位于上海浦東華洲君庭的一套獨(dú)棟別墅拍賣結(jié)束了常規(guī)出價(jià)環(huán)節(jié)，但因?yàn)閮晌粎⑴馁I家僵持不下，這幢別墅的拍賣進(jìn)入延時(shí)階段，雙方不斷以新的報(bào)價(jià)“狙擊”對(duì)手，場(chǎng)面焦灼。

同一時(shí)間，杭州余杭區(qū)“杭松居”的一套中式別墅也結(jié)束了拍賣競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)。與華洲君庭的激烈戰(zhàn)況有所不同，由于無人出價(jià)，杭松居中式別墅在倒計(jì)時(shí)歸零的那一刻，便宣告流拍。

這兩套別墅分別是阿里法拍歷史上叫價(jià)最高的兩套房源。其中，杭松居中式別墅的起拍價(jià)為1.155億元，是杭州“史上最貴法拍房”。上海華洲君庭獨(dú)棟別墅的起拍價(jià)則達(dá)到2.64億元，不僅為上海“最貴法拍房”，也刷新了司法網(wǎng)絡(luò)拍賣單套住宅價(jià)格紀(jì)錄。

顯然，從拍賣情況來看，兩套房源有著截然不同的結(jié)果。杭州杭松居中式別墅拍賣遇冷的情形下，上海華洲君庭獨(dú)棟別墅卻先后經(jīng)歷了107輪出價(jià)，最終以3.15億元的價(jià)格成交，較起拍價(jià)高出近20%。而兩套豪宅的不同境遇也在說明，法拍房市場(chǎng)已現(xiàn)分化。

天價(jià)別墅受“中技系”拖累

拍賣信息顯示，華洲君庭獨(dú)棟別墅位于上海市浦東新區(qū)張江板塊，整幢房子的產(chǎn)證面積達(dá)到1401.17平方米，評(píng)估價(jià)2.64億元，起拍價(jià)與評(píng)估價(jià)持平，為2.64億元，折合每平方米約18.87萬元，是名副其實(shí)的“頂級(jí)豪宅”。

法拍房的“爭(zhēng)奪賽”總在最后一個(gè)小時(shí)內(nèi)被觸發(fā)。華洲君庭獨(dú)棟別墅于9月6日開啟競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，但在9月7日距離競(jìng)拍結(jié)束倒計(jì)時(shí)還有37分鐘之前，兩位參拍買家均按兵不動(dòng)，直至9時(shí)23分，編號(hào)“O9411”買家率先出價(jià)，拉開了這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。

此后50多分鐘里，“O9411”買家與另一位“A0311”買家緊追對(duì)方進(jìn)行報(bào)價(jià)，幾乎每一次都是一方出價(jià)后，另一方立即加價(jià)，戰(zhàn)況最為激烈的時(shí)候，雙方曾在一分鐘內(nèi)進(jìn)行4次有效報(bào)價(jià)。

首先出價(jià)的“O9411”買家以3.15億元的價(jià)格贏下這場(chǎng)“戰(zhàn)役”，這一價(jià)格相較于評(píng)估價(jià)和起拍價(jià)，高出5060萬元。

對(duì)不少人來說，圍觀頂級(jí)豪宅的拍賣就像見證一個(gè)歷史時(shí)刻的誕生，畢竟像華洲君庭這樣的標(biāo)的，在日常中并不常見。但是，比驚心動(dòng)魄的拍賣過程更具戲劇性的，往往是豪宅背后那些與富豪成敗相關(guān)的故事。

阿里拍賣披露的信息顯示，此次被掛牌拍賣的華洲君庭獨(dú)棟別墅房源來自一家宣布破產(chǎn)清算的企業(yè)“上海捷品信息科技有限公司”(以下簡(jiǎn)稱“上海捷品”)。上海捷品的名稱外界并不熟知，但說起上海捷品破產(chǎn)背后所關(guān)聯(lián)的“中技系”及其實(shí)控人顏靜剛，資本市場(chǎng)都不陌生。

從浙江溫嶺走出來的顏靜剛曾是出色的“資本玩家”。他在2005年成立號(hào)稱“國(guó)內(nèi)最大的空心方樁制造商”的上海中技樁業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中技樁業(yè)”)。2010年開始，啟動(dòng)中技樁業(yè)IPO。

起初，中技樁業(yè)的IPO之旅磕磕絆絆，因多起安全事故的發(fā)生，中技樁業(yè)兩度沖刺IPO以失敗告終。2013年，顏靜剛另辟蹊徑，嘗試以借殼的方式推動(dòng)中技樁業(yè)上市，并在次年成功借殼“ST澄海”登陸A股，后將公司更名為“ST富控”。

然而，顏靜剛的資本腳步還未停下。2015年和2017年，顏靜剛與妻子梁秀紅又接連拿下ST尤夫(5.53 +0.36%,診股)、宏達(dá)礦業(yè)兩家上市公司，完成A股“三駕馬車”的搭建，試圖借助資本的力量擴(kuò)大版圖，布局游戲、大健康、新能源等熱門行業(yè)。

不過，新的商業(yè)帝國(guó)尚未成型，顏靜剛卻等來了證監(jiān)會(huì)發(fā)出的“證券市場(chǎng)禁入令”。2020年，證監(jiān)會(huì)指出，其名下ST尤夫存在關(guān)聯(lián)交易、對(duì)外擔(dān)保、或有負(fù)債未披露等涉嫌違法違規(guī)行為;ST富控則存在信披違規(guī)及財(cái)報(bào)造假的問題。

自此，顏靜剛一墜千丈。與其相關(guān)的債務(wù)問題隨之發(fā)酵，上海捷品成為受到拖累的關(guān)聯(lián)方之一。

法院信息披露，華洲君庭獨(dú)棟別墅遭到拍賣的關(guān)鍵原因在于“中技系”旗下一公司與上海泓甄投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海泓甄投資”)存在一筆借款合同糾紛，涉及借款及利息共計(jì)1.7億元，而上海捷品對(duì)該付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

后上海捷品因無力清償債務(wù)，上海泓甄投資向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)上海捷品進(jìn)行破產(chǎn)清算，其名下價(jià)值不菲的華洲君庭獨(dú)棟別墅成為套現(xiàn)還債的重要資產(chǎn)。

法拍豪宅現(xiàn)分化

其實(shí)，在北京、上海、深圳、杭州等房?jī)r(jià)較高的一二線城市，總價(jià)高昂的法拍房常會(huì)出現(xiàn)多人競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面。但今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控逐步覆蓋法拍房，市場(chǎng)有了分化的跡象。

如果僅以價(jià)格來看，此次流拍的“杭州史上最貴法拍房”的起拍價(jià)為1.155億元，市場(chǎng)價(jià)約為1.65億元，起拍價(jià)相當(dāng)于在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上打了7折。但即便如此，這套杭松居中式別墅在上架后僅獲得一人報(bào)名參拍，且這名參拍買家最終放棄出價(jià)。

當(dāng)然，價(jià)格并不是勸退買家的唯一因素。一位從事司法拍賣中介業(yè)務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，通常法拍房的地段、起拍價(jià)、估價(jià)、抵押情況是影響買家積極性的主要原因，但今年部分城市法拍房被納入限購(gòu)范圍，極大影響買家的入市情緒。

杭州是較早將法拍房被納入樓市限購(gòu)范圍內(nèi)的城市之一。今年3月，杭州宣布樓市限購(gòu)政策覆蓋至法拍房，根據(jù)政策要求，參與限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合杭州住房限購(gòu)政策。

需要注意的是，此次拍賣的杭松居中式別墅實(shí)際包含桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室兩套房源，也就是說，只有“本地戶籍且名下無房”的買家才有可能滿足同時(shí)拿出兩張“房票”的條件，這在某種程度上就將許多買家擋在了門外。

加之8月杭州樓市限購(gòu)升級(jí)，提高了落戶年限、社保繳納年限，一夜之間數(shù)萬人失去購(gòu)房資格。在此市場(chǎng)環(huán)境下，杭州法拍房進(jìn)一步降溫，甚至連深受買家青睞的學(xué)區(qū)房也遭遇流拍。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢到，整個(gè)8月，杭州所成交的法拍住宅幾乎全部以低于評(píng)估價(jià)的價(jià)格成交，且流拍率有所增長(zhǎng)。有媒體做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，8月份杭州21次住宅司法拍賣中，共有7次流拍，流拍率達(dá)到33%。

相比之下，同樣將法拍房納入限購(gòu)范圍的上海，雖然市場(chǎng)相對(duì)冷靜，6-7月法拍房成交一度到達(dá)全年低點(diǎn)，但買家們對(duì)豪宅的熱情仍然高漲。

翻查阿里拍賣平臺(tái)成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，8月，上海法拍房成交總價(jià)排在第一位的是一套位于華潤(rùn)外灘九里的豪宅。該房源建筑面積409.3平方米，評(píng)估價(jià)6028.38萬元，起拍價(jià)4219.86萬元，吸引了8位買家報(bào)名參拍，競(jìng)拍輪次高達(dá)884輪，最終成交價(jià)超過評(píng)估價(jià)，為6610.866萬元。

此外，8月上海法拍房前十位的房源，均為總價(jià)超過2000萬元的豪宅，并且每套房源都經(jīng)歷了多輪競(jìng)價(jià)。

“豪宅的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格，比如這次拍出華洲君庭獨(dú)棟別墅，估價(jià)2.64億元，但市場(chǎng)價(jià)遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)格。”前述業(yè)內(nèi)人士稱，在房屋情況較好，無司法查封、無他人占用的情況下，可觀的溢價(jià)空間成為豪宅的優(yōu)勢(shì)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢到，此前上海中介行業(yè)曾傳出，華洲君庭有一套面積2040平方米的獨(dú)棟別墅房源，報(bào)價(jià)為8.5億元，單價(jià)超過40萬元/平方米。若以該價(jià)格作為參考，此次拍出的房源，市場(chǎng)價(jià)也不菲。

關(guān)鍵詞： 法拍房 天價(jià)別墅 上海 杭州