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重燃的樓市“盛宴”在貨幣金融端有了最直觀反映

時間 : 2021-05-10 10:52:49來源 : 中房報

重燃的樓市“盛宴”在貨金融端有了最直觀反映。

央行最新數(shù)據(jù)顯示,一季度末,我國房地產(chǎn)貸款余額創(chuàng)下50.03萬億元新高,同比增長10.9%,占全部貸款余額的28%,將3成。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸余額12.42萬億元,同比增長4.4%;個人住房貸款余額35.67萬億元,同比增長14.5%。

與之對應(yīng)的是,一季度我國商品房銷售面積達3.6億方米,銷售金額達3.8萬億元,同比分別增長63.8%和88.5%,較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。全國住房均價在一季度首次邁上萬元大關(guān),達到10658元/方米;去年全年均價為9859元/方米。

個人經(jīng)營貸增速更是驚人。3月末,個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%,同比提高11.5個百分點。此類貸款流向樓市已不是秘密,樓市一向是“資金市”,這似乎也從側(cè)面印證了一季度樓市火熱。

央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘認(rèn)為,結(jié)構(gòu)上看新增個人貸款比較突出的是“一升一落”,升的是個人經(jīng)營貸款增速回升,落的是個人住房貸款增速回落。個人債務(wù)增長速度比較快,與我國經(jīng)濟發(fā)展階段、居民年齡結(jié)構(gòu)、消費升級、城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素密切相關(guān)??傮w來看,個人貸款增速還會保持較快增長。

房貸增速下降 經(jīng)營貸創(chuàng)歷史高位

即便是在去年受疫情影響的高基數(shù)影響下,今年一季度銀行新增信貸投放規(guī)模依舊非??捎^。

央行數(shù)據(jù)顯示,一季度新增人民貸款7.67萬億元,同比多增5741億元。一季度末,人民各項貸款余額180.41萬億元,同比增長12.6%。

這些貸款大都流向哪里?

從總規(guī)模來看,一季度末我國房地產(chǎn)貸款余額為50.03萬億元,占全部貸款余額的28%;同比增速為10.9%,較上年末降低0.6個百分點。

同期,基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)中長期貸款余額22.96萬億元,同比增長10.5%;服務(wù)業(yè)中長期貸款余額29.5萬億元,同比增長14%;普惠小微貸款余額12.4萬億元,同比增長23.6%;制造業(yè)中長期貸款余額4.15萬億元,同比增長16.7%。也就是說,房地產(chǎn)仍是我國信貸投放的第一大領(lǐng)域。

房地產(chǎn)貸款主要由開發(fā)貸及個人按揭貸構(gòu)成。從數(shù)據(jù)上看,一季度末,房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為12.42萬億元,同比增長4.4%,增速較上年末降低1.7個百分點;個人住房貸款余額35.67萬億元,同比增長14.5%,增速僅比上年末微降0.1個百分點。

從增量上看,一季度新增房地產(chǎn)貸款1.67萬億元,占同期各項貸款增量的21.7%,這一比重較上年末降低3.7個百分點。這其中,開發(fā)貸與按揭貸分別占了多少,并沒有明確數(shù)據(jù)。

不過,一季度居民中長期貸款新增1.98萬億元,刷新了2020年三季度1.8萬億元紀(jì)錄,同比增長57%,占新增貸款總額26%。居民中長期貸款大部分構(gòu)成就是按揭貸。

這些只是明面上流入房地產(chǎn)的資金。事實上,“經(jīng)營貸”“消費貸”等貸款進入樓市早已有之,特別是在信貸環(huán)境較為寬松時,這些違規(guī)行為更為活躍。

截至3月末,個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%,同比提高11.5個百分點。消費貸款同比增長14.1%,增速比上年末提高1.4個百分點,余額為51萬億元。

據(jù)媒體報道,京滬等地利用“經(jīng)營貸”購房已經(jīng)形成相關(guān)灰色產(chǎn)業(yè)鏈,有的中介甚至提供購買空殼公司、套現(xiàn)等服務(wù)并明碼標(biāo)價,為客戶提供“經(jīng)營貸”轉(zhuǎn)房貸通道。由于個別銀行內(nèi)部管理不夠完善,信貸員也有意愿將經(jīng)營貸款放給購房者。

嚴(yán)厲監(jiān)管也隨之而來。3月份,銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,嚴(yán)查經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時,北京、上海、深圳等地方層面也在加緊嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市的情況。

央行金融市場司司長鄒瀾表示,在部分房價上漲預(yù)期較強、炒作氛圍較濃的熱點城市,出現(xiàn)了騙取銀行經(jīng)營貸實際用于購房的現(xiàn)象,甚至有些還涉及有組織的違法活動。如果不能及時得到遏制,不僅會影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果,而且會擠占支持實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

4月份以來,新一輪樓市調(diào)控也在廣州、合肥、寧波等地紛紛落地,這令房價上漲的預(yù)期發(fā)生了變化。

居民杠桿率達72% 負(fù)債超60萬億元

自去年以來,居民跑步加杠桿沖進了樓市,家庭負(fù)債進一步攀升。

杠桿率抬升過快主要發(fā)生去年。受新冠疫情影響,彼時也是我國貨政策頗為寬松的時期。

據(jù)央行數(shù)據(jù),2020年我國宏觀杠桿率為279.4%,比2019年上升了23.5個百分點。分部門來看,居民、政府和企業(yè)三個部門杠桿率分別是72.5%、45.7%和161.2%,分別比2019年上升了7.4個、7.1個和9.1個百分點。

2020年末,63.19萬億元個人貸款中49.57萬億元為消費貸款,占78.4%;13.62萬億元為經(jīng)營貸款,占21.6%;個人住房貸款為34.44萬億元,占54.5%,即個人貸款中超過一半都是房貸。

今年以來,樓市“小陽春”火爆使得居民杠桿率仍在高位徘徊。央行日發(fā)布最新政策研究顯示,初步測算一季度我國宏觀杠桿率為276.8%,比上年末低2.6個百分點。分部門看,居民杠桿率為72.1%,僅比上年末低0.4個百分點;政府部門杠桿率為44.5%,比上年末低1.3個百分點;企業(yè)部門杠桿率160.3%,比上年末低0.9個百分點。各部門杠桿率均出現(xiàn)不同程度下降。

72.1%的居民杠桿率已然處于風(fēng)險較大高位。根據(jù)國際貨基金組織報告,當(dāng)住戶部門杠桿率低于10%時,債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟增長;當(dāng)住戶部門杠桿率高于30%時,中期經(jīng)濟增長將會受到影響;當(dāng)住戶部門杠桿率超過65%時,將會影響到金融穩(wěn)定。

比杠桿率更直觀的是龐大的債務(wù)數(shù)據(jù)。據(jù)測算,去年末住戶部門債務(wù)余額是73.6萬億元,同比增長14.6%。其中個人貸款余額63.2萬億元,同比增長14.2%。

上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布報告稱,截至2021年2月,我國家庭部門共積累了15.5萬億元左右短期貸款,49.1萬億元左右中長期貸款。在全球經(jīng)濟未完全復(fù)蘇背景下,家庭部門積累大量債務(wù),仍然會削弱家庭現(xiàn)金流,可能成為擴大消費需求制約因素。

央行方面稱,從債務(wù)增速看,2018年以來我國住戶部門債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢。尤其是2018年一季度以來,住房類貸款增速總體逐步放緩。“未來,隨著疫情影響逐步減弱,經(jīng)濟增長穩(wěn)定,債務(wù)總量與經(jīng)濟增長相匹配,預(yù)計今年宏觀杠桿率將保持基本穩(wěn)定。”

中國社科院金融所所長張曉晶認(rèn)為,展望2021年受經(jīng)濟增速同比大幅上升的分母效應(yīng)影響,預(yù)計2021年宏觀杠桿率將在上半年有所下行,從當(dāng)前的270.1%下降到267%左右,隨后再回升至270%,全年宏觀杠桿率與上年持甚至略有下降,企業(yè)、居民和政府各部門杠桿率也會略有下降。

關(guān)鍵詞: 樓市