忙里偷閑，打開塵封已久的電視機，偶然翻到了《蝸居》，看了幾集。

這部劇很經(jīng)典，我記得09年剛上映時，在全國引發(fā)了不小轟動。

因為那時候全國人民很難理解，上海房價竟然那么貴。

我翻了一下資料，那時候上海二手房均價是每平米1.8萬元左右，內(nèi)環(huán)還有2、3字打頭的房子。

很多年輕人搖旗抗議，一邊喊著“北上廣沒有眼淚”，一邊喊著拒絕做“房奴”。

然而這些人卻沒想到，十二年后的今天，上海二手房變成了每平米6萬左右，內(nèi)環(huán)的房價已經(jīng)達到9-11萬/平米。

現(xiàn)在，生活中很少再聽到“房奴”這個詞了，因為當初咬著牙做“房奴”的人，完成了階層逆襲，而搖旗抗拒的人，卻被迫離開了大都市。

這個故事告訴我們：

在經(jīng)濟和人口持續(xù)上升的基礎上，時間這個變量是很恐怖的，你根本無法預測并理解10年后這個世界會變成怎樣。

接下來，我們不能說未來房價還有前10年的漲幅，但房子，在大眾投資中，依舊是最穩(wěn)妥的標的。

那么如何在接下來的樓市中做好投資呢?我把這么多年的經(jīng)驗總結為一句話：

在一定的認知基礎上，控制人性。

基于這句話，子木今天幫大家梳理一些正確的投資思維，讓你在未來的樓市投資行動中可以成為上層玩家。

01

世上沒有剛需

在購房者人群中，我經(jīng)常遇到一類人。

他們自稱為純剛需，不談購房時機，視投資客和炒房客為階級敵人，不共戴天。

但有意思的是，只要買了房子，態(tài)度開始180度大轉變，每天盼著房價多漲些，未來能賣個好價錢，換個更大更好的房子。

其實剛需和投資客之間，只是隔著一套房的距離，剛需買房時，都帶有投資需求。

所以正確的思維是：

無論有沒有房，能不能買得起房，都要用投資思維去看待買房這件事。

這句話很重要，可以幫你做很多正確的決策。

比如你在大城市買房子，在居住品質(zhì)和地段中做選擇，你更應該看重的是地段，其次才是居住品質(zhì)。

因為地段好，配套強的房子，未來可以賣個好價錢，讓你以后換房時，有充裕的選擇空間。

比如你的資金有限，你更應該選擇那套貴的而不是便宜的。

是不是反人性?

貴有貴的道理，正是它的價值被人們挖掘與認可。

從這幾年的樓市行情里看，一個城市中越貴的房子，漲勢越好。所以在可控范圍內(nèi)，盡量踮起腳尖去夠房子，而不是退而求其次，找一個能住的地方。

比如你在選房子的時候，首先考慮的是漲幅而不是自住。

尤其是一線城市，很多人喜歡把房子買在公司附近，為了自住，結果中途換了公司，房子漲幅又跑不過周期。

這就是很錯誤的做法，你應該把房子買在最好的地段，租出去，然后在公司附近租房子住，以租換租，過幾年再做置換。

比如你買房的時候，即使丈母娘再怎么催，也有持幣待購，等待時機。千萬不要相信，“剛需什么時候買房都沒問題”這句廢話。

不談時機的買房人，都是韭菜。

你買在頂部和底部，兩者的差值，可能是你好幾年的工資收入，這些錢無論買臺車還是做裝修，都會讓你很幸福。

所以一定要記住一句話：

“用投資的思維，找時機選地段;用自住的心態(tài)，選房子挑物業(yè)。”

02

別買錯房

這些年只要在差不多的城市買了房的，都實現(xiàn)了財富增值。

然而恰恰有一部分人還虧了錢，為什么?

房子買錯了。

比如有的人去景區(qū)，看見山清水秀，鳥語花香，以為來到了人間仙境，售樓處小姑娘一忽悠，“投資必賺”，腦子一熱就買了房。

殊不知，這個地方有淡旺季之分，淡季時候，景區(qū)連個鬼影都抓不住，周邊生活配套要啥沒啥，景區(qū)又有大量的土地可供開發(fā)，房子徹底砸在手里。

比如有的人買不起房子，但想有個家，開始病急亂投醫(yī)，退而求其次選擇了郊區(qū)公寓房，銷售口口聲聲答應，房子戶型小流動性大，未來能賣個好價錢。

沒想到賣的時候，交易稅費高得離譜，房子徹底卡在了手里，錢兌不出來，想買套住房難上加難。

比如有的人想在大城市買房，苦于沒有車票，便聽信他人投機取巧去買法拍房。

法拍房到手后，欣喜若狂，然而當打開房門的那一刻，傻眼了，床上躺著70多歲的老奶奶，說這套房是她老伴給她留的“棺材本”，天王老子都甭想拿了去。

以上，都是我見過的真實案例。

投資買錯房，還不如不買。在未來房產(chǎn)投資越來越難，起碼記住一條：

投資首選70年大產(chǎn)權純商品住宅，其他靠邊站。

03

房價認知

投資房產(chǎn)，一定要評定這個階段這個城市的房價處于什么位置。

拿《蝸居》這部劇來講，2008年時候上海房價貴到離譜，但我從未認為上海房價很貴。

這其中存在認知錯誤。

如果拿當時正經(jīng)畢業(yè)的大學生來說，遙不可及。但對于全國有錢人來講，上海房價很便宜，要知道那時候上海不限購，首付還很低。

現(xiàn)在呢?上海房價貴嗎?

告訴你，依然不貴。

年后上海房價雖然大漲，但限購下，基本都由剛需推動的，沒什么泡沫。未來還會有源源不斷的年輕人，帶著全國富裕家庭的六個錢包入場。

上海房價是全國財富堆積的結果，也是資源稀缺的表現(xiàn)。

橫向比較，中國南海那個30年前的小漁村，房價已經(jīng)飆到了8萬/平米左右，北京和上海的性價比就出來了。

同理，看了合肥、武漢房價，長沙和重慶的房價就處于價格洼地;看了杭州房價，同級別的成都房價就不高。

房價貴不貴，千萬不能用你的購買力去衡量，而是站在全局角度去思考。也就是說：

衡量一個城市的房價，也必須取決于這個城市的「均富」。

這么來看，北上廣深的房產(chǎn)有人買不起是正常的，人人買的起才不對，未來二線也是這個趨勢。沒錢只能認命，只能住差的地方，聽起來殘忍，但是事實。

04

基礎素質(zhì)

投資房子，講究眼光和心態(tài)。

眼光是什么?就是對周期的把握。

很多人都說我判斷房價周期非常準，幾乎沒有出現(xiàn)過差錯。

告訴你，并不難，我每天研究的就是房子，可以借助信息優(yōu)勢，早人一步拿到樓市內(nèi)部數(shù)據(jù)，從而進行分析判斷。

如果你讓我去做醫(yī)生、律師，或者當大廚、理發(fā)師，我肯定搞不來，三百六十行，行業(yè)有門檻，術業(yè)有專攻。

有人說看到數(shù)據(jù)，不會看怎么辦?我送你一套最簡單的「二手成交黃金法則」，也是我經(jīng)常用到的。

一個城市的二手房成交量，如果連續(xù)三個月上漲，那么樓市馬上會“熱啟動”，帶動房價上漲。

所以在成交連續(xù)上漲2個月的時候，趕快去二手房中介門店，觀察訪客數(shù)量，開始警惕。

尤其是在淡季，比如年中(6-9月)或者年尾(10-12月份)，出現(xiàn)成交量連續(xù)上漲。別猶豫，趕緊沖進樓市買房。

一個人的買房行為沒用，一群人的買房行為也決定不了什么，但如果一個城市的人口出現(xiàn)扎堆買房行為，房子供不應求，房價自然上漲。

我做樓市研究，其實研究的是大數(shù)據(jù)，根據(jù)大量買房人的行為軌跡來反推城市行情，結合實際情況，給出投資建議。

最難的是一年以上的房價預測。

這時候還需要評定城市庫存和購買力，土地市場行情、經(jīng)濟運行情況、政策風險等因素。但對于大家來講，把「成交黃金法則」研究明白，就占得了先機。

第二點是心態(tài)。

好的投資者心態(tài)是一條水平線，而不是心電圖。我見過太多的人，房價一漲，歡天喜地，房價一跌，哭天喊地，這些人不適合投資。

房產(chǎn)投資玩的是長線，信奉的是「長期主義」。

只要底層邏輯不變，也就是人口和經(jīng)濟是長期維持正向增長的，就不怕房價會跌下來，除非這個城市實行類似長沙、重慶的超大庫存調(diào)控政策。

投資者一定要果斷。

房產(chǎn)投資就是一場賽跑，大到城市行情啟動，中到板塊行情啟動，小的一個新盤的開售。

好房是搶來的，不是買來的，保持行動力和嗅覺，槍聲一響，馬上沖到前面，后面都是擁擠和踩踏，“前面吃肉，后面喝湯，最后的韭菜陪跑”。

05

板塊周期

把握好時機窗口后，還要把握好板塊周期。

板塊是存在輪動效應的，一般一個新興板塊房價成長起來，起碼需要3波房價潮。

第一波是政府剛放出紅利消息的時候，比如政府要在某地規(guī)劃一個新區(qū)，造一個商圈，或者造一條大橋、地鐵。

消息一出，便會有大量投資客涌進這個板塊買房，會馬上反應到房價上，但房價馬上被炒透支，二手房有價無市，房價開始下跌。

第二波是建成期前后，當大基建配套落地后，房價會迎來第二波潮，隨后透支后再回落。

第三波是建成運營后，隨著新住戶的流入，房價進入理性區(qū)間，房價根據(jù)真實供需跳動。

講這些，大家肯定一頭霧水。拿我前段時間去珠?？疾炫e例。

珠海有一個板塊是唐家灣北圍高新區(qū)，年后房價炒得非常夸張，為什么呢?

是因為，2020年從6月10日珠海某會議上，政府提出嘗試深珠合作，開建一條連接深圳的大橋，深珠大道。

消息出來后，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場徹底沸騰，深圳炒房客排著隊來唐家灣搶房，房價被炒到3.5-4.5萬/平米。

今年很多人問我，這個地方可以投資嗎?我的答案是，堅決不可以。

為什么呢?

我查了一下資料，關于深珠通道，去年年底某會議上，只有一句話：“深珠通道要力爭“十四五”末開工建設”，而廣東十四五規(guī)劃片段上，關于這條大道只字未提。

所以理想情況下，深珠通道大概在2035年左右開工建設，按照最簡短時間，起碼10年左右的時間。

我去當?shù)夭缺P，很多售樓處小姑娘甚至敢說這條大橋5年以后建成，真的是口無遮攔，能坑一個是一個。

橫向比較，深珠大道上面的深中通道2024年通車，利好板塊的房價才3萬多。

明白了嗎，一條3年后開通的大橋，每平米房價3萬多，而一條10年以后開建的大橋，房價就已經(jīng)炒到了每平米3.5以上。

透支嚴重，現(xiàn)在入場就是高位套死，可惜很多人不懂這個道理。

經(jīng)過這么多年的經(jīng)驗總結，投資新區(qū)的技術難度非常高。

首先要確定這個新區(qū)未來是否能發(fā)展起來的，目前全國幾乎90%的新區(qū)都很慘，尤其是三四線城市近幾年建造的新區(qū)，大部分都在邊緣化。(具體看我過去的一篇文章《 新區(qū)投資 》)

這跟它的基礎屬性有關，比如跟中心區(qū)的距離，超過半個小時以上的很難發(fā)展起來;是否有唯一性，如果一個城市同時發(fā)展好幾個新區(qū)，最后的結果是：

“一生而眾死”。

能同時帶動3個新區(qū)以上發(fā)展的，只有北上廣深這樣的城市，有的城市現(xiàn)在連一個新區(qū)都帶不起來。

其次在新區(qū)靠譜的基礎上，你是否能把握住時機盡早入場。

但通常，大部分樓市小白投資買房，是聽聞身邊的人在買房，然后湊熱鬧，通過別人口口相傳入場投資的時候，通常已經(jīng)是被割韭菜的階段了。

因為篇幅有限，這次我寫了5點投資思維，幫助大家建立基礎投資思維，下期我會寫5點作為進階篇。

如果自己想投資買房抗通脹，就要多花時間去學習積累，每一條新聞可能里面就蘊藏著財富機遇。如果實在沒時間，那就聽子木說，我會把最新的數(shù)據(jù)和一手分析給大家。后會有期。

關鍵詞： 房產(chǎn) 投資 蝸居 房奴