèn)題，我們還要看看這些區(qū)域跟深圳什么地方比較近，畢竟需求外溢、交通能到達(dá)，如果通勤時(shí)間特別長(zhǎng)也意義這不大。深中通道連接是深圳的寶安區(qū)，南下就是南山區(qū)，基本上接壤是深圳經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域之一、人口密度高。南沙其實(shí)離深圳核心區(qū)還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，主要是與深圳西北部的沙井以及東莞的濱海灣新區(qū)比較近，當(dāng)然沙井和東莞濱海灣新區(qū)或許未來(lái)也是經(jīng)濟(jì)比較活躍區(qū)域之一?；蓐?yáng)與深圳的坪山接壤，這個(gè)是接壤，沒(méi)有被珠江隔斷(哈哈)。但是坪山是在深圳的東北區(qū)域，相對(duì)于來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)比較落后一些。從這個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)因素的排名是中山翠亨新區(qū)、南沙和惠陽(yáng)。

最后，我們來(lái)看看這幾個(gè)區(qū)域的未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃情況。南沙在珠江口位置，是廣東自貿(mào)區(qū)的組成部分之一，廣州這幾年似乎也很在意南沙的發(fā)展，地鐵都修過(guò)去了。而中山翠亨新區(qū)和惠陽(yáng)，受制于城市經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，規(guī)劃上確實(shí)沒(méi)有什么很大可圈可點(diǎn)的地方。這規(guī)劃的這因素上，南沙可以說(shuō)完勝翠亨和惠陽(yáng)。

當(dāng)然，投資這個(gè)東西，要獲取更大的收益，除了要考慮哪個(gè)區(qū)域價(jià)格以后會(huì)漲的高之外，還要考慮你獲取成本的問(wèn)題，也就是你買入價(jià)格。買入成本和未來(lái)的價(jià)格決定你的投資收益。目前惠陽(yáng)住宅的價(jià)格在1.2-1.6萬(wàn)元/平米，而南沙的住宅價(jià)格在2.2-3萬(wàn)元/平米，中山翠亨新區(qū)1.5-2.5萬(wàn)元/平米。從目前的價(jià)格來(lái)看，惠陽(yáng)更具有優(yōu)勢(shì)。

講了這么多，最后收個(gè)尾總結(jié)一下，如果從現(xiàn)狀及可預(yù)期的未來(lái)來(lái)看，買房投資的話，惠陽(yáng)相比來(lái)說(shuō)有一定的優(yōu)勢(shì)，但是它主要問(wèn)題在于供應(yīng)太大、深圳的地鐵遲遲修不進(jìn)去;它的機(jī)會(huì)在于并入深圳管轄，那這些問(wèn)題也就都不是問(wèn)題了。中山翠亨新區(qū)，最大的預(yù)期就是深中通道的開通，但這個(gè)預(yù)期早就炒過(guò)了，關(guān)鍵深中通道能承載多大的交通流量?所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基本上也透支了這個(gè)利好，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在深中通道開通之后不會(huì)有太大的漲幅，想象空間還是小了點(diǎn)。對(duì)于南沙，深圳人真的會(huì)去那邊住嗎?有點(diǎn)夠嗆，現(xiàn)在的價(jià)格也有點(diǎn)熱了，除非未來(lái)它的發(fā)展能像它的地理位置一樣成為大灣區(qū)的中心，但你覺(jué)得這種可能性有多大?

關(guān)鍵詞： 大灣區(qū) 買房 上漲 降溫