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12城首批集中供地收官,熱度分化明顯

時間 : 2021-05-20 08:51:59來源 : 中房網(wǎng)

繼4月長春、沈陽、廣州等5城完成首批集中供地后,5月份以來,其它城市也陸續(xù)開啟了首批住宅土地集中出讓。

截至5月18日,在“兩集中”供地政策下,北京、深圳、杭州、天津、長春、廣州、重慶、無錫、沈陽等12個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍,共395宗地塊成交,總土地出讓金額約為5596.15億元。而5月下旬,土地市場還將迎來南京、濟(jì)南、寧波、蘇州等城市的首批集中供地。與此同時,6月1日,長沙首批集中供地將拉開序幕,6月7日至6月11日,成都也將進(jìn)行第一批次集中供地。

城市間土拍熱度分化明顯

從各城賣地金額來看,目前排名前5的城市依次為杭州、北京、廣州、重慶、天津,首批土地供應(yīng)分別攬金1178.21億元、1109.71億元 、906億元、635億元和497.948億元,北京和杭州的成交金額均超千億。整體來看,各城土拍熱度一定程度上反映出了當(dāng)前的樓市熱度:北京、廣州、杭州、重慶等城市的熱度較高;而沈陽、長春等地則相對淡。

5月10日至11日,北京迎來首批集中供地,首批30宗宅地最終以1109.71億元的價格成功出讓。據(jù)不完全統(tǒng)計,北京首批集中供地吸引了超50家房企,如中海、中鐵、金茂、華潤、首開、萬科、綠城、保利等房企均位列其中。而最熱門的豐臺張郭莊村地塊,競拍次數(shù)達(dá)到了110次!在出讓的30宗地塊中,有10宗地塊因觸及地價全部上限,轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

值得注意的是,北京土拍雖然火爆,但與重慶、杭州等城市的首次集中土拍溢價率過高不同,此次北京土拍的整體溢價率只有7%左右,某種程度上也體現(xiàn)出北京的調(diào)控定力。

5月7日至8日,杭州首次集中供地交總額1178.2億元,占去年賣地總金額的46.7%,均溢價率達(dá)26%。此次杭州的土拍,溢價封頂、高自持成為了現(xiàn)場的“主旋律”。57宗集中出讓的宅地中,有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例,部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%,20個板塊創(chuàng)下地價新高,市場熱度持續(xù)高漲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,杭州全年三場集中供地,賣地收入大概率超過去年。

廣州由于“限地價”的原因,整體均溢價率相對較低。不過就實際情況來看,廣州土拍熱度并不低,在出讓過程中還出現(xiàn)了“面粉價格貴過面包”的現(xiàn)象:廣州白云區(qū)金沙洲地塊在經(jīng)過了113輪競拍后,被華潤以21.28億元、配建2.34萬方競得,樓面價為4.2萬元/,溢價率為44.96%。據(jù)悉,該地區(qū)周邊二手房價格,部分項目單價為3.1萬元,也有部分房源單價僅為2.5萬元。

最瘋狂的則是重慶的土拍,期間眾房企蜂擁搶地,“萬元地”頻出。46宗土地中90%都溢價成交,70%的地塊溢價率超過40%。值得注意的是,4月28日,招商蛇口以32.5億元競得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊,溢價率高達(dá)129.98%!

深圳和廈門,雖然此次參拍地塊較少,僅有5、6宗,但依然吸引了大量知名房企參與,兩城整體溢價率均在30%左右。廈門5宗地塊中,有3宗觸頂進(jìn)入競租賃住房面積階段,另外2宗溢價率也超過了30%。而在土地資源緊俏的深圳,開發(fā)商對每一宗地都抱著志在必得的心態(tài)。因此,深圳土拍的激烈程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市。據(jù)了解,深圳本次土拍共吸引了包括萬科、金地、招商、中海、保利、華潤、中糧、碧桂園、金茂等在內(nèi)的20余家開發(fā)商參與競爭。

相對于上述的一二線城市,長春、沈陽、青島等北方城市的土拍熱度相對較低。4月15日,長春迎來2021年第一場土地集中競拍,也打響了22個城市現(xiàn)場集中競拍第一槍。只是槍響之后,熱度有些不及預(yù)期。長春此次共有53宗土地掛牌出讓,其中2宗地因無人報名流拍,11宗地提前終止出讓,最終共計40宗土地成功出讓,僅吸引了4家頭部房企關(guān)注,而拿地更多的是本土企業(yè),最終總成交價僅為194.44億元。

4月30日,沈陽的土拍活動僅在開場兩個小時后便宣告結(jié)束。在當(dāng)日拍賣的25宗地塊中,有3宗地塊無人報名流拍,其余22宗地塊總成交價為197.86億元,其中有8宗地塊為底價拍出。

5月12日至14日,青島共推出63宗土地,最終線上成交60宗,僅有一個北區(qū)開路45號地塊溢價熔斷進(jìn)入競自持階段。

“抱團(tuán)拿地”成房企應(yīng)對新策略

重點城市首批住宅用地的集中出讓,給年初以來房企低迷的投資氛圍打了一針“興奮劑”。不過,各城市集中供地的時間較為接,也給房企帶來了不小的資金壓力。有很多房企是同時參與了多個城市的眾多地塊的爭奪,其資金壓力不言而喻。

一位房企人士感嘆:“資金無疑是一道重要的門檻。北京首批集中出讓的30宗地塊,其競買保證金逾200億元,企業(yè)的腰包要被掏空了。”

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出,像杭州一口氣推出57塊地,并在5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓,盡管杭州設(shè)有5000萬元的保證金繳納上限,但未來的土地款會形成很大的資金需求,“對于頭部企業(yè)、在杭州重倉的企業(yè)來說,競爭壓力可能會很大。”

面對“游戲規(guī)則”的更改,開發(fā)商則需要調(diào)整競拍策略,來適應(yīng)新的市場競爭格局。在資金壓力、防范風(fēng)險等多方面因素下,抱團(tuán)拿地成了房企應(yīng)對集中供地的新打法。在北京,參與首批集中土拍的50多家房企中,有37個聯(lián)合體,最熱聯(lián)合體金地+華潤+保利,本次一共報名了16宗地塊的土拍,已成交的地塊中就有6幅地塊為聯(lián)合體競得;同樣,在重慶出讓的46宗土地中,有8幅地塊為聯(lián)合競拍競得。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,過去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長方式不能再延續(xù)下去了。幾年全行業(yè)的利潤率都在下滑,開發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則,在資金調(diào)配、負(fù)債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業(yè),在新的競爭中需要加強(qiáng)合作,小而美的路線可能不再適應(yīng)目前的發(fā)展形勢了。

克而瑞研究中心分析也認(rèn)為,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩之下,市場面臨下行壓力已成為長期命題。企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加,投資和規(guī)模擴(kuò)張動能相應(yīng)降低。疊加三道紅線、土地兩集中政策,對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn),抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。

關(guān)鍵詞: 12城 集中 供地 收官