上海首批集中出讓宅地52宗,最高報(bào)價(jià)不超過(guò)起始價(jià)的110%。
4月30日下午,上海市土地交易市場(chǎng)召開(kāi)信息交流會(huì),在預(yù)告上海市第一批住宅用地集中出讓相關(guān)情況的同時(shí),也發(fā)布了商品住房用地出讓規(guī)則的新調(diào)整。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到,上海將在5月17日至21日發(fā)布第一批住宅用地集中出讓公告,第二批住宅用地將在8~9月間集中出讓,第三批將在10~11月間集中出讓。
今日上海土地市場(chǎng)已經(jīng)披露了首批集中供應(yīng)的52宗地塊,土地面積約250公頃左右。其中,浦東新區(qū)、崇明區(qū)、臨港新區(qū)各4宗,徐匯、普陀、靜安、楊浦各一宗,閔行區(qū)、寶山區(qū)各6宗,嘉定區(qū)3宗,金山區(qū)2宗,松江區(qū)7宗,青浦區(qū)5宗,奉賢區(qū)8宗。涉及住宅、商業(yè)、商住、商住辦、租賃等多種類用地。
據(jù)悉,今年上海的住房用地計(jì)劃供應(yīng)量將持續(xù)增加,同時(shí)將進(jìn)一步加大郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊五大新城的供應(yīng)力度。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師向記者分析,第一批集中出讓50幅土地,從絕對(duì)數(shù)量來(lái)看不少。滿足市場(chǎng)需求同時(shí)也可以檢驗(yàn)新出讓規(guī)則對(duì)土地成交價(jià)格管控的有效性。
交流會(huì)上公布了“限價(jià)競(jìng)價(jià)”新規(guī)。據(jù)介紹,首次集中出讓的規(guī)則,會(huì)在上海原有招掛復(fù)合出讓等土地交易規(guī)則不變的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步實(shí)施限價(jià)競(jìng)價(jià)規(guī)則,從原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書(shū)面報(bào)價(jià)”。
新競(jìng)價(jià)規(guī)則主要是在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下,合理設(shè)定地塊起始價(jià),中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。本批次商品住宅用地最高報(bào)價(jià),一般限定為起始價(jià)的110%。
具體來(lái)看,在商品住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段,競(jìng)買(mǎi)人最終競(jìng)價(jià)不高于中止價(jià)的,以價(jià)高得者得得原則確定競(jìng)得;達(dá)到中止價(jià)時(shí),交易將轉(zhuǎn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段。一次書(shū)面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià),并以最接近平均價(jià)競(jìng)得的原則確定競(jìng)得人。
值得一提的是,在一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段時(shí),有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的,根據(jù)報(bào)價(jià)與平均價(jià)價(jià)差的絕對(duì)值,由小到大的原則,確定中標(biāo)候選人及順位,報(bào)價(jià)與平均價(jià)價(jià)差絕對(duì)值相同的,則報(bào)價(jià)低者優(yōu)先。這也意味著,一次性報(bào)價(jià)階段不是單純以價(jià)高來(lái)決定地塊歸屬,而是“限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得”。
盧文曦分析認(rèn)為,上海此次的新規(guī)則技術(shù)手段更為高明,不以價(jià)高為目的。上海對(duì)土地拍賣(mài)價(jià)格也會(huì)設(shè)限,這樣可以穩(wěn)定土地價(jià)格,穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。
“在達(dá)到限價(jià)后誰(shuí)來(lái)獲得,其他城市或通過(guò)搖號(hào),或通過(guò)報(bào)配建的方式,搖號(hào)有運(yùn)氣成分在,自己報(bào)配建則加重房企負(fù)擔(dān),在追求成本前提下,對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)量追求減少。”盧文曦表示,“這次是看哪家房企報(bào)價(jià)最接近平均報(bào)價(jià)成為第一順位候選人。這就要求房企事先做好完善的準(zhǔn)備工作,在場(chǎng)上拍賣(mài)過(guò)程也不能沖動(dòng),要以最合理的價(jià)格拿下地塊。”
另外,上海此次出讓新規(guī)還規(guī)范了“同一申請(qǐng)人”的概念。同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)(含聯(lián)合申請(qǐng))。這也意味著,房企想依靠多個(gè)“馬甲”增加拿地概率,在新規(guī)下將難以實(shí)行。
盧文曦表示,大房企資金實(shí)力強(qiáng),可以通過(guò)注冊(cè)多個(gè)“馬甲”增加拿地概率。這次盡可能避免此類事件。換而言之,房企不管大小,只要進(jìn)入最后拍賣(mài)階段,都只有1個(gè)拍賣(mài)號(hào)牌。對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)增加拿地機(jī)會(huì)。同時(shí)也盡力避免土地市場(chǎng)被幾大龍頭房企壟斷的可能,多樣化,多元化的樓市也是健康發(fā)展的要素之一。
關(guān)鍵詞: 宅地