據(jù)界面新聞報(bào)道，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱“中基協(xié)”)收緊對(duì)于資管計(jì)劃投資購(gòu)房尾款的備案，不新增，存量到期不續(xù)。

據(jù)悉，中基協(xié)內(nèi)部通報(bào)，部分證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)違規(guī)設(shè)置資管計(jì)劃。證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)利用其所屬機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，將資管計(jì)劃設(shè)置為循環(huán)購(gòu)買(mǎi)新的購(gòu)房尾款資產(chǎn)模式。即在產(chǎn)品期限內(nèi)，基金公司向保理公司買(mǎi)入其持有的購(gòu)房尾款資產(chǎn)，待資金回流后持續(xù)性投資新的購(gòu)房尾款資產(chǎn)。

此前，對(duì)于涉及購(gòu)房尾款的資管計(jì)劃，因不屬于《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目》(簡(jiǎn)稱《備案管理規(guī)范第4號(hào)》)規(guī)定中列舉的禁止投資范圍，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的相關(guān)操作沒(méi)有被定義為違規(guī)。然而，本次中基協(xié)的內(nèi)部通報(bào)對(duì)此進(jìn)行明確，此類涉及購(gòu)房尾款的資管計(jì)劃，實(shí)質(zhì)為房企的資金周轉(zhuǎn)提供了便利性，某種意義上增加了房企融資杠桿，與“房住不炒”的國(guó)家宏觀調(diào)控政策相違背。

據(jù)了解，中基協(xié)已將此類情況報(bào)告至監(jiān)管部門(mén)。證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)將《備案管理規(guī)范第4號(hào)》規(guī)范要求與房地產(chǎn)調(diào)控政策相結(jié)合。此后，不得新設(shè)資管計(jì)劃投資購(gòu)房尾款資產(chǎn);對(duì)于現(xiàn)有產(chǎn)品應(yīng)有序壓降購(gòu)房尾款投資規(guī)模，到期后不得展期。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹曾表示，2021年房企面對(duì)的融資壓力比2020年還要大。在“房住不炒”的主基調(diào)下，需各方共同努力達(dá)成目標(biāo)。

基于此，有業(yè)內(nèi)人士指出，中基協(xié)的決策是基于“房住不炒”的大環(huán)境，對(duì)購(gòu)房尾款的融資進(jìn)行的限制措施。購(gòu)房尾款融資本身是一種新型的盤(pán)活資產(chǎn)流動(dòng)性的創(chuàng)新方式，具備回款現(xiàn)金流保障性較高的特點(diǎn)。但在實(shí)際操作中，有借“購(gòu)房尾款”之名，做“信用借款”之實(shí)。

自2020年8月發(fā)出融資收緊信號(hào)后，隨著“三道紅線”新規(guī)的不斷實(shí)施，房企傳統(tǒng)的高杠桿舉債經(jīng)營(yíng)模式也在發(fā)生變化。“降負(fù)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的總趨勢(shì)。在貝殼研究院對(duì)近70家房企的2020年財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)中，有45%的房企實(shí)現(xiàn)了降檔，而下降兩檔的房企占比16%。新增13家房企達(dá)綠檔，實(shí)現(xiàn)無(wú)踩線。

近半年來(lái)，有部分踩線房企為盡快盤(pán)活資產(chǎn)回籠資金，紛紛以股權(quán)出讓項(xiàng)目權(quán)益。有地產(chǎn)私募參與房企的收并購(gòu)，及不良資產(chǎn)的處置。與高收益?zhèn)谫Y不同，地產(chǎn)私募以打破剛性兌付、不得保本保息實(shí)施凈值化管理、禁止資金池業(yè)務(wù)、去通道去杠桿禁止嵌套等優(yōu)勢(shì)而備受青睞。

后續(xù)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域或?qū)⒓{入公募REITs底層資產(chǎn)。公募REITs也將進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)基金退出渠道，通過(guò)優(yōu)化資本效率，促進(jìn)地產(chǎn)基金更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

據(jù)了解，公募REITs將會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入資金，提升整個(gè)行業(yè)的效率和質(zhì)量，以促進(jìn)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)移至存量，從重建設(shè)轉(zhuǎn)移至管理精細(xì)化。

此外，公募REITs為資本市場(chǎng)提供了一個(gè)中等風(fēng)險(xiǎn)和中等收益的工具。而此前，此類工具在資本市場(chǎng)上的相對(duì)數(shù)量占比很少。對(duì)長(zhǎng)期投資者而言，公募REITs因有固定的現(xiàn)金流量而具備較高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)必不可少的資產(chǎn)配置工具。

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，也應(yīng)充分利用多渠道機(jī)進(jìn)行融資。除銀行開(kāi)發(fā)貸，股票融資，債券融資外，私募基金和公募REITS的崛起，將有利于為身陷困境的房企開(kāi)辟絕處逢生的新路徑。

關(guān)鍵詞： 監(jiān)管 投資 購(gòu)房 尾款