近幾年火熱的成都樓市，可能到達(dá)一個新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)了，因?yàn)檎谠庥鲋撞褪秸{(diào)控打壓。

成都正遭遇“套餐式調(diào)控”

當(dāng)下的成都樓市，正在遭遇著套餐式調(diào)控。

A,二手房指導(dǎo)價來了。

5月28日，成都宣布對全市201個小區(qū)實(shí)施二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。

二手房指導(dǎo)價，說白點(diǎn)就是，在二手轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主只能以政府的指導(dǎo)價進(jìn)行出售，而銀行也只能以政府的指導(dǎo)價進(jìn)行房貸發(fā)放。

二手房指導(dǎo)價最早出現(xiàn)于深圳，后來浙江的寧波跟進(jìn)。

二手房指導(dǎo)價相當(dāng)于給房價上漲頂點(diǎn)人為地設(shè)置了一個天花板，從而人為地把房價上漲空間給鎖死了，大大降低了房價炒作的空間。至于二手房指導(dǎo)價對于樓市的打擊能力，看看深圳即可。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。

可以肯定的是，下半年，深圳房價必將下降，而關(guān)注的重點(diǎn)則是下降的幅度是多少。

成都遭遇二手房指導(dǎo)價的鎖定，短期內(nèi)，市場炒作空間大幅降低。

B,新一輪土拍，大量未來上市的房源被限價了。

成都樓市正在遭遇著簡化版的北京式調(diào)控。

一方面，今年成都正在增加著土地供應(yīng)量。

壹書生注意到，根據(jù)《成都市各區(qū)2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2021年，成都的商品住宅類用地供應(yīng)計(jì)劃量為1100公頃，與2020年的907公頃相比，增長21%。

壹書生之所以將成都的樓市調(diào)控稱為簡化版，就在于，2017年，北京的土地供應(yīng)量是2016年的近七倍，而成都今年的住宅類土地供應(yīng)量比去年增長了21%。

另一方面，成都樓市將北京樓市調(diào)控的殺手锏限價房偷學(xué)來了。

壹書生注意到，6月以來的這一輪成都土拍，成都樓市的主戰(zhàn)場5+2核心區(qū)域，即成都中心城區(qū)的錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等五區(qū)，外加天府新區(qū)和高新區(qū)等兩個特別區(qū)，未來上市的房源，房價均價基本上被鎖定在2萬-2.5萬之間了。

下面是6月初這一輪土拍中未來售價最高的十大地塊。

按照拿地后開發(fā)周期6-12個月來計(jì)算的話，6月初土拍的這批房源，將于年底或明年上半年陸續(xù)上市銷售。

二手房房價被政府指導(dǎo)價鎖定+新房房價被限價鎖死，成都房價遭遇鳥籠式調(diào)控：房價飛不出鳥籠。

C,成都房價上漲的最大動力源，動力值正在減弱。

過去幾年，成都房價上漲的最核心原因只有一個：人口猛增。

過去十年，成都增長了581.91萬人。同時段內(nèi)在全國的人口增量僅次于宇宙級的深圳和廣州，排名第三。

大量的人口涌入，催生了大量的進(jìn)城新需求。

而現(xiàn)在，成都的人口增長動力可能正在減弱，且不久后，還可能面臨“限人”的危機(jī)。

2020年成都常住人口量已達(dá)2093萬人。但根據(jù)規(guī)劃，成都的人口量在2035年將控制在2300萬以內(nèi)。

這道人口規(guī)劃紅線不可輕視，以北京為例，北京的人口控制目標(biāo)就是2035年時控制在2300萬以內(nèi)，而2020年北京的常住人口量為2189萬。正因?yàn)槿丝诹恳?span id="lnjlnj7" class="keyword">近觸及紅線，所以北京近幾年出現(xiàn)了各種花樣百出的限人，而不是搶人。

樓市正在轉(zhuǎn)陰

在遭遇鳥籠式調(diào)控之下，當(dāng)下的成都樓市，已開始轉(zhuǎn)陰。下面三大危險信號，已開始出現(xiàn)了。

第一個危險信號：5月成都二手房量價齊跌。

二手房才是一個城市樓市更真實(shí)的真相所在地。

剛過去的5月，成都二手房成交量為3331套，環(huán)比下降了20.48%，同比大降了32.99%。

與成交量下降相伴隨的是，成交價開始下跌：5月，成都全市二手房成交參考價為16201元/㎡，下降了2.65%。

第二個危險信號：二手房去化周期已經(jīng)非常長了。

在壹書生看來，目前成都二手房市場最可怕的地方并不是量價齊跌，而是去化周期非常高。

壹書生并沒有成都樓市二手房待出售房源量的確鑿數(shù)據(jù)，但僅在鏈家上，成都待出售的二手房房源量便高達(dá)11.94萬套。有圈內(nèi)人估計(jì)，整個成都，二手市場上待出售房源量應(yīng)該在20萬套左右。

值得注意的是，剛過去的5月，成都二手房成交量僅3331套。即使以鏈家上待出售的房源量來說，二手房去化周期也高達(dá)35.85個月。如果以20萬套為基準(zhǔn)的話，二手房去化周期高達(dá)60個月。

一般來說，去化周期在8-12個月，屬于正常水平。而成都的二手房目前的去化周期，已經(jīng)不是一般地高，而是非常地高。

第三個危險信號：土拍有點(diǎn)冷。

6月6-11日，成都進(jìn)行了今年的首輪土地集中出讓，40宗地塊全部成交，但在限房價、競地價、競自持等多重約束條件的圍剿下，平均溢價率僅7%。作為對比，5月全國主要地級市土地出讓中，平均溢價率為16.03%。

除了溢價率遇冷外，在本次的成都土地集中出讓中，全國知名房企積極度不高：在40宗土地出讓中，全國知名前20的房企中，僅4家出手，且只拿了40宗地里面的五宗地。

春江水暖鴨先知，知名房企的“不積極”，也在向外傳遞出他們短期內(nèi)不看好成都樓市的一種危險警告信號。

近幾年狂歡的成都樓市，或許正站在新一輪盤整的十字路口處。在這個節(jié)點(diǎn)處，作為意欲進(jìn)場者，短期內(nèi)，“觀望”或許去“購買上車”要安全得多。

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