政策松,房?jī)r(jià)漲,似是疫后全球之共性。相比而言,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并沒有表現(xiàn)出如此熱度。與歐美等經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)大幅上升不同,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲較為溫和。去年下半年以來,“三條紅線”“房貸集中度”等政策陸續(xù)出臺(tái),調(diào)控似有加碼態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)能否韌性如初,直接關(guān)乎疫后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能強(qiáng)弱。
一、房地產(chǎn)的需求如何?
總量層面看,
疫情以來我國(guó)銀行間市場(chǎng)利率的下調(diào)幅度僅為0.6個(gè)百分點(diǎn),與歷史相比極其微弱,并且隨著疫后經(jīng)濟(jì)修復(fù)及時(shí)抬升。銀行間利率寬松程度及持續(xù)時(shí)間都相對(duì)有限,其進(jìn)一步傳導(dǎo)到房貸利率端的程度也十分溫和。
結(jié)構(gòu)層面看,
與過去經(jīng)濟(jì)下行伴隨著調(diào)控放松不同,“房住不炒”的基調(diào)下,各地區(qū)域性的地產(chǎn)政策相對(duì)穩(wěn)定。因城施策特征明顯,顯著降低了商品房需求的波動(dòng)。
綜合來看,
總量政策變動(dòng)微弱搭配各地政策的相對(duì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端呈現(xiàn)出波瀾不驚的態(tài)勢(shì)。剔除疫情及基數(shù)短期擾動(dòng)后,全國(guó)商品房銷售十分平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)的供給如何?
相較需求端,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受供給端的影響更為顯著。去年8月以來,針對(duì)房企融資的“三條紅線”及針對(duì)商業(yè)銀行涉房貸款的“房貸集中度”政策接連出臺(tái)。監(jiān)管壓力之下,房企資產(chǎn)與負(fù)債的增長(zhǎng)都持續(xù)放緩,“瘦身”明顯。
初步測(cè)算,目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“紅線”。不少中小銀行尚未能達(dá)到“房貸集中度”要求,其涉房貸款比例仍須壓縮。盡管部分房企可通過各種方式進(jìn)行財(cái)務(wù)騰挪或加快周轉(zhuǎn),但其擴(kuò)張能力已打折扣。
目前房企普遍通過“放緩增量、消化存量”進(jìn)行應(yīng)對(duì):一方面
,拿地及新開工等“增量”行為更為謹(jǐn)慎,避免過快擴(kuò)張;另一方面,
加快竣工以進(jìn)一步回籠資金,消化項(xiàng)目存量。歷史上看,房企進(jìn)行上述“收縮”操作時(shí)投資往往會(huì)偏弱。
展望未來,
房貸利率邊際抬升或?qū)?duì)商品房需求及房企銷售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢(shì)依然,房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是,商品房庫存處于低位且在去化,供需依然緊平衡,或?qū)?duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定支撐。
不過與以往不同,“三條紅線”及房貸集中度等約束并非短期的逆周期調(diào)控措施,而是剛性的上限約束。從更長(zhǎng)的時(shí)間維度來看,未來房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或面臨明顯的“天花板”。
三、基本結(jié)論
一是
與海外主要經(jīng)濟(jì)體不同的是,疫情以來我國(guó)利率下調(diào)幅度溫和且回升較早,總量性利率政策對(duì)商品房需求的影響并不強(qiáng)烈。加之“房住不炒”背景下因城施策,地方性調(diào)控政策總體變化不大。剔除疫情及基數(shù)短期擾動(dòng),全國(guó)商品房銷售仍較平穩(wěn)。
二是
相較需求端,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受供給端的影響更為顯著。各種監(jiān)管措施都集中于房企資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)的約束,雖然短期存在騰挪空間等,但房企通過加杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的能力大打折扣。“放緩增量、消化存量”的行為已折射出房企應(yīng)對(duì)及調(diào)整思路。
三是
展望未來,房貸利率邊際抬升或?qū)?duì)商品房需求及銷售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢(shì)依然,房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是,商品房庫存處于低位且在去化,供需依然緊平衡,或?qū)?duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)