房企毛利率與制造業(yè)看齊正在成為不爭的事實。

“炒地產，沒前途的。”一位券商人士向時代財經打趣地說道。這幾年，房地產市場持續(xù)高壓調控，而實體經濟獲得更多扶持。

不久前，招商證券在一份報告中指出，2014年A股制造業(yè)毛利率開啟了向上修復的通道，而疫情之后中國制造業(yè)的盈利能力更是進入新一輪上行周期;與此同時，房地產行業(yè)也在不斷切換模式，短短幾年間，卻是從“黃金時代”來到“白銀時代”，又馬不停蹄地進入了“管理紅利時代”。

去年下半年，“房企融資三道紅線”政策的公布開啟了房地產行業(yè)史無前例的嚴格管控。隨之而來的集中供地，更是讓開發(fā)商對原本并不樂觀的盈利前景多了一層擔憂，濱江集團董事長戚金興甚至直言，在杭州首輪供地中拿到的5宗地塊，未來只能“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

而上市房企中期業(yè)績報告中的數字進一步坐實這樣的擔憂正在成為現實。

增收不增利，毛利率開始“集體掛科”

目前，房地產上市公司的中期業(yè)績報告已公布完畢，盡管外界對房企的盈利前景不乏擔憂，但它們的銷售規(guī)模依然在不斷擴大。即便處于“調控深水區(qū)”，今年上半年不少房企仍舊保持了過往的規(guī)模增長慣性。

時代財經以克而瑞的銷售排行榜為統(tǒng)計口徑，梳理了前30家上市房企的業(yè)績表現，對比去年同期，這30家房企無一例外地實現了銷售金額的正增長，漲幅最高的為建發(fā)國際集團，達到256%;而最低的僅約2.3%。

營業(yè)收入是由合同銷售額結轉而來，今年上半年，納入統(tǒng)計的29家房企營業(yè)收入規(guī)模實現了正增長。漲幅最大的依然是建發(fā)國際集團，達到240.9%;最低為融信中國，約3.2%。

然而，與銷售額和營收幾乎雙增長不同，房企們的盈利水平卻出現了“集體掛科”的現象。時代財經統(tǒng)計發(fā)現，今年上半年，30家上市房企里，除了招商蛇口的毛利率同比上升了1.9個百分點，其余均出現下調。即便對比去年全年，也僅有3家上升和1家持平;與2019年對比，亦僅有2家房企實現毛利率的增長。

值得一提的是，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高毛利率逐漸走低，分別為40.5%(金地集團)、32.9%(金地集團)、32.5%(保利發(fā)展);最低毛利率同樣持續(xù)下探，分別達到17.9%(中南置地)、11%(融信中國)、10%(融信中國)。安信證券在研究報告中指出，房企毛利率持續(xù)下探的原因，主要是2017-2018年低毛利率項目進入了結轉高峰期。

在凈利率方面，2021年上半年僅有4家房企出現同比上調，持續(xù)下探是近幾年的基本走勢。根據時代財經的統(tǒng)計，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高凈利率分別為26.1%、25.7%和20.4%，均由被業(yè)內公認的“利潤之王”中海地產貢獻;最低凈利率均來自綠地控股，為4.9%、4.6%和3.9%，。不過，綠地并非只有房地產開發(fā)業(yè)務，其擁有的大基建業(yè)務規(guī)模可觀，但盈利能力有限。

房企最高裁員50%?沒那么嚴重

在盈利能力持續(xù)下行的大趨勢下，房地產行業(yè)受到力度空前的調控。隨著“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷比”等政策陸續(xù)加入“調控套餐”，房地產行業(yè)也迎來了一場巨變。不再依靠杠桿、規(guī)模和土地紅利獲取更多利潤的房企進入了“管理紅利時代”。

與“管理紅利時代”一起到來的是內部架構的調整。近日，有市場消息稱包括綠地、金科、花樣年和陽光城等在內的房企將進行幅度不小的裁員，裁減比例介于20-50%之間。不過，時代財經了解到，納入統(tǒng)計范圍的30家房企中，有17家房企公布了今年中期員工數量，減員、增員的房企各占10家和7家，其中增員的不乏近期傳出裁員消息的房企。

與去年底相比，減員幅度最大的房企為萬科，由14.06萬人減至10.58萬人，縮減將近3.47萬人。但萬科并非裁員，其曾在2020年年報中稱，報告期內的14.06萬人包含集團服務系統(tǒng)4.37萬名保安人員，因業(yè)務發(fā)展需要，這部分人員編制將被劃歸聯營公司深圳市萬御安防服務科技有限公司。

盡管減員的房企數量多于增員，但相比減員幅度，房企的增員幅度更大。除了萬科，其余房企減員幅度全部低于8%;而增員的房企中，除了金茂僅增0.4%，其余房企的增員幅度介于10.3%—106.7%之間。恒大和雅居樂甚至在短短半年時間內，增加了3.98萬和2.02萬名員工。

恒大內部人士向時代財經回應到，上半年的增員主要是地產以外的多元化業(yè)務，包括汽車、房車寶、文旅等等。雅居樂方面則表示，報告期內員工人數增加，主要由于旗下雅生活完成了對第三方物業(yè)公司的收購;另有地產行業(yè)獵頭對時代財經透露，近期雅居樂只是“在做區(qū)域整合，因此(員工數量)有點變化”。

從整體上看，去年底公布員工數量的30家上市房企中，僅有10家發(fā)生減員，20家進行了增員，增員的房企數量更多而且幅度更大。

時代財經通過年報以及房企內部人士了解到，增員幅度較大的房企，主要是業(yè)務增長、收購并表、或者發(fā)展多元化業(yè)務而進行了擴招，多數是增加了物業(yè)服務人員。

減員幅度較大的房企如建發(fā)國際集團和富力地產分別減少了6319人和2.35萬人，減幅達到86.7%和37.7%。時代財經了解到，建發(fā)國際集團員工人數減少是因為物業(yè)公司分拆上市;而富力方面亦向時代財經回應道，“主要是物業(yè)公司剝離，少了一萬人”。

此外，針對近期行業(yè)內的裁員傳聞，上述獵頭對時代財經稱： “沒有(傳聞說的)那么嚴重。不過，房企們的崗位需求有減少，同時招人的要求也變高了”。

關鍵詞： 地產 房企融資 毛利率 漲幅