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“南方系”房企圍獵北京土拍

時間 : 2021-05-13 11:05:04來源 : 第一財經(jīng)

盛夏已至,“集中供地”宛如一股熱浪滾滾而來。5月11日晚,北京結(jié)束了為期兩日的集中供地大戲,放上貨架的30宗地塊共攬金1102.21億元。

加上此前已收官的城市,1個月內(nèi),長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京等7城合共賣地金額已達4469億元。此番土地放量規(guī)模、房企取地節(jié)奏,放在烈火烹油的地產(chǎn)界也可謂壯觀。

如果按賣地金額排序,七個城市座次依次為杭州、北京、廣州、重慶、無錫、沈陽、長春,首場土地供應分別收金1178億元、1102億元 、906億元、635億元、256億元、198億元、194億元。

火熱如杭州,一次便拍出千億土地金額,相當于2020年杭州全年住宅用地成交金額的52.3%,溢價率達26%;也有慘淡如長春,供應的51宗宅地最終成交38宗,2宗流拍,11宗終止掛牌,市場表現(xiàn)較為淡。

實際上,新的供地規(guī)則,不僅是對房企資金周轉(zhuǎn)、拿地研判、綜合運營能力的挑戰(zhàn),也極為考驗各地的調(diào)控決心與智慧。

最新收官的北京土拍,便以復雜的競拍規(guī)則、綜合多元的競拍條件,避免了此前重慶等城市的“高溢價”盛況,體現(xiàn)了“房住不炒”、以及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”之“三穩(wěn)”調(diào)控定力。

“南方系”房企圍獵北京土拍

在寸土寸金、僧多粥少的北京,優(yōu)質(zhì)地塊公開出讓,勢必會引來房企垂涎。

本次集中拍地,北京共拿出30宗地塊覆蓋12個區(qū)域,其中中心城區(qū)供應15宗,涉及朝陽、海淀、豐臺、石景山;多點及副中心供應11宗,涉及通州、大興、昌、房山;門頭溝、懷柔等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)供應4宗。

名單一經(jīng)公布,便引來諸多開發(fā)商蠢蠢欲動。

據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計,有超過50個開發(fā)商和200余個主體參與此次競爭,保證金超過1500億元。參拍企業(yè)包括華潤、保利、中海、中糧等央企國企,還包括萬科、融創(chuàng)、綠城、碧桂園等頭部房企,也有城建、天恒、首開在內(nèi)的“地頭蛇”。

金地+華潤+保利聯(lián)合體更是組成 “鐵三角”,出現(xiàn)在22宗地塊的競拍中。期獲地較少的中海表現(xiàn)活躍,在土拍第一日的12宗地塊中,中海全部參與競拍,其中3塊與中交組成聯(lián)合體,其他9塊均單獨競拍。

與此同時,越秀地產(chǎn)、卓越集團等“南方系”房企大肆北上,成為本次土拍的意外焦點。其中,卓越成功取得朝陽金盞村、豐臺張郭莊、中關(guān)村生命科學園、昌東小口等4宗地塊,可謂本次土拍的最大黑馬。

經(jīng)過兩日爭奪,最終北京在兩天內(nèi)將1035億元收入囊中。已出結(jié)果的15宗地塊中,石景山地塊被融創(chuàng)、石泰聯(lián)合體以高達64.4億元競得;豐臺張郭莊地塊被卓越、首開聯(lián)合體以總價62億元,配建32500方米公租房代價拿下。

其余10宗地塊,由于已經(jīng)達到政府持有比例20%的最高限,或達到配建面積的上限,均轉(zhuǎn)入競高標準商品住宅建設方案階段,10~15個工作日后出結(jié)果。

“房企對此次北京土拍的熱衷,首先來自市場占位的需要,其次高素質(zhì)土地也讓房企熱情更高。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也表示,本次北京土拍現(xiàn)場競爭較為激烈,房企拿地積極可見一斑。

盈利空間受挑戰(zhàn)

盡管吸引了大量競拍者,但北京拍地也出現(xiàn)“冷熱不均”的現(xiàn)象。

從整體表現(xiàn)看,第一日的競爭激烈程度超過第二日。第二日,僅有通州副中心地塊表現(xiàn)較為搶眼。其余地塊開發(fā)商表現(xiàn)較為克制,成交速度也較快,豐臺張家墳地塊更是經(jīng)過一輪競拍即落袋金茂。

地塊之間也存在分化,朝陽金盞、通州副中心、海淀樹村等地塊備受追捧,從而進入高標準程序,共10宗塊地進入該程序;而宋莊、豐臺張家墳地塊則較快成交,在現(xiàn)場出現(xiàn)一次報價即成交的現(xiàn)象。

值得注意的是,在為期兩天共計出讓的30宗地塊里,有6宗位置較好的地塊需要競拍政府持有產(chǎn)權(quán)份額,包括朝陽金盞村2宗、崔各莊1宗、海淀樹村2宗,以及第二日出讓的通州副中心0302地塊為此類型。

這6宗地塊,都是開發(fā)商競爭的高地,在不斷攀升的地價和不斷提高的政府自持比例中,多數(shù)都未能實現(xiàn)當日出結(jié)果。同時,密云、延慶等遠郊地塊雖然位置較遠,但因為地塊屬較為純粹也進入了高標準程序。

以朝陽金盞村兩宗地塊為例,兩宗地樓面價均超過5萬元/方米,然而由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段,故該地塊未來限售價僅為6.6萬/方米和6.46萬/方米,從地價和房價比來看,相當考驗房企的后續(xù)運營能力。

對此,合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對第一財經(jīng)表示,由于上述兩宗地塊容積率只有1.3,如果未來產(chǎn)品形態(tài)是別墅,那么開發(fā)商在地下空間方面將有很大作為,“利潤肯定有,不過比較薄,還要看開發(fā)商未來如何開發(fā)地下空間。”

本次北京集中供地的明星地塊—海淀樹村兩地塊也面臨類似的處境。海淀兩地塊均達到了20%政府自持比例,因此未來限售價只有8.96萬元/方米,然而這兩宗地塊的樓面價卻高達7萬元/方米。

與金盞兩地塊不同,海淀地塊容積率1.6,小區(qū)整體建設成為別墅的可能不大,郭毅表示,如果能有一些疊拼產(chǎn)品,那么地下面積仍然是盈利空間所在,但其余的層產(chǎn)品則大概率面積較小。

嚴苛規(guī)則抑市場熱度

需要注意的是,北京此次土拍共攬金1102.21億元,這些地塊起拍價1035億元,因此整體溢價率僅為6.41%。

反觀集中供地的其它城市,重慶、無錫均熱度高企。其中,重慶由于不限地價,整體溢價率超過40%,無錫作為長三角核心城市三四線,受到房企更多青睞,本次成交16宗地均可比地價上漲30%以上。

“由于北京此輪集中供應土地的整體素質(zhì)較高,為防止土地市場過熱給新房市場帶來壓力,因此在土地出讓過程中設置了更多的限制條件,確保土地市場穩(wěn)定。”潘浩告訴第一財經(jīng)。

據(jù)悉,為降低土拍市場熱度,北京不僅設定了地價上限,還首次引入房屋銷售價格引導機制,并在15宗地設置競配建公租房面積,6宗地競政府持有產(chǎn)權(quán)份額,此外還有競建高標準商品住房、競建國際人才社區(qū)房等多重競拍規(guī)則。

以10日拍出的12宗地為例,在房企激烈爭奪下,有7宗地塊轉(zhuǎn)入競報高標準建設方案階段,10~15個工作日后得主才會落實,分別為海淀區(qū)樹村2宗地,朝陽區(qū)王四營3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。

“高標準商品住宅建設方案,即針對建筑品質(zhì)和專業(yè)設計進行綜合評分,意味著不是任意房企都能拍得地塊,對房企的操盤能力和建筑水都是考驗,逐漸進入以質(zhì)取勝的階段。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為。

雖然開發(fā)商的“考卷”變難了,但北京確實在一定程度上把土拍溢價率壓了下來。

與此同時,因重啟“競配建公租房”,并創(chuàng)新推出“競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競建高品質(zhì)住宅”等出讓方式,北京的商品住宅市場結(jié)構(gòu)也將有所調(diào)整。

“北京競租賃住房面積占規(guī)劃建筑面積的13%,遠高于廣州的1.3%,也高于無錫的11.2%,未來北京租賃供應將明顯加強。”潘浩認為,對無房家庭來說,租賃住房供應加大,是解決大城市青年居住問題的重要方向。從產(chǎn)品打造上來看,商品房產(chǎn)品將更注重品質(zhì)改善,未來改善型需求或?qū)⒓腥胧小?/p>

值得注意的是,集中供地政策陸續(xù)落地后,土拍整體熱度有上升趨勢??硕饠?shù)據(jù)顯示,在重點城市集中拍地等因素影響下,4月土拍成交溢價率大幅跳漲至25%以上,均溢價率達到25.4%,刷新三年以來的歷史新高。

土拍較熱的城市如重慶,開發(fā)商也意欲借勢營銷,提升市場熱度??硕鹬貞c方面表示,五一期間重慶多個項目開始暫停外部分銷,收緊折扣,部分火熱板塊項目幾乎取消所有營銷活動,僅保留線上宣傳。

對此貝殼研究研究指出,首批集中供地試水過程中,各房企在開啟糧草儲備的同時也在快速適應,由于無案例可循,因此仍在按照“老辦法”進行取地,隨著集中供地城市越來越多,房企適應集中供地后,活躍度會逐漸回落。

潘浩告訴記者,期這一波集中供地,房企多少有點準備不足,以往同一時間最多面臨全國幾十宗地的選擇,現(xiàn)在是幾百宗地的分析,投資決策體系面臨較大考驗,從調(diào)研、分析、決策方面都還有很大的優(yōu)化空間。

關(guān)鍵詞: 北京 集中 供地 溢價率