北京首輪土地集中供應(yīng)的競拍現(xiàn)場,還有幾塊地等著開拍,徐墨開始忙著整理拍地材料,“我得走了,退錢要緊。”
這位央企房地產(chǎn)公司的投資拓展人員,需要在下午4點(diǎn)前,趕到相關(guān)窗口申請(qǐng)退還競買土地的保證金。“再晚一點(diǎn),當(dāng)天就暫停受理了,錢多躺一天就要多一天利息。”
這一輪,徐墨所在公司報(bào)名22宗地,目前只拿到了1宗,還有9宗地競拍結(jié)果在十余個(gè)工作日后才出。從打保證金進(jìn)政府規(guī)定賬戶算起,9宗地的保證金利息已經(jīng)達(dá)到數(shù)千萬元。
11日傍晚,歷時(shí)2天的北京首批集中供地落幕了,25宗宅地有15宗現(xiàn)場成交,還有10宗將通過申報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案來確定最終競得人。加上此前招標(biāo)和一次性報(bào)價(jià)成交的5宗地,此次北京集中供地共攬金1109億元。
現(xiàn)場競價(jià)這兩天,讓參與的50多家房企的投拓人員印象深刻。短短幾天中,準(zhǔn)備每一塊地的材料、記錄競價(jià)、溝通匯報(bào),還要與其他房企斗智勇。有的人為搶到靠前位置,甚至提前兩個(gè)小時(shí)占座。
按照自然資源部推出的土地供應(yīng)“雙集中”政策,包括北京在內(nèi)22個(gè)試點(diǎn)城市一年供地三次。從土地掛牌那一刻,徐墨們一直處于緊張的工作狀態(tài)?,F(xiàn)在,他們又要為第二批拍地做準(zhǔn)備了。
“他們圖啥”
11日上午北京土拍,第一場是豐臺(tái)張郭莊地塊,經(jīng)過了110輪鏖戰(zhàn),最終被首開和卓越聯(lián)合體拿下,核營樓面價(jià)達(dá)到了4.7萬元/平方米,而周邊在售的現(xiàn)房項(xiàng)目成效均價(jià)為5.7萬元/平方米。
走出拍賣室,一家大型央企投資負(fù)責(zé)人感慨,“搞不懂!我的財(cái)務(wù)成本這么低了,都沒算過來賬。”該央企的2020年平均融資成本不到4%,大概只有普通房企資金成本的一半。
競拍張郭莊地塊時(shí),該大型央企堅(jiān)持到82輪,報(bào)出的配建公租房面積是1.85萬平方米。此后,首開、卓越聯(lián)合體和金地、保利、華潤(下稱“金保潤”)聯(lián)合體繼續(xù)激戰(zhàn)28輪,將公租房面積競至3.25萬平方米,接近總建筑面積的20%。
該央企投資負(fù)責(zé)人表示:“我們也很想問,他們圖啥?”
讓他感嘆的還有昌平馬連店地塊,規(guī)劃建筑面積8.8萬平方米,競配公租房面積2.05萬平方米,可售面積剩下6.75萬平方米。折算下來,樓面價(jià)和最高限價(jià)差距只有1萬元/平方米左右。
“東小口售價(jià)6萬元/平方米的房子,建設(shè)成本加前期費(fèi)用,至少要1.5萬元/平方米以上差價(jià)才能勉強(qiáng)盈虧平衡。”上述央企投拓負(fù)責(zé)人表示。
5月10日首場競拍的金盞鄉(xiāng)2號(hào)地塊,扣除政府產(chǎn)權(quán)份額,樓面價(jià)和售價(jià)差約1.2萬元/平方米,“但好處是價(jià)格相對(duì)周邊要便宜,整體去化速度預(yù)計(jì)會(huì)比較快,但我們也覺得沒什么賺頭。”
一家總部位于深圳的央企與金盞鄉(xiāng)02地塊失之交臂,該公司的一位投拓人士說,“因?yàn)椴挥媒惶嘣鲋刀惖荣M(fèi)用,也許能拉回盈虧平衡點(diǎn)”。
昌平北七家地塊的競價(jià)結(jié)果公布時(shí),直播大廳一片嘩然。該地塊位于萬科翡翠公園(詳情丨戶型圖)社區(qū)附近,建筑面積僅2.56萬平方米,“我們以為這么小的地,應(yīng)該就是萬科拿了。”前述大型央企投資負(fù)責(zé)人表示:“每棟樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都有樓間距要求,這塊地寬度不到200米,很難將樓棟排布開。”
讓眾人意外的是,就是這么一塊地,在中海、首開、金保潤、新城等一眾房企爭奪半場,被名不見經(jīng)傳的北京天時(shí)湯以6.66億元配建1.06萬平方米公租房奪走。
競得金盞鄉(xiāng)02地塊后,直播大廳內(nèi)的卓越投資人士起立歡呼(陳月芹/攝)
陪跑團(tuán)和老白干
一位房企人打趣說,在北京拿到地不賺錢,“老白干”;但如果集中供地下來,場場陪跑,顆粒無收,也是“老白干”。
5月11日上午最后一場競拍針對(duì)通州城市副中心1201組團(tuán)地塊,全程跟進(jìn)該地塊的華潤卻沒有拿到。一位投拓人士稱自己連午飯都吃不下。為了這塊地,他們花了七個(gè)月時(shí)間踏勘、做方案,甚至連醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施都做好了,但由于報(bào)價(jià)超出公司授權(quán),最終不得已放棄。
“盡力了。”周邊同行也安慰他。
北京首批集中供地,中海報(bào)名18幅土地,其中獨(dú)立報(bào)名了15幅;萬科及合作伙伴報(bào)名參與15幅土地競拍,其中獨(dú)立報(bào)了9幅;綠城以及聯(lián)合體也報(bào)名12幅。最終中海、萬科和綠城在現(xiàn)場競價(jià)中顆粒無收,綠城有3幅參拍的土地轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。
大興舊宮地塊是北京首批集中供地最后推出的一幅土地,競價(jià)結(jié)束時(shí)已是下午6點(diǎn)半。座無虛席的直播大廳只剩下不到十分之一的觀眾。兩天來,房企的投拓團(tuán)隊(duì)平均每天光在直播大廳現(xiàn)場的高負(fù)荷工作時(shí)間就超過11小時(shí)。
長時(shí)間算賬、溝通授權(quán)價(jià)、全程盯直播,很多人結(jié)束時(shí)已疲憊不堪。一位房企人士說,三天他只睡了7個(gè)小時(shí),就連午餐時(shí)間,他都在和聯(lián)合競買的伙伴算賬、對(duì)接工作。
土拍中也不乏意氣用事的細(xì)節(jié),一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),某塊地開拍前,一家民企和地塊一級(jí)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體應(yīng)該是勝券在握,“但我們不服,還是報(bào)名了,中間就追加舉了幾次牌”。
再戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)
海淀樹村等10幅土地,競價(jià)結(jié)束后第10天,入圍房企需提交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案,由專家從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)兩部分進(jìn)行評(píng)審。
以建筑品質(zhì)為例,分為綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用和管理模式共6個(gè)方面,總分100分,每類別不同項(xiàng)目分?jǐn)?shù)不同,如裝配率在76%-90%間則獲得8分,大于91%則獲得13分,全屋裝配式裝修則占7分。官方將根據(jù)方案評(píng)審結(jié)果確定競得人。
前述大型央企投資人士表示,競到高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的企業(yè)基本都是資金實(shí)力較強(qiáng)的大房企,“每家的方案肯定是(把分?jǐn)?shù))往100分去做的。”
“既然已經(jīng)申請(qǐng)投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn),至少得做到60分吧,但其實(shí)在60分基礎(chǔ)上再增加其中一個(gè)小項(xiàng)目,單項(xiàng)內(nèi)容并不會(huì)造成非常大的成本差異,建安成本大概增加幾百元。如果真的想拿這塊地,性價(jià)比最高的方法就是做到滿分。”他補(bǔ)充。
一位住建系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),在讓房企投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案,是有關(guān)部門提升房屋質(zhì)量的重要措施。“在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置最高地價(jià)、最高房價(jià),這兩個(gè)條件鎖定,再進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)(的競爭),開發(fā)商才有動(dòng)力去做品質(zhì)。”
持續(xù)兩天北京土地落下帷幕,有人歡喜有人憂。前述大型央企投資人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),此批次土拍雖溢價(jià)率不高,但地價(jià)整體偏高,加上競配建公租房、政府產(chǎn)權(quán)份額商品房和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案,都在吃房企的利潤。
今年初,這家央企已在北京拿下一幅面積較大的地塊,暫時(shí)并不急于擴(kuò)儲(chǔ),“原則是重在參與,只可遠(yuǎn)觀”。
(應(yīng)受訪者要求,徐墨為化名)
(記者 陳月芹)