北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布2021年度首批商品住宅用地現(xiàn)場競價有關(guān)安排，北京今年首批集中供地的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，將在5月10—5月11日分上、下午四批次舉行，共計25宗地塊進入現(xiàn)場競價。屆時，出讓地塊的起始價便900億元，在京各大開發(fā)商以及期待進京許久的房企們傾巢出動。從目前報名的情況看，疫情之后，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是整體行情持續(xù)升溫。但業(yè)內(nèi)普遍判斷，作為全國調(diào)控最為嚴格的北京來說，低溢價率可能是供地很長一段時間的主旋律。

“串聯(lián)”方式競價

據(jù)北京市規(guī)自委相關(guān)負責(zé)人介紹，由于此次地塊數(shù)量眾多，為合理有序安排現(xiàn)場競價活動，首批商品住宅用地現(xiàn)場競價將集中安排在5月10日和11日，每日分上、下午兩批次組織。

同時，考慮到同一家競買人可能會參與多個項目競價，為方便企業(yè)投資決策、引導(dǎo)企業(yè)理性競買，此次競價采取“串聯(lián)”方式、按照宗地交易文件編號順序進行。

按照此前公布的信息，本輪30宗住宅地塊的起拍價總額高達1035.81億元，

5月8日當(dāng)天公布的首批5宗以底價出讓的地塊，土地出讓金總額約為128億元，中駿、首開+保利+新航城聯(lián)合體、雅居樂、天恒+越秀聯(lián)合體、首開分別成為5塊地的最終競得方。

以此推算。10日、11日兩天，北京出讓的地塊起始價便超過了900億元。

此次北京的集中供地和出讓，不但要求開發(fā)商承諾未來房屋的銷售價格上限，而且還提前確定并公布了地價上限。

從公布的地價上限來看，超九成地塊溢價率未超過15%。也就是說，新的地價上限在設(shè)置中，政府讓利了，也就是降低了溢價率，政府寧可少收一些土地收益，也要讓地價保持在一個合理水平，從而起到了“穩(wěn)地價”的作用。

54家房企200批次參戰(zhàn)

根據(jù)目前報名信息，碧桂園、融創(chuàng)、中海、保利、華潤、萬科、金茂、金地、招商等頭部房企，以及北京本土房企首開、城建、天恒等多家房企或組成聯(lián)合體，或獨立參與競拍，將圍剿北京剩余25宗地塊。甚至還出現(xiàn)了首次在京拿地或多年拿地的企業(yè)身影，如：卓越、越秀、中冶、華僑城、華發(fā)、恒基等。

據(jù)初步統(tǒng)計，加上8日公布結(jié)果的5宗以底價成交的地塊，今年北京的首批集中供地共吸引了超過54家房企、200余批次(含重復(fù)報名)。其中，中海、華潤、金地、金茂等報名參與地塊均超過10宗。

“今年集團給北京公司定的KPI很高，前兩年覺得地塊的利潤不好，沒太激進的拿地，這一波是不拿不行了。”某央企北京分管土拓的副總裁直言，目前北京的調(diào)控是全國最好的，從這一點上看，開發(fā)商并不擔(dān)心地拿到手價格會出現(xiàn)比較大的波動，核心還是看周轉(zhuǎn)。“我們只能在自己能控制的部分使勁兒往前趕，為審核、領(lǐng)證等無法確定的環(huán)節(jié)擠出時間。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月單月出現(xiàn)了9家房企拿地破百億，最高的融創(chuàng)拿地高達245億。2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經(jīng)濟全面復(fù)蘇，資金相對寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，土地市場熱度持續(xù)提升。疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。

記者注意到，近期花費“巨額”拿地的融創(chuàng)此次參與到北京7宗地塊的競拍，而且均以獨立形式參與。熱門地塊中，海淀樹村南北地塊皆有融創(chuàng)的身影。

在北京僅有亦莊一個項目的雅居樂，此次也參與到5宗地塊的競拍，不過雅居樂多以聯(lián)合體的形式參與。2019年，雅居樂以總價31.8億元摘得北京亦莊人大附中旁X92R1地塊，溢價率41.33%，這也是雅居樂首次拿宅地進京。而在8日規(guī)自委的公告中，雅居樂已有斬獲，上面提及的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村、何各莊地塊，該公司以底價15.3億元獨立競得。

超九成地塊溢價率未超過15%

按照“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，22個重點城市開啟“集中”模式，每年供地不超過3次。這之中，除北上廣深等一線城市外，還包括天津、南京、無錫、重慶、杭州等18個二線城市。

目前，無錫、杭州、重慶等城市首批集中供地已然收官。截止5月7日，全國40大城市賣地金額已經(jīng)高達1.1萬億，同比上漲13.8%。其中熱點城市杭州等土地銷售額已經(jīng)高達1454億。

疫情下，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是整體行情持續(xù)升溫。

但在張大偉看來，低溢價率可能是北京供地很長一段時間的主旋律。30宗地塊，在競拍階段都做了特殊要求，而且按照地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，競拍階段的調(diào)控嚴格程度依次遞增。北京在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開始執(zhí)行“個性化”調(diào)控了。

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